Cassazione Civile, Ordinanza n. 16172/2025 del 16/06/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da due distinti contratti di locazione ad uso commerciale relativi a porzioni di immobile site in Trezzano sul Naviglio, stipulati in date diverse. La conduttrice aveva intimato il recesso/disdetta e sosteneva di aver validamente comunicato la cessazione di entrambi i rapporti, con conseguente restituzione degli immobili; la locatrice, invece, agiva per canoni asseritamente dovuti e chiedeva anche il risarcimento dei danni agli immobili. In primo grado il giudice aveva ritenuto valido il recesso solo per il primo contratto, revocando in parte il decreto ingiuntivo, disponendo la restituzione del deposito cauzionale e rigettando la domanda risarcitoria. In appello la locatrice otteneva il riconoscimento del danno da ripristino, mentre veniva esclusa la validità del recesso sul secondo contratto. In Cassazione la conduttrice proponeva quattro motivi: 1) contestava la ritenuta mancanza di prova dell’invio e della ricezione del recesso per gravi motivi, invocando la corretta interpretazione dell’art. 27 L. 392/1978 e il rilievo di raccomandate e fax prodotti in giudizio; 2) deduceva l’omesso esame della serietà e tempestività dell’offerta non formale di riconsegna degli immobili, sostenendo che ciò avrebbe escluso la mora della debitrice; 3) censurava la condanna al risarcimento per danni all’immobile, lamentando l’assenza di prova dei danni e la mancata distinzione tra normale deterioramento d’uso e veri danni imputabili alla conduttrice; 4) denunciava l’erronea liquidazione equitativa del danno, in assenza di prova e con motivazione apparente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili o infondati i motivi: il primo perché privo di adeguata e chiara deduzione delle norme invocate, comunque volto a sollecitare una rivalutazione delle prove e in ogni caso non idoneo a scalfire una ratio autonoma della sentenza di merito; il secondo perché dipendente dal presupposto del recesso, ormai non dimostrato, e comunque dedotto in modo non conforme ai criteri di legittimità; il terzo perché la sentenza di merito conteneva una motivazione espressa e non era affetta da omessa pronuncia o motivazione apparente, mentre la doglianza mirava in realtà a una nuova valutazione del fatto; il quarto perché la liquidazione equitativa del danno era stata sorretta da un ragionamento presuntivo non apparente, fondato su spese di ripristino confermate in istruttoria e sulla natura dell’usura di immobili utilizzati per lungo tempo per attività commerciale. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità ed è stato dato atto dei presupposti per il contributo unificato დამატivo.

Norme richiamate

• art. 27, comma 8, L. 27 luglio 1978, n. 392

  Il recesso del conduttore è atto unilaterale recettizio; chi lo invoca deve provare la regolare formazione della fattispecie e, nel caso concreto, la corte ha valorizzato l’assenza di prova non solo della ricezione ma anche dell’invio della comunicazione.

• art. 115 c.p.c.

  La sua violazione è deducibile solo se il giudice abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti o acquisite fuori dei poteri officiosi; non è invece denunciabile per contestare la diversa valutazione delle prove ritualmente acquisite.

• art. 116 c.p.c.

  Non può essere usato per censurare il mero apprezzamento del materiale probatorio compiuto dal giudice di merito.

• art. 2697 c.c.

  La doglianza sulla ripartizione dell’onere della prova deve essere specificamente e correttamente articolata; non basta richiamare la norma in modo generico per ottenere una rivalutazione del merito.

• art. 1220 c.c.

  La ricorrente invocava l’offerta non formale di restituzione per escludere la mora, ma tale censura restava logicamente dipendente dalla validità del recesso e quindi dal suo accertamento positivo.

• art. 1216 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la non necessità di un’offerta formale; la Corte non ne ha fondato la decisione, rilevando l’irrilevanza della censura una volta escluso il presupposto del recesso.

• art. 1590 c.c.

  La norma va letta distinguendo tra normale deterioramento da uso della cosa locata, che resta a carico del locatore, e danni ulteriori imputabili al conduttore, che possono essere risarciti.

• art. 112 c.p.c.

  Non vi è omessa pronuncia quando la sentenza affronta la questione; la censura non può essere utilizzata per chiedere un nuovo esame del fatto.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  È denunciabile solo l’anomalia motivazionale costituzionalmente rilevante, come mancanza assoluta di motivi, motivazione apparente, contrasto irriducibile o motivazione perplessa; non rileva la mera insufficienza della motivazione.

• art. 1226 c.c.

  La liquidazione equitativa è ammissibile quando il giudice, sulla base di elementi istruttori e presuntivi, individui una quantificazione ragionevole del danno non altrimenti determinabile con precisione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La soccombenza comporta l’obbligo di versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato quando ricorrono i presupposti processuali.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica la trattazione camerale del ricorso in cassazione nelle forme previste dal rito semplificato.

• art. 395, n. 4, c.p.c.

  Il tentativo di contestare la mancanza di prova dell’invio della raccomandata sarebbe, in tesi, riconducibile a un errore di fatto revocatorio, non a un motivo di ricorso per cassazione.

Massime di principio

• Il recesso del conduttore da una locazione commerciale, quando sia configurato come atto unilaterale recettizio, produce effetti solo quando giunge nella sfera di conoscenza del locatore; chi lo allega deve provare sia l’invio sia la ricezione della comunicazione, salvo diversa previsione normativa espressa.
• In cassazione non è consentito trasformare censure di merito sulla valutazione delle prove in violazioni degli artt. 115 e 116 c.p.c.; la violazione di tali norme è configurabile solo in ipotesi specifiche, non quando si contesti semplicemente il peso attribuito dal giudice a determinati elementi istruttori.
• Quando la sentenza di merito è sorretta da più rationes decidendi autonome e ciascuna sufficiente da sola a fondarla, il ricorrente deve impugnarle tutte; la mancata censura di anche una sola ratio rende definitiva la decisione su quel punto.
• La responsabilità del conduttore ex art. 1590 c.c. va distinta dal normale deterioramento derivante dall’uso conforme del bene, che non è risarcibile; sono invece risarcibili i danni ulteriori, purché accertati e riferibili al conduttore.
• La liquidazione equitativa del danno è legittima quando il giudice individua elementi concreti e istruttori idonei a sostenere una stima ragionevole, anche se sintetica; non è necessaria una motivazione analitica in forma peritale, purché il ragionamento non sia apparente.
• La motivazione è censurabile in cassazione solo se affetta da anomalie radicali e costituzionalmente rilevanti; il semplice dissenso sulla sufficienza o sulla persuasività della motivazione non integra di per sé vizio di legittimità.

Come è indicizzato