Cassazione Civile, Ordinanza n. 15533/2023 del 01/06/2023

Esito

La controversia

Un contribuente ha impugnato un avviso di accertamento e liquidazione IMU relativo all'anno 2012, emesso dal Comune e dalla concessionaria della riscossione, con cui era stata richiesta complessivamente una somma per omesso versamento e omessa dichiarazione riferita a quattro particelle di terreno adibite ad attività estrattiva, classificate in zona D3 e considerate edificabili. In appello la commissione regionale aveva confermato la pretesa ritenendo edificabili i terreni e congruo il valore unitario di 54,75 €/mq fissato dal Comune. Con il ricorso per cassazione il contribuente ha dedotto: 1) violazione dell'art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992 e dell'art. 13, comma 3, d.l. 201/2011, sostenendo che la stima non avesse rispettato i criteri legali vincolanti del valore venale, perché non aveva considerato la diversa zona territoriale, l'indice di edificabilità molto ridotto della sottozona D3 rispetto alle altre zone industriali, la destinazione d'uso e gli oneri/costi di adattamento del terreno connessi all'attività estrattiva; 2) violazione dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 59, comma 1, lett. g), d.lgs. 446/1997, lamentando che la delibera comunale avesse valore solo presuntivo e dovesse essere confrontata con gli elementi contrari offerti dal contribuente, tra cui atti e perizie indicativi di valori di mercato molto inferiori; 3) omesso esame di fatti decisivi, sempre con riferimento agli atti comparativi e probatori prodotti. Il ricorrente ha quindi chiesto la cassazione della sentenza regionale per erronea applicazione dei criteri legali di stima delle aree fabbricabili e per mancata considerazione delle prove contrarie.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendolo assorbente rispetto agli altri due, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, per un nuovo esame della corretta applicazione dell'art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992 nella determinazione della base imponibile IMU delle aree estrattive, con valutazione delle risultanze probatorie già acquisite e regolazione anche delle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha censurato la decisione di merito perché aveva valorizzato in modo generico la sola potenzialità edificatoria, senza considerare in modo specifico l'indice di edificabilità della zona D3 e i costi di adattamento del terreno, elementi espressamente richiesti dalla norma. Le doglianze ulteriori sono rimaste assorbite.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È la base del motivo di ricorso per violazione di legge relativo alla determinazione del valore imponibile e alla corretta applicazione dei criteri normativi di stima.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  È richiamato per la censura di omesso esame di fatti decisivi, poi assorbita dall'accoglimento del primo motivo.

• art. 5, comma 5, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio all'1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche

  I criteri indicati sono tassativi; la stima deve misurare il valore venale dell'area considerando tutti i parametri legali, inclusi indice di edificabilità e oneri di adattamento del terreno.

• art. 13, comma 3, d.l. 6 dicembre 2011, n. 201

  La disciplina ICI funge da matrice di riferimento anche per l'IMU quanto alla nozione di area fabbricabile e ai criteri di stima.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per sostenere che la delibera comunale ha funzione presuntiva e che il giudice deve valutare anche la prova contraria offerta dal contribuente.

• art. 59, comma 1, lett. g), d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446

  Le delibere comunali che determinano i valori delle aree edificabili hanno efficacia meramente presuntiva e non vincolante, da confrontare con gli elementi del caso concreto.

Massime di principio

• Nella determinazione della base imponibile delle aree fabbricabili, il giudice di merito deve applicare tutti i criteri legali previsti dalla norma fiscale di riferimento; non è sufficiente richiamare in astratto la potenzialità edificatoria del bene.
• L'indice di edificabilità è un parametro autonomo e decisivo: aree inserite nella medesima macrozona ma con indici diversi non possono essere automaticamente valutate con un unico valore se la differenza incide sul valore venale.
• Gli oneri di adattamento del terreno, compresi quelli connessi all'uso estrattivo e al ripristino dell'area, devono essere considerati nella stima quando incidono immediatamente sul valore economico del bene.
• Le delibere comunali di determinazione dei valori delle aree edificabili hanno natura di presunzione semplice e non sostituiscono l'accertamento giudiziale fondato sui criteri legali e sulle prove contrarie prodotte dal contribuente.
• In sede di legittimità è censurabile per violazione di legge la decisione di merito che ometta di confrontarsi con uno o più parametri normativamente imposti nella stima del valore venale dell'area.

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