Sentenza del 12/04/2023 n. 9790 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il Consorzio ha impugnato la sentenza d'appello che aveva rigettato la sua pretesa di ottenere da F.R.B. Srl il pagamento di diritti e oneri consortili (importo complessivo richiesto €168.921,83 alla data del 30/04/2014, oltre interessi e rivalutazione). Il Consorzio sosteneva che, per effetto del rogito di compravendita del 22/04/1991 e delle clausole/statuto consortile, l'acquirente fosse automaticamente subentrato negli obblighi consortili. Il ricorso in Cassazione deduceva violazione e falsa applicazione delle norme sull'interpretazione negoziale (artt.1362, 1363, 1367 c.c.) e contestava l'interpretazione delle clausole del rogito e dello statuto consortile operata dai giudici di merito.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato il principio consolidato secondo cui l'adesione di un acquirente a un consorzio di urbanizzazione si realizza mediante una valida manifestazione di volontà (clausola statutaria o espressa adesione nell'atto di trasferimento) e che, se il consorzio è stato costituito successivamente al trasferimento e nell'atto di compravendita non è rinvenuta una chiara ed inequivoca manifestazione di adesione, il trasferimento non comporta l'automatico subingresso dell'acquirente negli obblighi consortili. Nel caso di specie il rogito non conteneva le clausole statutarie previste (art.3 statuto) e l'acquirente non aveva espresso adesione; inoltre il Consorzio non era subentrato nella convenzione di lottizzazione e la costituzione del Consorzio era avvenuta dopo l'acquisto. Perciò la Corte ha escluso la responsabilità di F.R.B. Srl per gli oneri consortili e ha condannato il ricorrente alla rifusione delle spese processuali.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  Principi di interpretazione del contratto: la comune intenzione delle parti va ricostruita secondo i canoni di cui agli artt.1362 ss.; se la lettera è chiara e univoca prevale. La Corte ha ritenuto corretta l'interpretazione di merito che ha escluso adesione in assenza di manifestazione di volontà certa.

• artt. 1363 e 1367 c.c.

  Canoni integrativi dell'interpretazione contrattuale (atti, comportamenti, uso, efficacia della volontà). La Corte richiede che il ricorrente specifichi quali canoni siano stati violati; non basta proporre una diversa interpretazione.

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3

  Fondamento per il gravame in Cassazione relativo a violazione di norme di diritto nella motivazione: la Corte ha ritenuto inammissibili le censure che non individuano puntualmente la violazione dei canoni interpretativi applicati dal giudice di merito.

• art. 18 Cost.

  Tutela del diritto di non associazione; la partecipazione ad un consorzio volontario non può essere imposta senza valida manifestazione di volontà dell'acquirente.

• artt. 870, 920, 1104, 1139 c.c.

  Norme richiamate in relazione ai diritti e doveri sulla proprietà e gestione delle cose comuni e obblighi emergenti dai contratti: utilizzate come quadro normativo di riferimento, senza mutare il principio che l'obbligo consortile deriva dall'accordo/adesione.

• L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 28, comma 7

  Richiamata quale riferimento alla disciplina urbanistica/di lottizzazione; non ha determinato automaticamente l'assoggettamento dell'acquirente agli oneri consortili in assenza di adesione contrattuale.

• Statuto consortile, art. 2, comma 3

  "In caso di trasferimento a qualsiasi titolo, in tutto o in parte dei loro immobili, i consorziati sono tenuti ad includere nell'atto di trasferimento - con obbligo di trascrizione - il vincolo di partecipazione al Consorzio, e di comunicare con lettera raccomandata r.r. al Consorzio, entro venti giorni dalla data dell'avvenuto trasferimento, le complete generalità delle parti contraenti, il loro domicilio e gli estremi del relativo rogito, nonchè copia autentica della nota di trascrizione"

  Lo statuto imponeva modalità formali di adesione/trascrizione che non risultano rispettate nel rogito; l'assenza di tali formalità ha rafforzato la conclusione di mancata adesione.

• Statuto consortile, art. 3

  Prevedeva obbligo di inserire nei trasferimenti clausole predefinite che nel rogito non sono state riportate; l'assenza di tali clausole è stata usata per escludere l'adesione dell'acquirente.

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, commi 1-bis e 1-quater

  Norme sul contributo unificato: la Corte ha disposto l'eventuale ulteriore versamento da parte del ricorrente qualora dovuto.

Massime di principio

• La partecipazione di un acquirente a un consorzio di urbanizzazione volontario richiede una manifestazione di volontà chiara ed espressa (clausola nello statuto trascritta nell'atto o espressa adesione nell'atto di trasferimento); la sola appartenenza territoriale dell'immobile non è sufficiente.
• Se lo statuto consortile impone formule o obblighi (es. inserimento di clausole, obbligo di trascrizione), la loro mancata indicazione nell'atto di trasferimento ostacola il riconoscimento di un vincolo di partecipazione a carico del nuovo proprietario.
• La costituzione del consorzio dopo il trasferimento impedisce, salvo comprovata volontà dell'acquirente, che quest'ultimo sia ritenuto vincolato per obblighi consortili anteriori o derivanti da convenzioni cui egli non ha aderito.
• In sede di Cassazione le censure sull'interpretazione negoziale devono indicare specificamente quali canoni di interpretazione degli artt.1362 ss. c.c. si ritengono violati e come il giudice di merito si sia discostato da essi; non è sufficiente proporre una diversa lettura.
• Il Consorzio che invoca contributi deve provare l'effettivo titolo che legittima la pretesa (adesione dell'acquirente, subentro nella convenzione di lottizzazione, trascrizioni obbligatorie).
• Prima di acquistare in area consortile è prudente verificare la presenza di pattuizioni statutarie, clausole da inserire nell'atto e la storicità della costituzione del consorzio, nonché prevedere esplicite dichiarazioni di adesione o meccanismi di garanzia in favore del consorzio se si vuole evitare future contestazioni.