Cassazione Civile, Ordinanza n. 05198/2026 del 08/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita di un appartamento concluso il 14 aprile 2003 tra una promittente venditrice e due promissari acquirenti. Questi ultimi chiesero l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. perché il definitivo non era stato stipulato, assumendo che la venditrice non avesse cancellato l'ipoteca gravante sull'immobile, come si era obbligata a fare. Nel processo intervenne la dante causa della venditrice, sostenendo di aver già promosso un autonomo giudizio per la risoluzione del proprio contratto di acquisto dell'immobile per grave inadempimento della controparte, giudizio poi definito con sentenza di accoglimento. Il Tribunale accolse la domanda ex art. 2932 c.c., valorizzando l'anteriorità della trascrizione della relativa domanda rispetto alla trascrizione della domanda di risoluzione. La Corte d'appello confermò la decisione sul punto, ritenendo che la trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica producesse effetto prenotativo opponibile anche alla successiva domanda di risoluzione, pur se la sentenza di risoluzione era intervenuta prima della sentenza ex art. 2932 c.c. Con il ricorso per cassazione la parte soccombente censurò tale impostazione deducendo violazione degli artt. 2644, 2652 e 2932 c.c., sostenendo in sintesi che: (i) la priorità delle trascrizioni non sarebbe applicabile nei rapporti con il terzo estraneo al contratto risolto; (ii) per opporre il proprio acquisto sarebbe stata necessaria la trascrizione del preliminare e non soltanto della domanda ex art. 2932 c.c.; (iii) la sopravvenuta sentenza di risoluzione avrebbe reso i promissari acquirenti acquirenti a non domino, con conseguente impossibilità di ottenere l'esecuzione in forma specifica. La Corte di cassazione ha respinto tutte le censure, affermando che il diritto del terzo promissario acquirente a ottenere la sentenza costitutiva rientra tra i "diritti acquistati dai terzi" protetti dall'art. 1458, secondo comma, c.c., che la domanda ex art. 2932 c.c. è trascrivibile e gode di effetto prenotativo, e che la trascrizione del preliminare non è condizione necessaria per beneficiare di tale tutela, ma solo un'anticipazione della medesima.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondati i tre motivi di ricorso, escludendo l'inammissibilità per doppia conforme e confermando la ricostruzione della Corte d'appello: la trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare prevale sulla successiva trascrizione della domanda di risoluzione del precedente contratto traslativo, anche se la sentenza di risoluzione sia intervenuta prima della sentenza ex art. 2932 c.c. Non essendo necessario che il preliminare sia stato previamente trascritto, e non essendovi acquisto a non domino dei promissari acquirenti al momento della stipula del preliminare, il ricorso è stato rigettato con condanna alle spese e con l'ulteriore importo per il contributo unificato previsto dall'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare

  La domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. è trascrivibile e, una volta trascritta, produce effetto prenotativo rispetto alla successiva sentenza costitutiva, tutelando il promissario acquirente nei confronti dei terzi.

• art. 2644 c.c.

  La regola della priorità delle trascrizioni non è utilizzata per negare tutela al promissario acquirente che abbia trascritto la domanda ex art. 2932 c.c. prima della trascrizione della domanda di risoluzione.

• art. 2652, primo comma, n. 2), c.c.

  Consente la trascrizione delle domande dirette a ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre; la trascrizione della domanda è il veicolo dell'effetto prenotativo.

• art. 1458, secondo comma, c.c.

  La risoluzione del contratto, pur con efficacia retroattiva, non pregiudica i diritti acquistati dai terzi, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di risoluzione; tra tali diritti rientra anche il diritto alla sentenza ex art. 2932 c.c.

• art. 1599 c.c.

  Richiamato solo come esempio dei limiti di opponibilità dei diritti personali di godimento rientranti nella categoria dei diritti dei terzi protetti dall'art. 1458, secondo comma, c.c.

• art. 1600 c.c.

  Richiamato solo come esempio dei limiti di opponibilità dei diritti personali di godimento rientranti nella categoria dei diritti dei terzi protetti dall'art. 1458, secondo comma, c.c.

• art. 2645-bis c.c.

  La trascrivibilità del preliminare rafforza e anticipa la tutela prenotativa, ma non è condizione per la tutela derivante dalla trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c.

• d.l. n. 669 del 1996, art. 3, comma 1

  Norma che ha introdotto l'art. 2645-bis c.c. nel codice civile, consentendo la trascrizione del preliminare.

• L. n. 30 del 1997

  Legge di conversione del d.l. n. 669 del 1996, richiamata per l'introduzione dell'art. 2645-bis c.c.

• art. 360, comma primo, n. 5), c.p.c.

  Il ricorso non si risolveva in una censura di mero riesame del fatto preclusa in cassazione; i motivi erano specifici e diversi dal vizio motivazionale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato per individuare il parametro dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. realizza un effetto prenotativo analogo a quello del contratto preliminare trascritto, rendendo opponibile ai terzi la futura sentenza costitutiva quando la trascrizione della domanda sia anteriore a quella di domande incompatibili.
• Ai fini dell'art. 1458, secondo comma, c.c., la formula "diritti acquistati dai terzi" comprende ogni diritto sul bene opponibile alla parte che invoca la risoluzione, ivi incluso il diritto del promissario acquirente a ottenere l'esecuzione in forma specifica del preliminare.
• La trascrizione del preliminare non è un presupposto necessario per la tutela derivante dalla trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica; essa costituisce soltanto una tutela anticipata e rafforzata, ma non condiziona l'efficacia prenotativa della domanda giudiziale.
• Nel conflitto tra domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare e domanda di risoluzione del precedente contratto traslativo, rileva l'anteriorità della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. rispetto alla trascrizione della domanda di risoluzione, non la mera anteriorità della sentenza di risoluzione.
• L'acquisto del bene da parte del promissario acquirente non è qualificabile come acquisto a non domino se, al momento del preliminare, il promittente venditore era ancora titolare del diritto trasferito; l'eventuale successiva risoluzione del suo titolo non elimina la tutela prenotativa già consolidata dalla trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c.

Come è indicizzato