Cassazione Civile, Ordinanza n. 14067/2023 del 22/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da uno sfratto per morosità intimato dal locatore nei confronti del conduttore di un immobile destinato ad attività di bar. Il locatore allegava il mancato pagamento di alcuni canoni e l’esecuzione, da parte del conduttore, di lavori edilizi non autorizzati. Il conduttore si opponeva e formulava domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, assumendo che l’immobile non fosse strutturalmente idoneo all’uso pattuito perché privo di requisiti essenziali per la preparazione di alimenti, tra cui il doppio bagno con antibagno, e che il locatore non avesse autorizzato gli interventi necessari. Il Tribunale aveva rigettato la domanda principale e accolto la riconvenzionale, dichiarando risolto il contratto per inadempimento del locatore e condannandolo al risarcimento del danno. La Corte d’appello, su gravame del locatore, ha invece riformato la decisione, ritenendo che gli obblighi del locatore ex artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendessero l’obbligo di eseguire opere di modificazione o trasformazione dell’immobile per renderlo idoneo all’uso convenuto, e che il conduttore, ove avesse ritenuto non utilizzabile il bene, avrebbe dovuto eventualmente recedere dal contratto, non potendo sospendere il pagamento dei canoni. Con il ricorso per cassazione il conduttore ha dedotto violazione e falsa applicazione dell’art. 1578 c.c. e omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che la Corte territoriale avesse omesso di valutare l’obbligo del locatore di garantire l’assenza di vizi che rendessero la cosa inidonea all’uso convenuto, con conseguente configurabilità della risoluzione per inadempimento del locatore.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto conforme a consolidato orientamento l’affermazione della Corte d’appello secondo cui, nelle locazioni di immobili non abitativi, il conduttore sopporta l’onere di verificare l’adeguatezza del bene all’attività che intende svolgervi e alla necessità di ottenere le autorizzazioni amministrative richieste; il mancato rilascio di tali autorizzazioni non comporta di regola responsabilità del locatore, salvo che la specifica idoneità del bene o l’obbligo di ottenerla siano stati oggetto di espressa pattuizione. Inoltre, la Corte ha richiamato il principio per cui, nel caso di subentro del cessionario nel contratto di locazione commerciale ex art. 36 l. n. 392/1978, al cessionario non è consentito invocare l’art. 1578 c.c. se difetta il presupposto della consegna del bene da parte del locatore al conduttore originario. In conseguenza, le doglianze non erano decisive e la sentenza impugnata è stata confermata, con condanna del ricorrente alle spese e con l’ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1575 c.c.

  gli obblighi del locatore non comprendono, di regola, l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione del bene per adeguarlo all’uso voluto dal conduttore, salvo patto espresso.

• art. 1576 c.c.

  gli obblighi di manutenzione del locatore non si estendono alla realizzazione di interventi strutturali necessari a rendere la cosa idonea all’attività del conduttore, se non pattuiti.

• art. 1578 c.c.

  la garanzia per vizi presuppone la consegna della cosa dal locatore al conduttore e riguarda vizi non noti o non facilmente riconoscibili che diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito; nel caso di subentro ex art. 36 l. n. 392/1978 la sua applicazione è esclusa per difetto del presupposto della consegna al subentrante.

• art. 36 l. n. 392 del 1978

  nel subentro del cessionario nell’originario contratto di locazione commerciale si applica la regola della successione nel rapporto, ma ciò non consente al cessionario di fondare sul proprio rapporto con il bene le azioni previste dall’art. 1578 c.c. se manca la consegna originaria da parte del locatore.

• art. 380-bis, comma 1, c.p.c.

  la trattazione in adunanza camerale è avvenuta in presenza dei relativi presupposti processuali.

• art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c.

  il ricorrente ha articolato un motivo di violazione di legge e omesso esame di fatto decisivo, ritenuto infondato.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  è stato dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato quale base del contributo unificato ulteriore in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nelle locazioni di immobili destinati ad attività non abitativa, il conduttore deve verificare ex ante che il bene sia concretamente idoneo all’uso programmato e che siano ottenibili le autorizzazioni amministrative necessarie; il mancato rilascio delle autorizzazioni non genera, di regola, responsabilità del locatore.
• La mera indicazione nel contratto della destinazione del bene a un certo uso non basta a trasferire sul locatore l’obbligo di adeguamento strutturale o di ottenimento dei titoli amministrativi, occorrendo una specifica pattuizione che disciplini tale obbligo.
• La garanzia per vizi dell’art. 1578 c.c. presuppone la consegna del bene al conduttore da parte del locatore e non è invocabile dal subentrante in caso di cessione del contratto/azienda quando tale presupposto manchi.
• Se il conduttore ritiene il bene non idoneo all’uso convenuto, la scelta di non recedere non legittima, di per sé, la sospensione del pagamento dei canoni, ove non ricorrano i presupposti di un inadempimento imputabile al locatore.
• In sede di legittimità, una censura è irrilevante se non scalfisce il principio di diritto applicato dalla Corte di merito o non dimostra la decisività del fatto omesso.

Come è indicizzato