Cassazione Civile, Ordinanza n. 05173/2024 del 27/02/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dal recesso comunicato da una società conduttrice da un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo relativo a locali destinati a officina meccanica, parcheggio e attività gestionale del parco autobus. Il recesso era stato fondato, nella comunicazione del 23 agosto 2017, su due ragioni: la necessità di ridurre i costi in vista di una gara europea per il trasporto pubblico locale e la nuova distribuzione dei servizi sul territorio con diverso regime dei chilometri di trasferimento. I giudici di merito avevano ritenuto che nel processo fosse stata coltivata solo la prima ragione e che, comunque, mancasse prova sufficiente della gravità del motivo addotto, ossia di un concreto e attuale impatto sull'assetto economico aziendale e sulla specifica utilità dei locali. In cassazione la società conduttrice ha denunciato: 1) violazione degli artt. 27 l. n. 392/1978, 2697 c.c., 99, 112, 433 e 414 c.p.c., sostenendo che la Corte territoriale avrebbe errato nel ritenere cristallizzato il thema decidendum sulla sola prima ragione di recesso e nel considerare implicitamente rinunciato il secondo motivo; 2) violazione dell'art. 27 l. n. 392/1978 e dell'art. 2697 c.c., per avere la Corte d'appello richiesto una prova troppo rigorosa dell'effettiva incidenza economica della sopravvenienza, mentre sarebbe sufficiente allegare circostanze sopravvenute, non imputabili al conduttore e astrattamente idonee a rendere economicamente svantaggiosa la prosecuzione del rapporto; 3) nullità della sentenza per violazione degli artt. 112, 115 e 132 c.p.c. e 2697 c.c., per omessa motivazione sul rigetto delle istanze istruttorie dirette a provare la sopravvenuta eccessiva onerosità del rapporto locatizio.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso principale. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché non colpiva adeguatamente la ratio della decisione e perché la delimitazione del thema decidendum alla verifica della sola prima ragione di recesso era ormai coperta da giudicato interno. Ha dichiarato inammissibile anche il secondo motivo, osservando che la Corte d'appello non aveva affermato un principio errato sulla necessità di provare un effettivo impoverimento, ma aveva rilevato, in concreto, la mancanza di allegazioni o elementi idonei a consentire anche solo una valutazione potenziale della gravità dei motivi. Ha dichiarato inammissibile il terzo motivo perché, nel rito del lavoro applicabile, la mancata ammissione delle prove doveva essere specificamente censurata con motivo di appello, mentre non risultava che ciò fosse stato fatto. Restando assorbito il ricorso incidentale condizionato, la Corte ha condannato la ricorrente principale alle spese e ha dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 27 l. 27 luglio 1978, n. 392

  recesso del conduttore per gravi motivi

  i gravi motivi devono essere allegati e valutati nel loro concreto rilievo, anche in relazione alla situazione aziendale e all'incidenza specifica sui locali locati; il giudizio non può essere impostato su motivi non coltivati o non devoluti correttamente in appello

• art. 2697 c.c.

  viene richiamato in tema di riparto dell'onere probatorio: chi invoca il recesso deve allegare e dimostrare gli elementi che rendono grave il motivo addotto

• art. 99 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere una diversa delimitazione del thema decidendum

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per sostenere omessa pronuncia e violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato

• art. 115 c.p.c.

  richiamato per censurare la valutazione del materiale probatorio e il mancato esame delle prove orali

• art. 132 c.p.c.

  richiamato in relazione alla dedotta nullità della sentenza per omessa motivazione

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  usato come parametro formale delle censure per violazione di legge

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  usato come parametro formale della censura di nullità della sentenza

• art. 366 n. 6 c.p.c.

  richiamato dalla Corte per evidenziare il difetto di specificità e autosufficienza del ricorso

• art. 447-bis c.p.c.

  richiamato quale rito applicabile alle controversie locatizie soggette al rito del lavoro

• art. 433 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente nel motivo di ricorso, senza che la Corte ne fondi la decisione

• art. 414 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente nel motivo di ricorso, senza che la Corte ne fondi la decisione

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma processuale sul procedimento camerale di trattazione in cassazione

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  comporta, in caso di inammissibilità, l'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• art. 1, comma 17, l. 24 dicembre 2012, n. 228

  ha introdotto la previsione dell'ulteriore contributo unificato

• art. 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per il calcolo dell'ulteriore importo dovuto

Massime di principio

• Nel recesso del conduttore per gravi motivi nei contratti di locazione ad uso diverso, il giudice deve verificare che le ragioni allegate siano sopravvenute, non prevedibili e non imputabili al conduttore, ma anche che esse presentino una concreta gravità in rapporto all'assetto economico dell'impresa e alla specifica incidenza sul rapporto locatizio.
• Il motivo di ricorso per cassazione deve cogliere la ratio decidendi della sentenza impugnata: è inammissibile se contesta una questione diversa da quella effettivamente decisa o se non confronta in modo specifico le argomentazioni decisive della sentenza.
• La delimitazione del thema decidendum compiuta dal giudice di primo grado diviene definitiva se non è specificamente censurata con un motivo di gravame idoneo; non può essere rimessa in discussione in cassazione in assenza di una devoluzione rituale.
• Nel rito del lavoro, la parte che lamenti il mancato esame o la mancata ammissione di prove deve dedurre specificamente tale vizio già in appello; la mera reiterazione delle istanze istruttorie nelle conclusioni non basta a imporre al giudice di secondo grado un nuovo apprezzamento discrezionale.
• La deduzione dei gravi motivi di recesso non si esaurisce nell'allegazione di un fatto astrattamente sopravvenuto: occorre indicare elementi concreti che consentano al giudice di apprezzarne la reale portata economica, almeno in termini potenzialmente idonei a incidere sull'equilibrio del rapporto.

Come è indicizzato