Sentenza n. 6422/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

La società ha impugnato la sentenza del TAR Lazio che aveva respinto il ricorso contro il diniego di condono adottato da Roma Capitale e dichiarato inammissibile l’impugnazione della circolare e del parere regionali richiamati nel diniego. In appello è stato dedotto un unico complesso motivo di error in iudicando e in procedendo, con violazione e falsa applicazione degli artt. 2, comma 1, lett. g), e 3, comma 1, lett. b), della legge regionale Lazio n. 12/2004 ed erronea valutazione degli atti e documenti di causa. L’appellante ha sostenuto che il mutamento, realizzato senza opere, dalla destinazione di abitazione rurale a quella di abitazione civile fosse meramente formale, conseguente alla variazione della categoria catastale e privo di rilevanza urbanistica e di incidenza sul carico urbanistico. Ha inoltre dedotto che, trattandosi di un fabbricato risalente circa al 1930, il titolo originario avrebbe consentito entrambi gli utilizzi e che l’intervento non sarebbe stato qualificabile come ristrutturazione edilizia né come abuso edilizio maggiore. Ha infine sostenuto che la presenza del vincolo paesaggistico non avrebbe impedito il rilascio del condono, previo parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato il rigetto del ricorso di primo grado. Ha ritenuto che il mutamento di destinazione d’uso di un fabbricato rurale situato in zona agricola non potesse beneficiare delle semplificazioni introdotte dal decreto Salva Casa per i mutamenti tra categorie funzionali diverse, poiché tali semplificazioni non si applicano alla categoria funzionale rurale. Ha inoltre rilevato che l’immobile era gravato da plurimi vincoli archeologici, paesaggistici e di parco. In base all’art. 3, comma 1, lett. b), della legge regionale Lazio n. 12/2004, le opere realizzate su immobili soggetti ai vincoli previsti dalla normativa di tutela dei parchi e delle aree protette non sono suscettibili di sanatoria, anche se realizzate prima dell’imposizione del vincolo. La disposizione è stata interpretata in senso ampio, tale da comprendere non soltanto le opere di ristrutturazione, ma anche gli interventi di manutenzione straordinaria e, più in generale, ogni intervento idoneo a incidere sull’impronta funzionale dell’edificio, anche senza alterazioni volumetriche. È stata quindi ritenuta legittima la conclusione dell’amministrazione circa l’insanabilità dell’intervento. Le spese del grado sono state poste a carico dell’appellante e liquidate in euro 2.000 oltre accessori in favore di Roma Capitale.

Norme richiamate

• art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001

  Il mutamento di destinazione d’uso tra categorie non omogenee è riconducibile agli interventi di ristrutturazione edilizia.

• art. 23-ter d.P.R. 380/2001

  Disciplina i mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti e distingue i mutamenti senza opere; le semplificazioni per i mutamenti verticali nelle zone A, B e C non si applicano alla categoria funzionale rurale.

• d.l. 21 giugno 2024, n. 69, decreto Salva Casa

  Ha modificato l’art. 23-ter d.P.R. 380/2001 introducendo semplificazioni per determinati mutamenti di destinazione d’uso, non applicabili al mutamento riguardante la categoria funzionale rurale in zona agricola.

• art. 32, commi 26 e 27, d.l. 30 settembre 2003, n. 269

  Nel quadro della disciplina del terzo condono, limita la sanabilità degli abusi edilizi realizzati in aree sottoposte a vincoli.

• art. 2, comma 1, legge regionale Lazio n. 12/2004

  Individua le opere rilevanti ai fini della disciplina regionale del condono, comprendendo, secondo il giudice, anche interventi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria idonei a incidere sull’impronta funzionale dell’edificio.

• art. 3, comma 1, lett. b), legge regionale Lazio n. 12/2004

  non sono comunque suscettibili di sanatoria “le opere di cui all’Art. 2, comma 1, realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali, dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, anche se realizzate prima dell’apposizione del vincolo”.

  Preclude la sanatoria delle opere realizzate su immobili sottoposti ai vincoli indicati dalla disposizione, anche quando il vincolo sia stato imposto successivamente alla realizzazione dell’opera; la previsione è stata applicata anche a interventi privi di incidenza volumetrica ma incidenti sull’impronta funzionale.

• art. 32 l. 28 febbraio 1985, n. 47

  L’appellante lo ha invocato sostenendo la condonabilità dell’abuso previo parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo; il giudice ha escluso tale esito alla luce della preclusione direttamente derivante dalla legge regionale Lazio n. 12/2004.

• art. 101, comma 2, c.p.a.

  Roma Capitale ha riproposto in appello le domande e le eccezioni formulate in primo grado e non assorbite dalla decisione.

Massime di principio

• Il mutamento di destinazione d’uso di un immobile rurale situato in zona agricola non beneficia delle semplificazioni previste dall’art. 23-ter d.P.R. 380/2001, come modificato dal decreto Salva Casa, per i mutamenti verticali tra categorie funzionali diverse, poiché tali semplificazioni non si applicano alla categoria funzionale rurale.
• La qualificazione di un mutamento di destinazione d’uso come intervento privo di opere e privo di incidenza plano-volumetrica non esclude, di per sé, la sua rilevanza urbanistica quando esso modifichi l’impronta funzionale dell’edificio.
• La disciplina regionale del condono può escludere la sanatoria delle opere realizzate su immobili sottoposti a vincoli paesaggistici, di parco o di tutela delle aree protette anche se il vincolo è stato imposto dopo la realizzazione dell’opera.
• Quando la normativa regionale vieta la sanatoria delle opere realizzate su immobili vincolati e ricomprende gli interventi indicati dalla disposizione anche in assenza di modifiche volumetriche, il diniego di condono è legittimo per la sola incompatibilità dell’intervento con il vincolo e con la preclusione normativa, senza che rilevi la sua qualificazione come mero abuso formale.

Come è indicizzato