Cassazione Civile, Ordinanza n. 00036/2025 del 02/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'acquisto, tramite atto rogato da un notaio, di un'unità immobiliare assegnata da una cooperativa poi fallita, in regime di edilizia residenziale pubblica/convenzionata. L'acquirente ha chiesto il risarcimento del danno patrimoniale sostenendo che il notaio avesse omesso di rilevare due profili di illegittimità: (a) la vendita a un prezzo superiore al limite convenzionale, assumendo che l'art. 3 della convenzione imponesse un prezzo massimo per il singolo alloggio; (b) il mancato rilievo che alcune porzioni indicate come comuni nel regolamento condominiale e nelle tabelle millesimali erano state sottratte alla comunione e trasformate unilateralmente in magazzini commerciali dalla cooperativa, con conseguente incommerciabilità del bene acquistato. Con il ricorso per cassazione sono stati dedotti tre motivi: 1) violazione delle norme sull'edilizia convenzionata e sulla determinazione del prezzo di cessione, assumendo che il prezzo di assegnazione dovesse rispettare un tetto massimo per ogni singola unità; 2) violazione delle norme sulla condominialità e sulla circolazione delle parti comuni, sostenendo che regolamento e tabelle millesimali avrebbero dovuto impedire il trasferimento di beni non effettivamente trasferibili; 3) violazione dell'art. 47 della legge notarile, censurando l'affermazione secondo cui il notaio sarebbe dispensato dal verificare la veridicità delle dichiarazioni delle parti.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ritenendolo infondato, e ha dichiarato inammissibili gli altri due. Quanto al prezzo di cessione, ha ritenuto corretta l'interpretazione della normativa regionale e della convenzione: la disciplina dell'edilizia convenzionata consente la modulazione del prezzo delle singole unità, purché non sia superato il prezzo medio complessivo dell'intervento; non è quindi imposto un prezzo massimo identico per ciascun alloggio. Ha inoltre escluso che il notaio fosse tenuto a sindacare la legittimità della normativa regionale o a verificare un dato economico basato su una media ponderata derivante da altri atti non nella sua sfera di conoscenza. Quanto alle ulteriori censure, la Corte ha rilevato che la sentenza impugnata era sorretta da due rationes decidendi autonome: da un lato l'assenza di un inadempimento imputabile al notaio; dall'altro, la mancata dimostrazione del nesso causale e del danno, poiché non era stata provata l'asserita incommerciabilità del bene. Le censure non si confrontavano specificamente con entrambe le rationes, sicché il ricorso è stato complessivamente respinto. Il ricorrente è stato condannato alle spese di legittimità e agli ulteriori oneri di legge.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  violazione e/o falsa applicazione di norme di legge

  norma processuale invocata per censurare la decisione di merito sotto il profilo della falsa applicazione di legge.

• art. 18 d.P.R. 380/2001

  richiamato come disciplina dell'edilizia convenzionata e del prezzo di cessione degli alloggi.

• art. 31, commi 49-bis e 49-ter, L. 448/1998

  richiamato dal ricorrente come parametro sulla determinazione del prezzo di cessione; la Corte chiarisce che riguarda una fattispecie diversa, quella dei successivi trasferimenti degli alloggi.

• art. 1 L.R. Veneto n. 42/1999

  norma regionale sulla convenzione-tipo per l'edilizia convenzionata; la Corte ne conferma la coerenza con la disciplina nazionale.

• art. 1117 c.c.

  richiamato nei motivi per contestare la natura comune dei beni sottratti alla comunione.

• art. 1118 c.c.

  richiamato nei motivi per contestare la titolarità e trasferibilità delle parti comuni.

• art. 1107 c.c.

  richiamato nei motivi per sostenere l'illegittimità degli atti dispositivi sui beni comuni.

• art. 47 L. 89/1913

  invocato per sostenere un più ampio dovere di verifica del notaio; la Corte non accoglie la censura.

• art. 28 L. 89/1913

  la Corte richiama il divieto per il notaio di ricevere atti espressamente proibiti dalla legge, limitandolo ai casi di nullità inequivoca.

• art. 91 c.p.c.

  base della condanna del soccombente alla rifusione delle spese di lite.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  richiamato nel dispositivo per gli effetti sul contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 117 Cost.

  richiamato per affermare la compatibilità della disciplina regionale con le competenze concorrenti Stato-Regioni in materia.

Massime di principio

• Nell'edilizia convenzionata il limite di prezzo può essere fissato come prezzo medio complessivo dell'intervento, con possibilità di differenziazione tra singole unità in base a caratteristiche oggettive dell'alloggio, purché il tetto medio non sia superato.
• La responsabilità del notaio non può estendersi fino a richiedergli il sindacato sulla legittimità di una norma regionale o la verifica di dati economici fondati su una media ponderata derivante da atti altrui e da circostanze non conoscibili ex ante.
• Il notaio risponde solo per l'omesso rilievo di violazioni giuridiche manifestamente rilevabili; non è tenuto a divinare situazioni di fatto non note né a compiere accertamenti che esulano dalla documentazione e dalle dichiarazioni ricevute.
• Quando la decisione di merito è sorretta da rationes decidendi autonome e ciascuna sufficiente, il ricorso per cassazione deve censurarle tutte specificamente; la mancata impugnazione anche di una sola ratio rende inammissibili o irrilevanti le doglianze ulteriori.
• Per configurare la responsabilità professionale del notaio non basta allegare un irregolare assetto catastale o urbanistico: occorre anche dimostrare il nesso causale tra la condotta omissiva e il danno concretamente patito, inclusa la dedotta incommerciabilità del bene.

Come è indicizzato