Cassazione Civile, Ordinanza n. 00527/2023 del 11/01/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare con cui una parte si obbligava a vendere e l'altra ad acquistare un appartamento facente parte di un edificio storico/condominiale, dichiarato bisognoso di ristrutturazione e promesso in vendita per un prezzo contenuto, con caparra confirmatoria e immissione dell'acquirente nel possesso. La promittente venditrice agiva deducendo che il promissario acquirente non aveva voluto stipulare il definitivo alla data fissata e ne chiedeva la risoluzione, il rilascio dell'immobile e il risarcimento del danno, oltre al pagamento di consumi energetici rimasti intestati a lei. Il promissario acquirente si difendeva eccependo l'inadempimento della controparte ex art. 1460 c.c., sostenendo che non fosse stata depositata tempestivamente la documentazione necessaria, che esistesse una prelazione statale sull'immobile (poi venuta meno) e che mancasse il certificato di abitabilità; in via riconvenzionale chiedeva la sentenza ex art. 2932 c.c., la riduzione del prezzo per le spese di ristrutturazione sostenute e, in subordine, la restituzione/doppio della caparra e il rimborso delle spese. In primo grado il tribunale accolse la domanda della venditrice e ritenne abbandonata la domanda di rimborso delle spese di ristrutturazione. La corte d'appello confermò. In cassazione il ricorrente deduceva: contraddittorietà della motivazione; errata applicazione delle presunzioni semplici ex art. 2729 c.c.; violazione del riparto dell'onere probatorio ex artt. 1460 e 2697 c.c.; omesso esame di un fatto decisivo con riguardo alla testimonianza resa; violazione degli artt. 116, 1453, 1460 e 1477 c.c. e dell'art. 11 d.P.R. 380/2001, sostenendo in sostanza che l'inadempimento fosse della promittente venditrice e che il definitivo non si fosse perfezionato per ragioni non a lui imputabili.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili o comunque infondate tutte le censure, osservando che la motivazione della corte territoriale non era apparente né contraddittoria in senso rilevante ai fini del sindacato di legittimità; che le doglianze sulle presunzioni e sulle prove miravano in realtà a sollecitare una nuova valutazione del merito; che, una volta eliminato l'ostacolo relativo alla prelazione statale, la corte di merito aveva logicamente attribuito al promissario acquirente il grave inadempimento per non avere stipulato il definitivo neppure successivamente; che non era necessario, nel caso concreto, un certificato di abitabilità per procedere al trasferimento, anche perché l'eventuale documentazione relativa ai lavori eseguiti gravava su chi li aveva disposti; che, in regime di doppia conforme, la censura ex art. 360 n. 5 c.p.c. era inammissibile in difetto di specifica indicazione delle divergenze tra le due decisioni di merito. Il ricorrente è stato inoltre condannato alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 372 c.p.c.

  Sono inammissibili, in cassazione, i documenti prodotti fuori dei casi tassativi previsti dalla norma.

• art. 132 c.p.c.

  La censura di violazione della norma non può essere utilizzata per ottenere un sindacato di merito sulla motivazione, salvo il caso di motivazione mancante, apparente o incomprensibile.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Dopo la riforma del 2012 il controllo di legittimità sulla motivazione è ridotto al minimo costituzionale; è denunciabile solo l'anomalia motivazionale che si traduce in violazione di legge costituzionalmente rilevante.

• art. 2729 c.c.

  La violazione della norma è configurabile solo se il giudice fonda il ragionamento presuntivo su fatti privi dei requisiti di gravità, precisione e concordanza; non quando la censura mira a una diversa ricostruzione dei fatti o a una diversa inferenza probabilistica.

• art. 1460 c.c.

  L'eccezione di inadempimento non consente di ignorare che, cessata la ragione ostativa iniziale, permane l'obbligo della parte di cooperare alla stipula del definitivo; il grave inadempimento può essere ravvisato nel mancato adempimento successivo nonostante la disponibilità della controparte.

• art. 2697 c.c.

  La censura sul riparto dell'onere della prova è inammissibile se non individua una reale inversione dell'onere e si limita a contestare la valutazione delle prove compiuta dal giudice di merito.

• art. 2932 c.c.

  È richiamato quale domanda riconvenzionale di esecuzione in forma specifica del preliminare, ma la decisione di merito l'ha implicitamente respinta/ritenuta non accolta.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato dal ricorrente insieme ad altre norme per contestare la risoluzione del preliminare, senza che la cassazione ravvisasse errori di diritto nella decisione di merito.

• art. 1477 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla documentazione e agli obblighi del venditore, ma la Corte ha escluso che le censure incidessero sulla ratio decidendi.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è deducibile solo se il giudice attribuisce alle prove un valore diverso da quello legale o utilizza prove non introdotte dalle parti; non è censurabile la mera diversa valutazione del materiale istruttorio.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice fonda la decisione su prove non introdotte dalle parti o fuori dei poteri officiosi; non se attribuisce maggior forza persuasiva ad alcune prove rispetto ad altre.

• art. 24 d.lgs. n. 380/2001

  La Corte d'appello aveva ritenuto che, per un immobile di vecchia costruzione, il certificato di abitabilità non fosse necessario ai fini della stipula.

• art. 11 d.P.R. n. 380/2001

  Norma richiamata dal ricorrente in relazione alla ristrutturazione e alla necessità del certificato di abitabilità, ma non ritenuta decisiva ai fini dell'accoglimento del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Essendo il ricorso rigettato, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato quale base del contributo unificato aggiuntivo conseguente al rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In sede di legittimità non è ammesso trasformare la denuncia di violazione di legge o di vizi motivazionali in una richiesta di nuova valutazione del merito o delle prove.
• Dopo la riforma dell'art. 360, n. 5, c.p.c., il controllo sulla motivazione è limitato alle ipotesi di anomalia costituzionalmente rilevante: mancanza assoluta, motivazione apparente, contrasto irriducibile o motivazione perplessa/incomprensibile.
• La violazione dell'art. 2729 c.c. è deducibile solo se il giudice utilizza presunzioni prive dei requisiti di gravità, precisione e concordanza; non basta prospettare una diversa lettura dei fatti.
• L'eccezione di inadempimento non esonera la parte dall'adempiere quando l'ostacolo iniziale sia venuto meno: il persistente rifiuto di stipulare il definitivo può integrare grave inadempimento.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è configurabile solo in presenza di uso di prove non introdotte o di attribuzione a una prova di un valore legale diverso da quello previsto dalla legge; non quando si contesti il prudente apprezzamento del giudice.
• In caso di doppia conforme, la censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non indica specificamente le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.

Come è indicizzato