Cassazione Civile, Sentenza n. 24900/2022 del 18/08/2022

Esito

La controversia

Gli acquirenti Silveri e Pasquini avevano convenuto in giudizio Immobiliare Alma e il Comune per ottenere la risoluzione del contratto di compravendita (17/01/1996) e il risarcimento dei danni perché il terreno acquistato, venduto come edificabile anche mediante il certificato di destinazione urbanistica allegato al rogito, si è rivelato inedificabile: dopo il rilascio di una concessione edilizia (20/05/1997) la stessa venne impugnata e annullata dal T.A.R. e dal Consiglio di Stato per incompetenza e perché la volumetria edificabile era già stata consumata da edificazioni pregresse. Nel giudizio di merito il tribunale e poi la Corte d'appello accertarono la risoluzione del contratto e la responsabilità solidale dell'Immobiliare e del Comune per i danni. L'Immobiliare ha impugnato in Cassazione contestando, tra l'altro, la decorrenza della prescrizione dell'azione ex art. 1489 c.c., l'assenza di colpa/nesso causale a suo carico e l'omesso esame di fatti e prove; il Comune ha proposto ricorso incidentale deducendo travisamento delle fonti di responsabilità (confusione fra certificato di destinazione urbanistica e successiva concessione) e l'omesso esame del ruolo del tecnico di parte.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principale proposto da Immobiliare Alma e ha invece accolto il primo motivo del ricorso incidentale del Comune di Lonate Pozzolo. In particolare la Corte ha confermato i principi che inquadrano la fattispecie nell'ambito dell'art. 1489 cod. civ. (onere non apparente relativo all'inedificabilità) e che il termine di prescrizione dell'azione ex art. 1489 c.c. decorre dal passaggio in giudicato del provvedimento che accerta l'esistenza dell'onere (ossia dalle sentenze definitive del giudice amministrativo), non dalla data del contratto. Tuttavia la Corte ha ritenuto errato il modo in cui la Corte d'appello aveva intrecciato e valutato, senza adeguata separazione, il rilascio del certificato di destinazione urbanistica (CDU) allegato al rogito con la successiva concessione edilizia annullata; perciò ha cassato la parte della sentenza che aveva accolto la domanda nei confronti del Comune e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Milano, in diversa composizione, per nuovo esame della posizione del Comune alla luce dei principi indicati. Sono state poi disposte le spese del giudizio di legittimità e la possibile integrazione del contributo unificato a carico del ricorrente principale.

Norme richiamate

• art. 1489 cod. civ.

  L'azione per garanzia per vizi o per oneri non apparenti è azionabile anche per vincoli urbanistici non immediatamente riconoscibili (es. inedificabilità). La Corte conferma che la prescrizione dell'azione ex art. 1489 c.c. decorre dal passaggio in giudicato della sentenza che accerta l'esistenza del peso/onere non apparente.

• art. 2935 e art. 2946 cod. civ.

  Norme generali sulla prescrizione; la corte ha respinto l'argomento della ricorrente secondo cui il termine decennale sarebbe dovuto decorrere dalla data del contratto, ribadendo che per l'azione ex art. 1489 il dies a quo è il giudicato che accerta il vincolo.

• art. 2941 cod. civ.

  Richiamata nella discussione circa possibili sospensioni della prescrizione; la Corte osserva che non risultano ipotesi tassative che giustifichino lo spostamento del dies a quo rispetto alla regola indicata per l'art. 1489.

• art. 360, comma 1, n.5 cod. proc. civ.

  Invocato dalla ricorrente per vizio di motivazione; la Corte sottolinea i limiti applicativi in presenza della novella (art. 348‑ter) e dichiara inammissibili censure che in realtà attaccano rivalutazioni di merito o non dimostrano una diversa ricostruzione dei fatti fra primo e secondo grado.

• art. 348‑ter, commi 4 e 5 cod. proc. civ.

  Limita l'ammissibilità delle doglianze di cassazione nei confronti di sentenze di appello confermative: la denuncia di vizio motivazionale è ammissibile solo se il ricorrente dimostra che il giudice di secondo grado ha ricostruito il fatto in modo diverso rispetto al primo grado.

• art. 30 D.P.R. 380/2001 (e richiamo art. 18, co.2 L. 47/1985)

  Norme che disciplinano il certificato di destinazione urbanistica (CDU); la Corte ne riconosce la natura ricognitiva e dichiarativa del regime urbanistico, ma afferma che in talune ipotesi il rilascio erroneo può concorrere causalmente al danno se ha indotto affidamento giuridicamente rilevante.

• art. 2697 cod. civ.

  Richiamato nella contestazione del Comune in tema di allegazione e prova dei fatti e del nesso causale; la Corte rileva che il giudice deve valutare separatamente prova e causalità rispetto agli atti rilevanti al momento della negoziazione.

• art. 1218 e art. 1223 cod. civ.

  Norme sul contenuto dell'obbligazione e sulla misura del risarcimento; la Corte ha ritenuto che questioni relative all'ampiezza dei danni risarcibili attengano al merito e non fossero ammissibilmente sollevate in Cassazione con i motivi proposti.

• art. 2033 cod. civ.

  Citato in relazione al computo degli interessi restitutori; la Corte ha ritenuto la censura sulla misura e decorrenza degli interessi come innovativa e non adeguatamente dedotta in primo grado.

• art. 13, comma 1‑quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Norma procedurale richiamata per l'eventuale pagamento supplementare del contributo unificato a carico del ricorrente principale.

Massime di principio

• Quando il difetto di edificabilità di un terreno è dovuto a un onere o vincolo non apparente, l'azione di garanzia ai sensi dell'art. 1489 c.c. è esperibile: il termine di prescrizione decennale decorre dal passaggio in giudicato della pronuncia che accerta l'esistenza dell'onere (es. sentenza amministrativa definitiva), non dalla data del contratto.
• Il certificato di destinazione urbanistica (CDU) è in linea generale un atto ricognitivo e dichiarativo del regime urbanistico; tuttavia il suo rilascio erroneo può comunque concorrere causalmente a determinare il danno quando induce un affidamento del compratore ragionevole e rilevante nella negoziazione.
• Per accertare la responsabilità del Comune occorre separare gli atti rilevanti: ai fini della negoziazione contrattuale conta soprattutto ciò che era formalmente attestato al momento della vendita (es. il CDU allegato), mentre gli atti successivi (es. concessione poi annullata) richiedono valutazione distinta quanto alla loro incidenza causale sulla decisione di comprare.
• Il venditore può essere ritenuto colpevole se risultano elementi oggettivi che lo pongono in condizione di conoscere l'esistenza del vincolo (es. precedenti titoli, lavori eseguiti dallo stesso venditore, documentazione storica), riducendo l'operatività della tesi dell'affidamento sul CDU.
• Le questioni inerenti alla ricostruzione dei fatti e alla valutazione del nesso di causalità sono di merito: in Cassazione sono ammesse censure solo nei limiti degli art. 360 e 348‑ter c.p.c.; non è possibile ottenere la riforma per semplici rielaborazioni del giudizio di fatto già condivise fra primo e secondo grado.
• In casi analoghi è consigliabile per l'acquirente: conservare e allegare ogni documento amministrativo acquisito, esperire le azioni dopo l'accertamento definitivo dell'inesistenza della facoltà edificatoria; per il venditore: verificare accuratamente lo stato dei titoli e, se necessario, inserire clausole di garanzia/indennizzo; per le pubbliche amministrazioni: curare la correttezza e la verifica antecedente al rilascio di certificazioni urbanistiche.