Cassazione Civile, Ordinanza n. 04102/2025 del 17/02/2025

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva emesso un avviso di liquidazione con cui revocava l'aliquota agevolata applicata all'acquisto di un immobile effettuato nel 2017, ritenendo insussistenti i presupposti dell'agevolazione "prima casa" perché gli acquirenti risultavano già proprietari di altri immobili nello stesso Comune, acquistati in precedenza. I contribuenti avevano impugnato l'atto e avevano ottenuto ragione sia in primo grado sia in appello, perché i giudici tributari avevano ritenuto che gli immobili pre-posseduti, essendo tutti locati a terzi con contratti registrati, fossero in concreto non idonei a soddisfare le esigenze abitative del nucleo familiare. Nel ricorso per cassazione l'Agenzia denunciava la violazione della Nota II-bis all'art. 1 della tariffa parte prima del d.P.R. n. 131/1986, sostenendo che il testo vigente non richiede più la verifica dell'idoneità dell'immobile pre-posseduto, ma solo la non titolarità di altra casa di abitazione nel Comune; quindi la locazione a terzi, essendo frutto di una scelta volontaria del proprietario, non potrebbe integrare una inidoneità oggettiva rilevante ai fini del beneficio. Lamentava inoltre che, in ogni caso, gli immobili pre-posseduti erano per dimensioni e caratteristiche perfettamente idonei ad essere abitazione.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato l'unico motivo di ricorso. Ha confermato che, in materia di agevolazione "prima casa", l'idoneità dell'immobile pre-posseduto va valutata in concreto e può mancare sia per ragioni oggettive sia per ragioni soggettive legate alle caratteristiche e dimensioni del bene rispetto alle esigenze abitative del nucleo familiare. Tuttavia ha escluso che la mera locazione a terzi dell'immobile, dipendente da una scelta negoziale del proprietario, integri una inidoneità oggettiva rilevante ai fini dell'agevolazione. Nel caso specifico, però, la sentenza d'appello aveva accertato in fatto che gli immobili pre-posseduti erano comunque inidonei per dimensioni e caratteristiche a soddisfare le esigenze abitative dei contribuenti; tale valutazione è stata ritenuta conforme ai principi di diritto consolidati e non censurabile in cassazione perché il ricorso mirava, in sostanza, a una rivalutazione del merito. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dell'Agenzia alle spese.

Norme richiamate

• art. 1, nota II-bis, tariffa parte prima, d.P.R. n. 131/1986

  La pre-possidenza di altra casa di abitazione nel medesimo Comune ostacola il beneficio solo se l'immobile pre-posseduto è concretamente idoneo a soddisfare le esigenze abitative dell'acquirente e del suo nucleo familiare; l'idoneità va valutata in concreto, non in base alla sola classificazione catastale.

• art. 1, nota 4-bis, tariffa parte prima, d.P.R. n. 131/1986

  "L'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 ... a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto"

  Il comma 4-bis disciplina l'ipotesi dell'acquirente già titolare di altra abitazione acquistata con agevolazioni, consentendo il nuovo acquisto agevolato purché l'immobile pre-posseduto sia alienato entro un anno.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  La censura per violazione di legge è infondata quando la decisione impugnata si conforma ai principi giuridici consolidati e il ricorso mira in realtà a ottenere una rivalutazione del fatto.

• d.l. n. 16 del 1993

  La precedente disciplina aveva introdotto espressamente il requisito della "idoneità" dell'altro fabbricato o porzione di fabbricato ai fini dell'agevolazione.

• d.l. n. 155 del 1993

  La disciplina del 1993 ribadiva il requisito della non possidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione.

• L. n. 549 del 1995, art. 3, comma 131

  La successiva formulazione della norma, pur senza ripetere espressamente il termine "idoneità", è stata letta in continuità interpretativa con la disciplina precedente, non come eliminazione del criterio dell'idoneità concreta.

• d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater

  Non si applica il contributo unificato aggiuntivo quando la parte soccombente è un'amministrazione pubblica difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato.

Massime di principio

• Ai fini dell'agevolazione "prima casa", la presenza di un altro immobile nel medesimo Comune non è di per sé ostativa: occorre verificare se l'immobile pre-posseduto sia concretamente idoneo a soddisfare le esigenze abitative dell'acquirente e del suo nucleo familiare.
• L'inidoneità può derivare sia da circostanze oggettive dell'immobile sia da caratteristiche soggettive di inadeguatezza rispetto alle esigenze abitative, ma non dalla sola circostanza che il bene sia temporaneamente indisponibile perché locato a terzi per scelta del proprietario.
• Quando il giudice di merito accerta in fatto l'inidoneità concreta del bene pre-posseduto, la censura in cassazione non può risolversi in una richiesta di nuova valutazione del merito sotto la veste della violazione di legge.
• Le dichiarazioni rese nell'atto di acquisto per fruire delle agevolazioni "prima casa" vanno lette alla luce della situazione del contribuente al momento dell'acquisto e della disciplina applicabile, distinguendo tra acquisto agevolato ordinario e ipotesi di mantenimento temporaneo di una precedente abitazione agevolata da alienare entro un anno.

Come è indicizzato