Cassazione Civile, Ordinanza n. 11822/2025 del 05/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso diverso stipulato nel 2008 avente a oggetto un’area di proprietà di un Comune, divenuta tale per successione da una fondazione. Alla prima scadenza il Comune ha comunicato la volontà di non rinnovare il rapporto, indicando come nuova destinazione dell’area la realizzazione di un’area di servizio con parcheggi annessi a un campo di calcio, sulla base di atti di programmazione comunale e dell’avvio di un procedimento di variante urbanistica. La conduttrice ha opposto la convalida della licenza per finita locazione sostenendo che il nuovo uso fosse giuridicamente irrealizzabile: l’area risultava ancora destinata dallo strumento urbanistico a impianti di distribuzione carburanti; il procedimento di variante sarebbe stato avviato da un organo incompetente; mancava la necessaria copertura finanziaria; e, comunque, non vi sarebbe stata una concreta possibilità di realizzare il parcheggio nel quadro normativo vigente al momento della disdetta. In Cassazione la società ha dedotto: (1) motivazione apparente della sentenza d’appello quanto al profilo urbanistico; (2) vizio di motivazione e illogicità nella valutazione della serietà dell’intento del locatore, perché la realizzazione dell’opera sarebbe stata giuridicamente impossibile; (3) violazione dell’art. 29, comma 1, lett. b), l. 392/1978 e dell’art. 42, comma 2, lett. b), TUEL per incompetenza della Giunta rispetto alla programmazione e realizzazione dell’opera pubblica; (4) violazione dell’art. 29, comma 1, lett. b), l. 392/1978 e dell’art. 162 TUEL per mancanza di copertura finanziaria e quindi inesistenza di un serio progetto realizzabile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i primi due motivi perché fondati su una ricostruzione del vizio di motivazione non consentita dal perimetro del controllo di legittimità e perché la motivazione della Corte d’appello non era affetta da anomalia costituzionalmente rilevante. Ha ritenuto inammissibili anche i motivi terzo e quarto, osservando che la ricorrente non aveva aggredito correttamente la ratio decidendi della sentenza impugnata e, in sostanza, aveva chiesto una diversa valutazione dei fatti e delle prove. Nel merito ha confermato il principio per cui, nella locazione ad uso diverso, il diniego di rinnovo alla prima scadenza ex art. 29 l. 392/1978 richiede un intento serio e attuabile, ma per gli enti pubblici la verifica non si estende al controllo di legittimità dell’iter amministrativo o della copertura finanziaria, salvo l’esistenza di un’assoluta impossibilità giuridica del risultato in base a norme già vigenti; inoltre, la necessaria compatibilità urbanistica vale per il privato, non in modo speculare per il Comune, che dispone dei poteri per incidere sulla disciplina urbanistica mediante variante, salvo vincoli sovraordinati non dedotti nel caso concreto. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 29 l. 27 luglio 1978, n. 392

  Nel diniego di rinnovo delle locazioni ad uso diverso il locatore deve indicare un intento serio, tecnicamente e giuridicamente realizzabile; per gli enti pubblici occorre specificare la concreta attività da svolgere, così da consentire la verifica della serietà e attuabilità dell’intenzione, senza che il giudice debba controllare la legittimità del procedimento amministrativo o il suo esito, salvo l’assoluta impossibilità giuridica del risultato in base a norme già vigenti.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La motivazione è solo apparentemente nulla quando manca l’anomalia costituzionalmente rilevante; non è censurabile in cassazione il semplice difetto di sufficienza della motivazione.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Il controllo di legittimità non consente di trasformare la censura in un riesame del merito o delle prove; la violazione di legge va dedotta confrontandosi con la ratio decidendi della sentenza impugnata.

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Il motivo di ricorso per violazione di legge deve indicare specificamente le affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata che si assumono in contrasto con la norma o con l’interpretazione giurisprudenziale.

• art. 42, comma 2, lett. b), D.Lgs. 18 agosto 2000, n. 267

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere l’incompetenza del Comune; la Corte non ha accolto tale lettura, osservando che ciò che rileva ai fini dell’art. 29 l. 392/1978 è la serietà e attuabilità dell’intento, non la verifica di legittimità del procedimento amministrativo.

• art. 162 D.Lgs. 18 agosto 2000, n. 267

  Richiamato dalla ricorrente per dedurre la mancanza di copertura finanziaria dell’opera; la Corte ha ritenuto la doglianza non decisiva ai fini della serietà della disdetta, perché tendeva a sollecitare un riesame fattuale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, ricorrono i presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 1, comma 17, l. 24 dicembre 2012, n. 228

  Ha introdotto il meccanismo dell’ulteriore contributo unificato in caso di rigetto o inammissibilità del ricorso, richiamato nel dispositivo.

Massime di principio

• Nel diniego di rinnovo di una locazione ad uso diverso ex art. 29 l. 392/1978, il locatore deve manifestare un intento serio, cioè non meramente pretestuoso e astrattamente realizzabile sul piano tecnico e giuridico; non è però necessario dimostrare che il nuovo utilizzo sia già stato concretamente realizzato.
• Quando il locatore è una pubblica amministrazione o un ente pubblico, la valutazione di serietà dell’intento richiede l’indicazione della concreta attività da svolgere nell’immobile, ma non comporta un sindacato giudiziale sulla legittimità dell’iter amministrativo, sulla sua completezza o sulla copertura finanziaria, salvo che risulti un’assoluta impossibilità giuridica del risultato in base a norme vigenti.
• La compatibilità urbanistica vigente può incidere sulla serietà dell’intento del locatore privato, ma non si trasporta automaticamente sul Comune, il quale dispone dei poteri per modificare la disciplina urbanistica mediante variante; restano rilevanti solo vincoli sovraordinati impeditivi.
• In cassazione la censura di motivazione apparente o di violazione di legge deve confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata; non è consentito chiedere un nuovo apprezzamento dei fatti o delle prove sotto la veste del vizio motivazionale o dell’error in iudicando.
• L’anomalia motivazionale rilevante in sede di legittimità è solo quella che si traduce in mancanza assoluta di motivi, motivazione apparente, contrasto irriducibile o motivazione perplessa e obiettivamente incomprensibile.

Come è indicizzato