Cassazione Civile, Sentenza n. 28668/2023 del 16/10/2023

Esito

La controversia

Fioretto chiedeva l'accertamento del diritto esclusivo di calpestio (diritto di calpestio a scopo di belvedere) su porzione di lastrico solare a lui e alle Allegro derivante da atti del 1950 e 1952; i convenuti sostenevano che il diritto si fosse risolto o fosse d'uso non trasferibile e, in via riconvenzionale, chiesero la rimozione di aperture e opere. Il Tribunale rigettò le domande del ricorrente e accolse le riconvenzionali; la Corte d'Appello confermò ritenendo che l'atto del 1950 avesse creato originariamente obbligazioni suscettibili di divenire reali solo al momento della costruzione dell'edificio e che la successiva transazione del 1952 aveva costituito un diritto d'uso non cedibile, estintosi con la morte degli utilisti; Fioretto impugnò per cassazione contestando interpretazione contrattuale, la rilevanza di clausole e la opponibilità per trascrizione.

La decisione

La Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, ha dichiarato inammissibile il ricorso per cassazione di Fioretto. Ha ritenuto che molte censure fossero valutazioni di fatto e di interpretazione contrattuale riservate al giudice del merito, che il ricorrente non ha specificato adeguatamente alcune doglianze (art. 112 c.p.c.) e non ha dimostrato di aver dedotto talune questioni nei gradi di merito (novità). Ha confermato la ricostruzione della Corte d'Appello circa la trasformazione in diritto d'uso con estinzione per morte e l'assenza di diritto reale di calpestio alle condizioni originarie. Il ricorrente è stato condannato alle spese processuali nei confronti di tutte le controparti, con l'indicazione degli importi liquidati a favore di ciascuna.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Richiesta specificità per dedurre l'omessa pronuncia: la Cassazione non valuta vizi di omessa pronuncia se la questione non era stata formulata in modo chiaro e non indicata con precisione negli atti impugnativi

• art. 360 c.p.c. (nn. 3 e 4)

  Quadro delle ipotesi di ricorso per cassazione: censite come base delle doglianze (falsa applicazione di norme, omessa pronuncia); la Corte ha ritenuto le censure in gran parte inammissibili o meramente riformulazioni della valutazione di merito

• art. 1029 c.c.

  La costituzione di servitù a favore o a carico di un edificio da costruire è un rapporto obbligatorio che si trasforma in diritto reale solo con la costruzione secondo i patti; qui l'altezza non realizzata ha impedito la nascita del diritto reale di calpestio così come previsto nell'atto del 1950

• art. 1024 e art. 1026 c.c.

  Il diritto d'uso non è cedibile e non può durare oltre la vita dell'utilista: la Corte ha ritenuto che la transazione del 1952 abbia determinato un diritto di uso estintosi con la morte degli utilisti

• art. 1363 e art. 1367 c.c.

  Principi di interpretazione del contratto; la Corte d'appello ha applicato criteri interpretativi e la Cassazione ha ritenuto che la ricostruzione risultasse logica e plausibile e non suscettibile di censura in sede di legittimità salvo violazione grave dei criteri legali

• art. 1362 comma 2 c.c.

  Richiama i criteri per l'accertamento della volontà comune; la Corte ha valutato la transazione del 1952 alla luce delle clausole e delle conseguenti modalità di godimento del terrazzo

• art. 2659 comma 2 c.c.

  Regola sulla trascrizione e opponibilità ai terzi; la Corte ha ritenuto la questione relativa alla buona fede dell'acquirente e alla mancanza di annoti di trascrizione non sollevata adeguatamente nei gradi di merito

• art. 1175 e art. 1375 c.c.

  Principi di buona fede e correttezza nell'esecuzione dei contratti evocati dal ricorrente; la Corte non ha ritenuto che vi fosse interpretazione contra legem né carenza motivazionale che giustificasse cassazione

• art. 19 comma 14 D.L. n. 78/2010

  Norma che impone l'indicazione degli estremi catastali negli atti: la Corte ha citato la mancanza degli estremi come osservazione obiter, non determinante per la decisione

• art. 13 comma 1-quater D.P.R. 115/2002

  Riferimento al contributo unificato: la Corte dà atto della possibile maggiorazione del contributo per l'impugnazione se dovuta

Massime di principio

• Una clausola che costituisca una servitù a favore di un edificio da costruire (art. 1029 c.c.) determina inizialmente solo obblighi tra parti e si trasforma in diritto reale solo se l'edificio (e le caratteristiche pattuite, es. altezza) viene effettivamente realizzato
• Una transazione successiva può modificare o trasformare la natura dei diritti (es. da servitù a diritto d'uso); i diritti di uso sono in genere non cedibili e cessano con la morte dell'utilista (art. 1024 e 1026 c.c.)
• Per tutelare un acquisto in buona fede è essenziale verificare la presenza di annotazioni/trascrizioni: l'assenza della trascrizione può pregiudicare l'opponibilità ai successivi acquirenti (art. 2659 c.c.)
• In cassazione non si può chiedere la revisione dei fatti o della valutazione della prova operata dal giudice di merito: le censure devono riguardare violazioni di legge o gravi vizi di motivazione, e le questioni di fatto sono inammissibili se non inquadrate sotto profili di diritto
• Per ottenere che la Cassazione esamini una presunta omessa pronuncia (art. 112 c.p.c.) è necessario che la questione sia stata formulata chiaramente nel merito e puntualmente riportata nel ricorso per cassazione con indicazione degli atti e dei passaggi processuali
• Nella redazione degli atti (rogiti, transazioni) è importante indicare chiaramente il fondo dominante/servente, le modalità di godimento e provvedere alla trascrizione per preservare l'efficacia verso terzi; la vaghezza o la mancanza di trascrizione espone a rischi di opponibilità