Cassazione Civile, Ordinanza n. 28855/2024 del 08/11/2024

Esito

La controversia

Una società immobiliare operante nella locazione di immobili propri, inserita in un consolidato fiscale, aveva dedotto integralmente gli interessi passivi corrisposti su mutui ipotecari relativi a immobili destinati alla locazione, invocando la disciplina agevolativa di cui all’art. 1, comma 36, L. n. 244/2007, che sottrae tali interessi al regime di parziale indeducibilità dell’art. 96 TUIR. L’Agenzia delle entrate aveva contestato la deduzione, ritenendo che la norma speciale richiedesse non solo la garanzia ipotecaria su immobili destinati alla locazione, ma anche un nesso funzionale tra finanziamento e acquisizione/costruzione dell’immobile, oltre alla successiva locazione del bene. La CTR aveva accolto il ricorso delle società, interpretando la norma in senso ampio. Con il ricorso per cassazione l’Agenzia denunciava violazione dell’art. 96 TUIR e falsa applicazione dell’art. 1, comma 36, L. n. 244/2007, sostenendo che il beneficio spettasse solo per i mutui finalizzati ad acquistare o costruire immobili poi destinati alla locazione, e non per finanziamenti stipulati per altri fini in cui l’immobile fosse soltanto garanzia reale o già locato al momento del mutuo.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle entrate. Ha ritenuto che l’art. 1, comma 36, L. n. 244/2007 stabilisca una deroga alla parziale deducibilità prevista dall’art. 96 TUIR per gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, senza imporre né che il mutuo sia contratto esclusivamente per l’acquisto o la costruzione dell’immobile, né che la locazione sia successiva alla stipula del finanziamento. Secondo la Corte, la nozione di immobile "destinato" alla locazione esprime un vincolo di destinazione funzionale, non temporale, e la norma non consente di introdurre limiti oggettivi non previsti dal testo. È stata confermata, quindi, la decisione di merito favorevole alle società. Le spese sono state compensate per la novità della questione.

Norme richiamate

• art. 96 t.u.i.r.

  È la disciplina generale di riferimento sulla parziale indeducibilità degli interessi passivi, derogata dalla norma speciale per i finanziamenti ipotecari su immobili destinati alla locazione.

• art. 1, comma 36, legge 24 dicembre 2007, n. 244

  "la non rilevanza ai fini dell'articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi ... degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione"

  La disposizione introduce una deroga ampia alla disciplina dell’art. 96 TUIR: gli interessi passivi su finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione sono integralmente deducibili, senza richiedere che il mutuo sia stato contratto per acquistare o costruire l’immobile né che la locazione sia successiva.

• art. 4, comma 4, d.lgs.

  È richiamato per la successiva precisazione delle società immobiliari che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare; nel testo fornito la citazione normativa risulta tronca e non pienamente determinabile.

• art. 14, comma 2, d.lgs. 29 novembre 2018, n. 142

  È indicato come norma che aveva disposto l’abrogazione della disciplina, poi non definitiva per effetto della successiva legge di bilancio.

• art. 1, comma 7, legge 30 dicembre 2018, n. 145

  Ha fatto salva l’applicazione della disciplina nelle more della revisione della fiscalità delle imprese immobiliari.

• art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

  È il parametro del motivo di ricorso per denuncia di violazione di legge.

Massime di principio

• La formula normativa che fa riferimento a interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione va letta nel senso di richiedere un vincolo funzionale tra finanziamento e destinazione locativa del bene, non un collegamento temporale rigido tra stipula del mutuo e inizio della locazione.
• In mancanza di una espressa limitazione testuale, non è consentito restringere l’ambito di una norma agevolativa introducendo requisiti ulteriori, come l’obbligo che il finanziamento sia destinato esclusivamente all’acquisto o alla costruzione dell’immobile.
• Una disciplina fiscale di favore che deroga alla regola generale sulla deducibilità degli interessi passivi deve essere applicata secondo il testo della norma, senza aggiungere condizioni non previste dal legislatore, purché il presupposto oggettivo richiesto risulti provato in modo obiettivo.
• L’espressione "immobili destinati alla locazione" descrive una destinazione economico-funzionale del bene e non implica necessariamente che il bene sia già locato al momento della stipula del finanziamento.

Come è indicizzato