Cassazione Civile, Ordinanza n. 32204/2024 del 12/12/2024

Esito

La controversia

L'amministrazione finanziaria aveva notificato a una contribuente un invito a comparire e, all'esito del contraddittorio, un avviso di accertamento per recuperare a tassazione, come plusvalenza da cessione di terreno edificabile, il corrispettivo derivante dalla vendita di due tettoie adibite a segheria, prive di impianti, site in un comune della Valle d'Aosta. Dopo la vendita, la società acquirente aveva ottenuto un permesso di costruire e aveva realizzato un complesso edilizio diverso da quello preesistente. La contribuente aveva impugnato l'atto impositivo: il ricorso era stato rigettato in primo grado e accolto in appello. In cassazione l'Agenzia denunciava, con due motivi, la violazione dell'art. 67 d.P.R. 917/1986 e degli artt. 1362 e 1363 c.c., sostenendo che la cessione del fabbricato, preordinata alla demolizione e ricostruzione, dovesse essere riqualificata come cessione di terreno edificabile soggetta a tassazione della plusvalenza; inoltre lamentava l'omesso esame di un fatto decisivo, cioè la preordinazione dell'acquisto alla demolizione e alla nuova edificazione.

La decisione

La Corte ha rigettato entrambi i motivi, ritenendoli infondati. Ha ribadito l'orientamento consolidato secondo cui, ai fini IRPEF e della tassazione delle plusvalenze, la contrapposizione tra bene edificato e bene non edificato non ammette un tertium genus: la vendita di un edificio, anche se le parti prevedano demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria e anche se il fabbricato non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto, non può essere riqualificata dall'Amministrazione finanziaria come cessione di terreno edificabile sottostante. Conseguentemente, l'Ufficio non può superare il regime fiscale tassativamente previsto dal legislatore per le cessioni di edifici e di terreni. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna dell'Agenzia delle Entrate alle spese e con attestazione dell'insussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 67 d.P.R. n. 917 del 1986

  Per le plusvalenze da cessione onerosa rileva la distinzione tra terreni edificabili e edifici; la vendita di un fabbricato non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile sottostante.

• art. 1362 c.c.

  Invocato dal ricorrente per sostenere una diversa interpretazione del contratto, ma la Corte non accoglie la tesi riqualificatoria.

• art. 1363 c.c.

  Invocato dal ricorrente per l'interpretazione complessiva dell'atto, ma non consente di superare la distinzione legale tra fabbricato e terreno.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Usato come parametro del motivo di violazione di legge, ma i motivi sono stati ritenuti infondati.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Usato come parametro del motivo per omesso esame di fatto decisivo, ma la censura è stata respinta perché il fatto dedotto non incideva sul principio applicato.

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Dà luogo alla verifica sulla debenza dell'ulteriore contributo unificato; la Corte ha escluso che ricorressero i presupposti per il versamento.

• art. 13, comma 1 bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato come base del contributo unificato ulteriore in caso di rigetto, ma nel caso concreto la Corte ha escluso la debenza dell'ulteriore importo.

Massime di principio

• In materia di IRPEF sulle plusvalenze, la distinzione normativa tra terreno edificabile e fabbricato è rigida e non consente figure intermedie: la cessione di un edificio resta tale anche se l'acquirente intenda demolirlo e ricostruirlo.
• L'Amministrazione finanziaria non può riqualificare la vendita di un immobile in cessione di terreno edificabile solo perché l'operazione economica complessiva è finalizzata a una nuova edificazione o a un aumento di volumetria.
• Il fatto che il fabbricato ceduto non esaurisca la potenzialità edificatoria del lotto non basta, di per sé, a trasformare fiscalmente la cessione dell'edificio in cessione del suolo sottostante.
• Il motivo di ricorso per omesso esame di fatto decisivo non è fondato quando il fatto prospettato non consente comunque di sovvertire il principio giuridico che governa la qualificazione fiscale dell'operazione.

Come è indicizzato