Sentenza del 15/12/2015 n. 1412 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva revocato l'agevolazione sull'imposta di registro, applicata con aliquota dell'1% anziché dell'8%, sostenendo che i terreni acquistati, pur inseriti in piani urbanistici particolareggiati destinati all'edilizia residenziale, non potessero beneficiare dell'agevolazione perché, alla data degli atti di trasferimento, non era ancora stata stipulata la convenzione urbanistica con il Comune. Secondo l'Ufficio, la convenzione costituiva un presupposto necessario e la sua mancanza rendeva irrilevante il fatto che non fosse ancora decorso il termine quinquennale per la realizzazione dell'intervento edificatorio.

La decisione

La Commissione tributaria regionale ha riunito i due procedimenti per connessione oggettiva e soggettiva e ha respinto entrambi gli appelli dell'Agenzia delle Entrate. Ha ritenuto che l'agevolazione spettasse anche in assenza della convenzione urbanistica già stipulata al momento dell'acquisto, purché l'immobile fosse effettivamente inserito in un piano urbanistico particolareggiato regolarmente approvato e l'utilizzazione edificatoria fosse realizzata entro cinque anni dal trasferimento. L'Ufficio è stato condannato al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in complessivi 2.000 euro oltre IVA e CPA.

Norme richiamate

• Art. 33, comma 3, legge n. 388 del 2000

  I trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, sono soggetti all'imposta di registro dell'1 per cento e alle imposte ipotecaria e catastali in misura fissa, a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro 5 anni dal trasferimento.

  Il beneficio dipende dall'inserimento dell'immobile in un piano urbanistico particolareggiato regolarmente approvato e dal rispetto del termine quinquennale per l'utilizzazione edificatoria; la stipula della convenzione attuativa non è stata considerata un requisito indispensabile al momento del trasferimento.

• Art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986

  Se il trasferimento ha per oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati, a condizione che l'intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro cinque anni dalla stipula dell'atto: 1 per cento.

  La norma consentiva l'applicazione dell'aliquota dell'1% ai trasferimenti di immobili compresi in piani particolareggiati destinati all'edilizia residenziale, subordinandola al completamento dell'intervento entro cinque anni.

• Art. 36, comma 15, decreto-legge n. 223 del 2006, convertito dalla legge n. 248 del 2006

  Trasferimenti di immobili in piani urbanistici particolareggiati, diretti all'attuazione dei programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica, comunque denominati, realizzati in accordo con le amministrazioni comunali per la definizione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione.

  La disposizione aveva ristretto l'agevolazione ai programmi di edilizia residenziale convenzionata pubblica, ma tale limitazione è stata successivamente superata.

• Art. 1, comma 306, legge n. 296 del 2006

  Ha eliminato il riferimento all'edilizia residenziale convenzionata pubblica, estendendo l'agevolazione anche ai programmi di edilizia residenziale convenzionata privata.

• Art. 1, commi da 25 a 28, legge n. 244 del 2007

  Ha riordinato la disciplina dei trasferimenti di immobili situati in aree individuate da piani urbanistici particolareggiati e ha trasferito la previsione agevolativa nella Tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986.

• Art. 10, decreto legislativo n. 23 del 2011

  Ha determinato la cessazione della disposizione agevolativa, con effetto dal 1° gennaio 2014; la controversia riguardava tuttavia atti del 2008.

• Cassazione, sentenza n. 3289 del 2 marzo 2012

  Il beneficio si applica persino nel caso in cui al momento della registrazione dell'atto di trasferimento, pur sussistendo l'inserimento dell'immobile in un piano particolareggiato, non sia stata ancora stipulata la convenzione attuativa con il Comune, sempreché sia rispettato il termine quinquennale per l'utilizzazione edificatoria.

  La Corte ha superato l'orientamento precedente, escludendo che la convenzione urbanistica già sottoscritta costituisca condizione necessaria per l'agevolazione.

• Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 41/E del 23 aprile 2015

  Ha recepito l'orientamento della Cassazione, riconoscendo l'agevolazione anche quando la convenzione urbanistica relativa all'immobile incluso nel piano particolareggiato non sia stata ancora sottoscritta.

Massime di principio

• Per le agevolazioni fiscali collegate a piani urbanistici particolareggiati, la mancata stipula della convenzione attuativa alla data dell'acquisto non comporta automaticamente la decadenza, se il piano è regolarmente approvato e l'immobile vi è effettivamente compreso.
• Il requisito sostanziale decisivo è il rispetto del termine previsto dalla legge per l'utilizzazione edificatoria o per il completamento dell'intervento, nel caso esaminato pari a cinque anni dal trasferimento.
• La mera previsione urbanistica non è sufficiente: occorre verificare l'effettiva inclusione del bene in un piano particolareggiato valido e la concreta destinazione dell'intervento all'edilizia residenziale prevista dalla disciplina applicabile.
• In caso di contestazione dell'agevolazione, l'Amministrazione non può fondare la revoca esclusivamente sull'assenza della convenzione al momento dell'atto, senza considerare il successivo rispetto del termine quinquennale.
• La disciplina applicabile deve essere individuata con riferimento alla data dell'atto e alle norme allora vigenti, poiché l'agevolazione è stata successivamente modificata e poi abrogata per il futuro.