Cassazione Civile, Ordinanza n. 15600/2023 del 01/06/2023

Esito

La controversia

Un contribuente impugnava un avviso di accertamento/liquidazione IMU relativo all'anno 2014, con cui Comune e concessionaria avevano determinato l'imposta dovuta per quattro particelle di terreno appartenenti a un gruppo cave, ubicate in zona D3, attribuendo un valore di 54,75 euro al mq sulla base di una relazione tecnica comunale e di una delibera consiliare. La Corte d'appello aveva confermato la pretesa ritenendo l'area edificabile in ragione della potenzialità edificatoria e reputando non rilevanti i costi connessi all'attività estrattiva, nonché generiche le contestazioni del contribuente. Con il ricorso per cassazione venivano dedotti: 1) violazione dell'art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992 e dell'art. 13, comma 3, d.l. 201/2011, per avere il giudice di merito omesso di applicare tutti i criteri legali di determinazione del valore venale delle aree fabbricabili, in particolare l'indice di edificabilità, la diversa incidenza tra sottozona D3 e sottozone D1-D2 e gli oneri di adattamento del terreno; 2) violazione dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 59, comma 1, lett. g), d.lgs. 446/1997, sostenendo che il valore deliberato dal Comune aveva natura solo presuntiva e doveva essere verificato alla luce della prova contraria; 3) omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, n. 5, c.p.c., con riferimento agli atti comparativi e ai valori di mercato prodotti.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendolo assorbente, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, per un nuovo esame. Il rinvio dovrà verificare la corretta applicazione dei criteri di cui all'art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992 nella determinazione della base imponibile IMU delle aree cave, tenendo conto delle prove già acquisite e provvedendo anche sulle spese del giudizio di legittimità. Gli altri motivi sono rimasti assorbiti.

Norme richiamate

• art. 5, comma 5, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio all'1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche

  I criteri di stima sono tassativi e devono essere tutti considerati dal giudice di merito nella determinazione del valore imponibile dell'area fabbricabile; non è sufficiente richiamare in via generica la potenzialità edificatoria.

• art. 13, comma 3, d.l. 6 dicembre 2011, n. 201

  La disciplina ICI funge da matrice di riferimento anche per l'IMU quanto alla nozione di area fabbricabile e ai criteri di valutazione del valore imponibile.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È utilizzabile per denunciare la violazione o falsa applicazione dei criteri legali di stima del valore delle aree fabbricabili.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  È stato invocato per omesso esame di fatti decisivi, ma il relativo motivo è rimasto assorbito dall'accoglimento del primo.

• art. 2697 c.c.

  Il ricorrente lo invocava per contestare la valutazione dell'onere probatorio rispetto alla presunzione derivante dalla delibera comunale.

• art. 59, comma 1, lett. g), d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446

  Le delibere comunali di determinazione dei valori delle aree edificabili hanno efficacia di mera presunzione semplice e non vincolano in modo assoluto il giudice.

• art. 118 disp. att./trans. c.p.c.

  Richiamato per indicare precedenti specifici in contenziosi analoghi.

Massime di principio

• Nella determinazione della base imponibile delle aree fabbricabili ai fini ICI/IMU il giudice deve applicare in modo puntuale tutti i parametri legali del valore venale in comune commercio, senza arrestarsi alla sola affermazione astratta della potenzialità edificatoria del bene.
• L'indice di edificabilità e la diversa vocazione urbanistica delle sottozone incidono in modo decisivo sulla stima: aree ricadenti in zone solo apparentemente omogenee non possono essere valutate automaticamente con il medesimo valore se presentano indici edificatori molto diversi.
• Gli oneri di adattamento del terreno necessari per la costruzione, compresi quelli connessi alla peculiare utilizzazione dell'area, devono essere considerati nella stima quando siano normativamente rilevanti e incidano sul valore di mercato.
• Le delibere comunali che fissano valori medi delle aree edificabili hanno natura di presunzioni semplici e possono essere superate da elementi contrari; il giudice deve confrontarle con le prove specifiche offerte dal contribuente.
• La motivazione sulla congruità del valore imponibile è censurabile in cassazione per violazione di legge quando omette di confrontarsi con criteri valutativi imposti dalla norma, non solo quando risulti illogica o insufficiente in fatto.

Come è indicizzato