Cassazione Civile, Ordinanza n. 16893/2025 del 24/06/2025

Esito

La controversia

La controversia trae origine dall’impugnazione di una delibera assembleare condominiale del 10 novembre 2001. In primo grado era stata rigettata la domanda di annullamento proposta da alcuni soggetti interessati; la Corte d’appello di Napoli, invece, ha dichiarato la nullità della delibera limitatamente ai punti 7 e 8 dell’ordine del giorno. Quanto al punto 7, la delibera prevedeva che, per gli interventi di manutenzione ordinaria sulla copertura del fabbricato, l’accesso al tetto dovesse avvenire passando dalla proprietà esclusiva del proprietario dell’ultimo piano: la Corte territoriale ha ritenuto che ciò eccedesse i poteri dell’assemblea, poiché equivaleva a disporre dell’uso di un bene di proprietà esclusiva senza il consenso del titolare. Quanto al punto 8, la delibera autorizzava la riapertura di fori praticati nel muro di contenimento posto a confine con una proprietà soprastante; la Corte d’appello ha ravvisato in tale autorizzazione la costituzione di una servitù di stillicidio, richiedente il consenso unanime dei partecipanti. I ricorrenti hanno proposto due motivi di cassazione: con il primo hanno denunciato la violazione degli artt. 843 e 1135 c.c., sostenendo che si trattasse di un semplice obbligo di consentire accesso e passaggio per eseguire opere sul bene comune, non della costituzione di una servitù; con il secondo hanno denunciato la violazione di varie norme in tema di condominio e scolo delle acque, affermando che la Corte d’appello avrebbe male interpretato c.t.u. e testimonianze e che i fori erano funzionali a evitare il crollo del muro, non a modificare il regime delle acque.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto tutte le eccezioni preliminari di inammissibilità sollevate dai controricorrenti, ritenendo valida la notifica via PEC eseguita entro il termine, regolare la procura e sussistente la legittimazione dei singoli condòmini ad agire in controversie relative a diritti sulle parti comuni. Nel merito, ha rigettato il primo motivo: ha affermato che l’assemblea condominiale non può deliberare su beni di proprietà esclusiva dei singoli o di terzi, perché in tali casi è necessario il consenso dei proprietari interessati; ne consegue la nullità della delibera che imponga, senza unanimità, il passaggio su una proprietà esclusiva per accedere al tetto comune. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo, perché mirava a una rivalutazione del merito e delle prove, attività preclusa in cassazione. La decisione è quindi stata di rigetto del ricorso, con condanna dei ricorrenti alle spese e con dichiarazione della debenza dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 843 c.c.

  La norma è stata richiamata dai ricorrenti come disciplina dell’accesso al fondo altrui per eseguire opere; la Corte ha chiarito che, nel caso concreto, la questione non era l’applicazione di tale disposizione in sé, ma il limite dei poteri dell’assemblea condominiale nel disporre l’uso di una proprietà esclusiva.

• art. 1135 c.c.

  Richiamato come fondamento dei poteri assembleari; la Corte ha affermato che tali poteri riguardano la gestione delle parti comuni e non possono estendersi ai beni di proprietà esclusiva dei singoli senza consenso.

• art. 1108 c.c.

  Invocato nel secondo motivo in tema di deliberazioni e diritti reali, ma senza condurre all’accoglimento del ricorso.

• art. 1094 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti nel secondo motivo; la Corte non ha ritenuto che la censura superasse il limite del riesame del fatto.

• art. 1120 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti nel secondo motivo; la Corte ha ritenuto la doglianza diretta a contestare l’accertamento di merito.

• art. 913 c.c.

  Richiamato per sostenere che la vicenda riguardasse lo scolo delle acque e non la costituzione di una servitù; la censura è stata dichiarata inammissibile perché volta a ottenere una diversa lettura delle prove.

• art. 16-septies del decreto-legge 18 ottobre 2012, n. 179

  Richiamato per escludere l’inammissibilità della notifica PEC effettuata dopo le ore 21 ma entro il termine; la Corte ha fatto applicazione della declaratoria di illegittimità costituzionale della parte che differiva il perfezionamento per il notificante alle ore 7 del giorno successivo.

• art. 83, comma 3, c.p.c.

  La Corte ha escluso la violazione della norma, rilevando che la procura esisteva, era stata depositata in formato cartaceo e la copia scansionata era attestata conforme all’originale.

• art. 360 bis, n. 1, c.p.c.

  È stata respinta l’eccezione di inammissibilità perché la verifica va compiuta rispetto a ciascun motivo e le censure non si limitavano a riproporre questioni già decise in senso conforme.

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È stata esclusa l’inammissibilità per difetto di specificità, poiché i motivi erano ritenuti sufficientemente articolati e riferibili alle rationes decidendi.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La Corte ha ribadito che non è deducibile come violazione di legge la mera contestazione della valutazione delle prove e dei fatti compiuta dai giudici di merito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, essendo il ricorso rigettato.

Massime di principio

• In materia di condominio, l’assemblea può deliberare soltanto su beni e servizi comuni; quando la decisione incide su beni di proprietà esclusiva di singoli condòmini o di terzi, è necessario il consenso dei titolari e la delibera adottata a maggioranza è nulla per impossibilità giuridica dell’oggetto.
• La delibera che imponga, senza unanimità, il passaggio su una proprietà esclusiva per accedere a una parte comune dell’edificio eccede le attribuzioni assembleari e non può essere validamente adottata come atto di gestione maggioritaria.
• La costituzione di una servitù o di altro peso reale a carico di una proprietà esclusiva non può essere disposta dall’assemblea condominiale con il solo criterio della maggioranza, ma richiede il metodo contrattuale fondato sul consenso dei soggetti interessati.
• Nel giudizio di cassazione non è consentito chiedere una nuova valutazione delle prove o dei fatti accertati dal giudice di merito: la censura è inammissibile se mira soltanto a sostituire una diversa lettura di c.t.u. e testimonianze.
• La notifica del ricorso via PEC eseguita entro il termine breve non è tardiva per il solo fatto che la ricevuta sia stata generata dopo le ore 21, quando si applica il principio affermato dalla Corte costituzionale sulla tempestività del perfezionamento per il notificante.
• La validità della procura alle liti va verificata in concreto: se la procura originale è stata depositata e la copia informatica notificata reca attestazione di conformità, non ricorre la violazione dell’art. 83, comma 3, c.p.c.

Come è indicizzato