Cassazione Civile, Ordinanza n. 15812/2025 del 13/06/2025

Esito

La controversia

Il giudizio nasce da uno sfratto per morosità intimato da una proprietaria-locatrice nei confronti della conduttrice di un immobile sito in Catania. La conduttrice propose opposizione tardiva ex art. 668 c.p.c., contestando il debito posto a fondamento dell'intimazione, relativo in particolare all'adeguamento ISTAT del canone e ad alcuni oneri condominiali. In primo grado il Tribunale ritenne non opponibile alla locatrice attuale una scrittura privata stipulata con i precedenti proprietari, con cui era stata pattuita la mancata applicazione dell'adeguamento ISTAT, dichiarò la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice e la condannò al rilascio e al pagamento di differenze canoni e oneri. La Corte d'appello riformò la decisione, ravvisando d'ufficio la nullità della clausola contrattuale che prevedeva l'aggiornamento annuale del canone al 100% delle variazioni ISTAT, per contrasto con l'art. 32, comma 2, l. n. 392/1978, che per i contratti di durata non superiore a quella dell'art. 27 consente l'aumento solo fino al 75%; ritenne quindi che, espunta la clausola nulla, la morosità residua fosse di € 528,00 e non integrasse un inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c., rigettando la domanda di risoluzione. Il proprietario-locatore ricorse per cassazione con quattro motivi: 1) violazione degli artt. 1418 c.c., 27 e 32 l. n. 392/1978 e degli artt. 658, 663, 664, 668 c.p.c., sostenendo che l'attività svolta nell'immobile fosse un bed & breakfast e che, comunque, la durata novennale del contratto escludesse l'applicazione del limite del 75%, dovendosi ammettere l'aggiornamento ISTAT al 100%; 2) violazione dell'art. 1455 c.c., per non avere la Corte territoriale valutato l'ammontare complessivo della morosità e la condotta della conduttrice che avrebbe pagato importi inferiori al dovuto con titoli emessi in modo da impedirne l'incasso; 3) violazione dell'art. 1419 c.c., contestando l'affermazione secondo cui le parti non avrebbero concluso il contratto senza la clausola nulla; 4) violazione dell'art. 92 c.p.c. sulle spese, assumendo che la soccombenza dovesse essere ribaltata. La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile: il primo motivo era inammissibile per difetto di specifica localizzazione del contratto ex art. 366, n. 6, c.p.c., per la novità della questione sulla destinazione a bed & breakfast e, soprattutto, perché non colpiva la vera ratio decidendi della sentenza impugnata, fondata non tanto sul limite del 75% quanto sulla necessità di una richiesta annuale dell'aggiornamento e non di una pattuizione una tantum; il secondo motivo era inammissibile perché generico e perché la valutazione della gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. è questione di fatto rimessa al giudice di merito, qui motivata sulla sproporzione fra canone annuo e residua morosità; il terzo motivo era inammissibile per genericità e carenza di interesse, poiché l'eventuale nullità dell'intero contratto non avrebbe giovato al ricorrente; il quarto era incomprensibile e comunque infondato, poiché le spese erano state correttamente poste a carico della parte soccombente. Il ricorso è stato quindi respinto in rito, con condanna del ricorrente alle spese e anche alle somme ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del locatore. Ha ritenuto che i motivi non colpissero in modo ammissibile e specifico la ratio della decisione di appello, che aveva annullato la clausola di aggiornamento ISTAT nella parte in cui prevedeva un adeguamento al 100% e aveva escluso la risoluzione per difetto di gravità della morosità residua. La Corte ha inoltre rilevato la novità di alcune questioni, la genericità delle censure e la loro inidoneità a superare il giudizio di fatto del giudice di merito sulla scarsa importanza dell'inadempimento. Conseguentemente, ha confermato il rigetto della domanda di sfratto per morosità e ha condannato il ricorrente alle spese processuali, oltre al pagamento di somme ulteriori ex art. 96 c.p.c. e al contributo unificato dovuto.

Norme richiamate

• art. 668 c.p.c.

  richiamato quale base dell'opposizione tardiva allo sfratto per morosità

• art. 1418 c.c.

  invocato per sostenere la nullità della clausola contrattuale e la correttezza della tesi del ricorrente

• art. 27 l. n. 392/1978

  richiamato per delimitare la disciplina delle locazioni e la durata contrattuale rilevante

• art. 32 l. n. 392/1978

  le variazioni in aumento del canone ... non possono essere superiori al 75 per cento

  la Corte ribadisce che l'aggiornamento annuale del canone è ammesso solo su conforme pattuizione e nei limiti di legge; è contraria alla norma la clausola che preveda un adeguamento automatico o con richiesta non annuale, oppure oltre il limite consentito per i contratti soggetti alla disciplina richiamata

• art. 658 c.p.c.

  richiamato tra le norme del procedimento di sfratto per morosità

• art. 663 c.p.c.

  richiamato tra le norme del procedimento di sfratto per morosità

• art. 664 c.p.c.

  richiamato tra le norme del procedimento di sfratto per morosità

• art. 1455 c.c.

  la gravità dell'inadempimento è giudizio di fatto rimesso al prudente apprezzamento del giudice di merito, sindacabile solo se sorretto da motivazione mancante o illogica

• art. 1419 c.c.

  l'eventuale nullità della clausola non giustifica la censura se la riforma richiesta non avrebbe utilità concreta per il ricorrente

• art. 92 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente per contestare la regolazione delle spese, ma la censura è stata ritenuta incomprensibile e comunque infondata

• art. 91 c.p.c.

  le spese seguono la soccombenza

• art. 336, comma 1, c.p.c.

  richiamato per osservare che la caducazione della statuizione sulle spese sarebbe comunque conseguenza dell'eventuale accoglimento dell'impugnazione

• art. 366, n. 6 c.p.c.

  il ricorso è inammissibile se non contiene la specifica indicazione e localizzazione degli atti o documenti richiamati

• art. 380-bis c.p.c.

  richiamato per la definizione accelerata e per le conseguenze processuali della mancata adesione alla proposta

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato in relazione al deposito delle memorie

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  applicati per la condanna del ricorrente per lite temeraria, con liquidazione di somme in favore della controparte e della Cassa delle ammende

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, la censura deve colpire specificamente la ratio decidendi della sentenza impugnata; se attacca un profilo diverso o secondario, il motivo è inammissibile.
• La deduzione di questioni nuove in cassazione è preclusa quando la questione non risulti trattata nella sentenza impugnata e non sia dimostrata la sua tempestiva deduzione nei gradi di merito.
• Ai fini dell'ammissibilità del ricorso, gli atti e i documenti richiamati devono essere specificamente indicati e localizzati nel fascicolo, a pena di inammissibilità ex art. 366, n. 6, c.p.c.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se congruamente motivato.
• In tema di locazione, la clausola che preveda l'aggiornamento ISTAT del canone deve rispettare la disciplina legale e le modalità pattuite; non è sufficiente invocare in astratto la liceità dell'indicizzazione se la decisione impugnata si fonda sulla diversa questione della richiesta annuale dell'aggiornamento.
• L'eventuale critica alla nullità di una clausola contrattuale è priva di interesse se, anche accogliendola, non deriverebbe un'utilità concreta per il ricorrente rispetto all'esito già raggiunto.
• Le spese seguono la soccombenza e, in caso di ricorso inammissibile o manifestamente infondato, possono aggiungersi le conseguenze sanzionatorie per lite temeraria previste dall'art. 96 c.p.c.

Come è indicizzato