Cassazione Civile, Sentenza n. 40252/2021 del 15/12/2021

Esito

La controversia

Il ricorrente impugna la sentenza d'appello che aveva rigettato la sua domanda di accoglimento del riscatto ex art. 39 L. 392/1978 e che aveva trasferito la proprietà dell'immobile in favore di Misura Italia S.r.l.; sostiene che la Corte di merito avrebbe erroneamente interpretato l'art. 1406 c.c. e gli artt. 38 e 39 L. 392/1978, perché, secondo il ricorrente, il diritto di riscatto, una volta perfezionato dal conduttore, sarebbe un diritto già formato e non trasferibile al cessionario del contratto di locazione (ovvero non rientrerebbe nelle prestazioni non ancora eseguite trasferibili ai sensi dell'art. 1406 c.c.). Chiede quindi la cassazione e il rinvio per accertamenti su estromissione della parte e sulla estinzione della società cedente.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato il principio secondo cui l'esercizio del diritto di riscatto di cui all'art. 39 L. 392/1978 ha effetto di sostituzione ex tunc del conduttore al terzo acquirente e, in considerazione della natura patrimoniale del diritto e della finalità di tutela dell'avviamento commerciale, ha ritenuto che il diritto di riscatto possa essere trasferito al cessionario dell'azienda/contratto di locazione che subentra nella posizione giuridica del cedente. Ha condannato il ricorrente alle spese di giudizio in favore della controricorrente e ha disposto l'ulteriore annotazione relativa al contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1406 c.c.

  Riferito dal ricorrente come norma che disciplina la sostituzione del terzo nei contratti a prestazioni corrispettive; la Corte ha ritenuto che il diritto di riscatto, pur avendo effetti dichiarativi di trasferimento ex tunc, non è escluso dalla trasferibilità mediante cessione dell'azienda/contratto e che la posizione patrimoniale del titolare del riscatto può trasferirsi al cessionario quale successione nei rapporti negoziali

• art. 38 L. 392/1978 (prelazione urbana)

  Richiamata nel contesto della disciplina della prelazione urbana: la Corte evidenzia la ratio legislativa volta a tutelare l'avviamento e la continuità dell'attività commerciale, elemento che giustifica l'operatività della prelazione e delle relative conseguenze nei casi di trasferimento dell'azienda

• art. 39 L. 392/1978 (riscatto)

  La Corte ribadisce l'interpretazione consolidata secondo cui l'esercizio del riscatto ha natura potestativa e produce effetti dichiarativi ex tunc, sostituendo il conduttore al terzo acquirente nella posizione derivante dall'atto traslativo; ciò non impedisce che la titolarità del diritto e le sue conseguenze patrimoniali possano trasferirsi nell'ambito della cessione dell'azienda/contratto

• art. 36 L. 392/1978

  Richiamato dalla Corte per evidenziare la possibilità di sublocazione e cessione del contratto nel contesto delle aziende commerciali e la ratio di agevolare il trasferimento delle aziende tutelando l'avviamento

• art. 111 c.p.c. (intervento nel processo)

  Norma procedurale che ha consentito a Misura Italia S.p.A. di intervenire nel giudizio quale cessionaria dell'azienda e del contratto di locazione per far valere il diritto di riscatto in suo favore

• art. 13 d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 (contributo unificato)

  La Corte rileva l'applicabilità dell'onere contributivo supplementare previsto per i ricorsi, dando atto che il ricorrente potrebbe dover versare un ulteriore importo pari al contributo eventualmente dovuto per il ricorso

Massime di principio

• L'esercizio del diritto di riscatto ex art. 39 L. 392/1978 ha natura potestativa e produce effetti dichiarativi ex tunc: la pronuncia che lo accoglie accerta un trasferimento già avvenuto.
• In ambito commerciale la titolarità del diritto di riscatto può seguire la cessione dell'azienda/contratto: il cessionario che subentra nella posizione del cedente può acquisire i diritti spettanti a quest'ultimo, compreso il diritto di riscatto, salvo diversamente pattuito o risultante da specifiche norme.
• La ratio delle norme sulla prelazione e sul riscatto è la tutela dell'avviamento e della continuità dell'attività commerciale; ciò va considerato nell'interpretazione delle vicende traslative intervenute tra vendite, cessioni d'azienda e locazioni.
• Se si contesta la trasferibilità del diritto di riscatto, occorre verificare il momento e la natura dell'esercizio del riscatto rispetto alla cessione: valutare se il diritto è stato già esercitato, se esistono atti formali di cessione dell'azienda/contratto e quale rapporto negoziale è stato trasferito.
• Dal punto di vista processuale, i cessionari dell'azienda/contratto possono intervenire nel giudizio per far valere o opporre diritti derivanti dalla cessione; l'esito dipenderà dall'esatta individuazione della posizione trasferita e dalla natura patrimoniale del diritto impugnato.