Cassazione Civile, Ordinanza n. 34424/2025 del 28/12/2025

Esito

La controversia

Una società operante nel settore immobiliare, attiva anche nella locazione di immobili di proprietà, aveva dedotto integralmente in dichiarazione gli interessi passivi corrisposti su più finanziamenti assistiti da ipoteca, invocando la disciplina agevolativa dell'art. 1, comma 36, l. 244/2007 per gli immobili destinati alla locazione. L'Ufficio aveva invece contestato la deducibilità: per l'anno d'imposta 2008 aveva emesso un avviso di accertamento rettificando la perdita fiscale, e per l'anno d'imposta 2010 aveva recuperato a tassazione la perdita utilizzata in compensazione con conseguente maggiore IRES. La CTR aveva rigettato i ricorsi della contribuente ritenendo che non fosse provato che gli immobili fossero destinati alla locazione, che la locazione fosse solo attività sussidiaria e che i finanziamenti non fossero mutui ma aperture di credito. Con il ricorso per cassazione la società deduceva violazione e falsa applicazione dell'art. 1, comma 36, l. 244/2007, sostenendo che la norma non richiedeva né che il contribuente svolgesse in via prevalente attività immobiliare di gestione, né che il finanziamento fosse necessariamente un mutuo, essendo sufficiente che si trattasse di finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso, ha cassato la sentenza della CTR e ha rinviato alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. Ha ritenuto erronea la limitazione introdotta dal giudice regionale sia sul piano soggettivo, perché la disciplina originaria non riservava il beneficio alle sole società immobiliari che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, sia sul piano oggettivo, perché la nozione di finanziamenti garantiti da ipoteca non si esaurisce nel mutuo e comprende anche l'apertura di credito. Ha quindi enunciato principi di diritto vincolanti per il giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1, comma 36, legge 24 dicembre 2007, n. 244

  la non rilevanza ai fini dell'articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi ... degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione

  Nella formulazione originaria, prima delle modifiche del 2015, prevede l'integrale deducibilità degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, senza limitazioni soggettive alle sole società immobiliari di gestione e senza riferimento esclusivo al mutuo.

• art. 96 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  non rilevanza ai fini dell'articolo 96

  La norma speciale del 2007 deroga al regime generale di deducibilità limitata degli interessi passivi previsto dal TUIR.

• art. 4, comma 4, d.lgs. 14 settembre 2015, n. 147

  ha aggiunto ... "per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare"

  Ha introdotto successivamente limiti soggettivi e criteri definitori delle società immobiliari, non applicabili retroattivamente agli anni d'imposta controversi.

• art. 14, comma 2, d.lgs. 29 novembre 2018, n. 142

  ne aveva disposto l'abrogazione

  La disposizione agevolativa è stata poi abrogata, ma tale abrogazione non governa la controversia esaminata.

• art. 1, comma 7, legge 30 dicembre 2018, n. 145

  nelle more della mancata adozione della revisione della normativa sulla fiscalità diretta ed indiretta delle imprese immobiliari

  Ha salvato l'applicazione della disciplina in attesa della revisione normativa.

• art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

  È stato il parametro del motivo di ricorso, dedotto per violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 380-bis.1 cod. proc. civ.

  Richiamato per la memoria depositata in vista della trattazione camerale.

Massime di principio

• Prima della modifica introdotta dal d.lgs. 147/2015, l'art. 1, comma 36, l. 244/2007 va interpretato in senso letterale e ampio: l'integrale deduzione degli interessi passivi opera per i finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, senza ulteriori requisiti soggettivi legati alla prevalenza dell'attività immobiliare.
• Ai fini della disciplina agevolativa, ciò che rileva è la natura del finanziamento come mezzo di provvista garantito da ipoteca e la destinazione degli immobili alla locazione; non è decisivo che il contratto sia qualificato come mutuo, potendo rientrare anche l'apertura di credito.
• Le restrizioni introdotte successivamente dal legislatore nel 2015 non possono essere applicate a periodi d'imposta anteriori, poiché mutano l'ambito soggettivo della norma rispetto alla formulazione originaria.
• Quando la norma parla di "finanziamenti" senza ulteriori specificazioni, l'interprete non può restringerne l'ambito a una sola tipologia negoziale se dal testo non emerge un riferimento espresso ed esclusivo.

Come è indicizzato