Cassazione Civile, Ordinanza n. 03303/2025 del 10/02/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento IRPEF per l’anno d’imposta 2011, con cui l’Amministrazione finanziaria aveva contestato al contribuente una plusvalenza tassabile derivante dalla cessione, a titolo oneroso, di un’area indicata come edificabile e ceduta a una società immobiliare. Il contribuente sosteneva invece che il bene trasferito fosse già edificato, poiché sull’area insisteva un capannone ad uso laboratorio, e che fosse irrilevante la previsione, successiva o connessa alla vendita, di demolizione dell’edificio e di successiva ricostruzione di edifici residenziali. La CTR aveva accolto l’appello del contribuente sulla base di due autonome rationes decidendi; l’Agenzia ha proposto ricorso per cassazione con due motivi, denunciando: 1) violazione o falsa applicazione dell’art. 42 d.P.R. n. 600/1973; 2) violazione o falsa applicazione degli artt. 67, comma 1, lett. b), e 68 TUIR, sostenendo che la plusvalenza doveva essere tassata come reddito diverso derivante da cessione di area edificabile.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto assorbente e dirimente l’esame del secondo motivo, affermando che la cessione di un compendio immobiliare già edificato non può essere riqualificata dall’Amministrazione come cessione di terreno edificabile solo perché il fabbricato è destinato ad essere demolito e ricostruito, o perché il lotto conservi capacità edificatoria residua. Ne deriva che non è applicabile la disciplina delle plusvalenze su terreni edificabili prevista dagli artt. 67 e 68 TUIR. Conseguentemente è stata confermata la decisione favorevole al contribuente e l’Agenzia è stata condannata al pagamento delle spese di legittimità. La Corte ha inoltre escluso l’applicazione dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, in ragione della prenotazione a debito del contributo unificato per l’Amministrazione soccombente.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Norma richiamata solo come parametro di denuncia della violazione di legge nei motivi di ricorso per cassazione.

• art. 42 d.P.R. n. 600/1973

  Invocato come norma violata dal ricorrente; il ricorso è stato però rigettato senza che la Corte dovesse esaminarlo, perché ha ritenuto assorbente e infondato il secondo motivo.

• art. 67, comma 1, lett. b), TUIR

  Le plusvalenze tassabili riguardano la cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria; non si estende tale disciplina alla cessione di un bene già edificato.

• art. 68 TUIR

  Richiamato in relazione alla determinazione della plusvalenza, ma la Corte esclude la sua applicazione perché la fattispecie non è quella del terreno edificabile.

• art. 81, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917/1986

  Richiamato come disposizione previgente equivalente all’attuale art. 67 TUIR, per affermare che la tassazione concerne i terreni edificabili, non i terreni già edificati.

• art. 16, comma 1, lett. g-bis), d.P.R. n. 917/1986

  Richiamato per completezza nel richiamo al sistema delle plusvalenze, senza incidere autonomamente sulla decisione.

• art. 276 c.p.c.

  Richiamato per il principio della trattazione delle questioni; il giudice può decidere sulla questione più liquida, ma deve esaminare prima le questioni pregiudiziali di rito rispetto a quelle di merito.

• art. 111 Cost.

  Richiamato a sostegno del principio di ragionevole durata del processo, che legittima la decisione sulla questione più agevole.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte ne esclude l’applicazione in ragione della prenotazione a debito del contributo unificato per l’Amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura dello Stato.

Massime di principio

• In materia di IRPEF, la plusvalenza tassabile ex art. 67 TUIR per cessione di terreni edificabili presuppone la vendita di un terreno non ancora edificato; se sul lotto insiste un fabbricato, la cessione resta fiscalmente qualificata come trasferimento di bene già edificato.
• La presenza di un edificio da demolire e ricostruire, anche con aumento di volumetria o mutamento di destinazione d’uso pattuiti tra le parti, non consente di riqualificare l’operazione come cessione di terreno edificabile ai fini fiscali.
• In sede di accertamento, l’Amministrazione finanziaria non può introdurre un tertium genus tra terreno edificabile e edificio, superando il regime impositivo tassativamente previsto dal legislatore per le due categorie.
• Nel giudizio di cassazione il principio della ragione più liquida consente di definire la causa esaminando per prima la questione di più agevole soluzione, purché siano rispettate le priorità tra questioni di rito e questioni di merito.
• L’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002 non si applica quando la parte soccombente sia un’Amministrazione dello Stato ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato.

Come è indicizzato