Cassazione Civile, Ordinanza n. 01799/2025 del 25/01/2025

Esito

La controversia

La società di gestione del risparmio, in qualità di gestore di un fondo immobiliare chiuso, aveva ceduto nel 2009 a un'università un appezzamento di terreno urbano confinante con il complesso immobiliare dell'acquirente. L'operazione era stata originariamente considerata soggetta a IVA; l'Ufficio aveva invece emesso avviso di liquidazione recuperando imposta di registro, ipotecaria e catastale, ritenendo il trasferimento fuori campo IVA perché relativo a terreni vincolati all'uso pubblico e non pertinenziali rispetto al complesso immobiliare dell'acquirente. La contribuente ha impugnato la decisione della CTR che, in riforma della CTP, aveva accolto l'appello dell'Ufficio. In cassazione ha dedotto violazione e falsa applicazione dell'art. 817 c.c. in combinato disposto con l'art. 10, comma 1, n. 8-ter, d.P.R. 633/1972, sostenendo che la natura pertinenziale del bene non poteva essere esclusa né dalla destinazione urbanistica né dagli atti d'obbligo e che i vincoli avevano portata conformativa, non ablatoria.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto il motivo inammissibile e comunque infondato, osservando che il vincolo pertinenziale richiede sia il requisito soggettivo della volontà di destinazione sia il requisito oggettivo della contiguità/utilità del bene accessorio rispetto al bene principale. La CTR aveva escluso, con apprezzamento di fatto non sindacabile in sede di legittimità, che il terreno potesse oggettivamente servire il complesso immobiliare dell'acquirente, poiché gravato da vincoli urbanistici e destinato a verde pubblico e servizi pubblici. La mera dichiarazione contrattuale delle parti non bastava a integrare il rapporto pertinenziale. È stato altresì ritenuto inconferente il richiamo all'art. 10, comma 1, n. 8-ter, d.P.R. 633/1972, mentre risultava applicabile la regola dell'art. 2, comma 2, lett. c), d.P.R. 633/1972 sui terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria. La ricorrente è stata condannata alle spese e al contributo unificato დამატivo.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È stato invocato come parametro del motivo di ricorso per dedurre violazione di legge, ma il motivo è stato ritenuto inammissibile e comunque infondato.

• art. 817 c.c.

  Il vincolo pertinenziale richiede un requisito soggettivo e uno oggettivo; la sola volontà delle parti non basta se manca la concreta destinazione del bene accessorio al servizio del bene principale.

• art. 10, comma 1, n. 8-ter, d.P.R. n. 633/1972

  La norma richiede la strumentalità del bene all'impresa; tale presupposto non è risultato dimostrato nel caso concreto.

• art. 2, comma 2, lett. c), d.P.R. n. 633/1972

  "le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni"

  È stata considerata la regola generale applicabile alla cessione di terreni non edificabili, rispetto alla quale la CTR si è sostanzialmente conformata.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte della ricorrente soccombente.

Massime di principio

• Ai fini della configurabilità di una pertinenza immobiliare è necessario che concorrano sia la volontà del titolare di destinare stabilmente un bene al servizio di un altro sia una concreta attitudine oggettiva del bene accessorio a fornire utilità al bene principale; la sola dichiarazione negoziale non è sufficiente.
• L'accertamento della pertinenzialità tra due immobili, quando fondato su elementi di fatto quali destinazione urbanistica e vincoli gravanti sul bene, integra un giudizio di merito insindacabile in cassazione se sorretto da motivazione adeguata e priva di vizi logici.
• Se il bene è assoggettato a vincoli urbanistici o pubblicistici che ne impediscono l'oggettiva destinazione al servizio del bene principale, la pertinenzialità può essere esclusa anche se le parti abbiano espresso l'intento di costituirla.
• Nel regime IVA, la cessione di terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria resta fuori campo IVA; non può essere attratta nell'area dell'imponibilità solo sulla base di una asserita strumentalità non dimostrata.
• La deduzione di una violazione di legge non consente di sovvertire in cassazione un accertamento di fatto del giudice di merito, se la censura mira in realtà a ottenere una diversa ricostruzione della concreta utilizzabilità del bene.

Come è indicizzato