Cassazione Civile, Sentenza n. 16745/2021 del 14/06/2021

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'appello di Roma che aveva confermato il rigetto della domanda di Gino Cimaroli per la risoluzione o, in subordine, per l'accertamento della cessazione della locazione di tre appezzamenti funzionalmente uniti. La ricorrente contestava, tra l'altro, l'affermazione che il diniego di rinnovo comunicato da un solo locatore non fosse valido per l'esclusiva natura unitaria del bene locato e che la comunicazione fosse invalida per mancanza di serietà dell'intento (attività di taglio e commercio di legnatico praticabile in contrasto con la destinazione urbanistica), nonché profili processuali relativi alla tempestività di eccezioni e alla legittimazione ad agire del singolo locatore

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati il quarto, quinto e sesto motivo (con assorbimento degli altri) e ha confermato che: a) il contratto era stato interpretato dal giudice del rinvio come un'unica locazione su bene indivisibile funzionalmente integrato, con la conseguenza che il singolo locatore non poteva validamente impedire il rinnovo senza la volontà concorde degli altri; b) la comunicazione di diniego di rinnovo di Gino Cimaroli era viziata anche perché l'attività dichiarata risultava impraticabile per vincoli urbanistici; c) le valutazioni di merito sulla struttura negoziale e sui fatti non sono riesaminabili in sede di legittimità salvo vizio di diritto; d) le spese di giudizio di cassazione sono poste a carico della ricorrente: liquidate in euro 1.500,00 oltre 15% spese forfettarie, esborsi euro 200,00, con attestazione per il contributo unificato

Norme richiamate

• legge n. 392/1978, art. 29

  Regola il rinnovo dei contratti di locazione ad uso diverso dall'abitazione; la Corte ha valutato la validità della comunicazione di diniego di rinnovo alla prima scadenza alla luce della normativa sul rinnovo e dell'effettiva legittimazione del locatore a opporsi al rinnovo

• codice di procedura civile, art. 394

  Norma sulla deduzione di fatti e sulla tempestività delle eccezioni; la Corte ha richiamato la rilevanza della tempestività dell'eccezione relativa alla serietà dell'intento ma ha ritenuto che la mancata specificazione contestuale non abbia fatto venir meno il potere del giudice di merito di valutare la questione

• codice civile, artt. 1324 e 1424

  Norme generali sui contratti e sulla risoluzione per inadempimento menzionate nei motivi; la Corte non ha ritenuto violati i principi di diritto connessi alle azioni richieste dal ricorrente

• codice di procedura civile, art. 112

  Principio di leale collaborazione e concentrazione dell'istruttoria; richiamato in relazione alle doglianze sull'istruttoria e sulla deduzione di fatti, senza che ciò abbia prodotto esito favorevole al ricorrente

• codice di procedura civile, art. 384, comma 2

  Limiti del giudicato e del rinvio: la Corte ha ritenuto che la questione sulla legittimazione del singolo locatore fosse impregiudicata e dunque rimessa al giudice del rinvio per decisione di merito

• codice di procedura civile, art. 360

  Elenca i motivi di cassazione; la Corte ha deciso che non ricorrevano vizi di diritto tali da giustificare l'annullamento della decisione impugnata

• codice di procedura civile, artt. 91-92

  Norme sulle spese e sul soccombere; la Corte ha confermato la valutazione discrezionale del giudice di merito sulla liquidazione delle spese e il principio che il risultato finale della lite determina la soccombenza

• d.P.R. n. 115/2002, art. 13 e art. 1-bis

  Norme sul contributo unificato per il ricorso; la Corte ha attestato l'obbligo della ricorrente al versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

Massime di principio

• Se più proprietari concedono immobili funzionalmente uniti in un'unica impresa locativa, il rapporto può essere interpretato come un unico contratto indivisibile; in tale caso il singolo locatore ha limitata capacità di impedire il rinnovo senza la concorde volontà degli altri
• La comunicazione di diniego del rinnovo alla prima scadenza deve essere sorretta da un intento serio e attuabile: se l'uso dichiarato è impedito da vincoli amministrativi o urbanistici, la comunicazione può essere considerata invalida
• Le censure di diritto in Cassazione non consentono il libero riesame di valutazioni discrezionali di merito circa l'interpretazione negoziale o la valutazione dei fatti, salvo violazioni di diritto o vizi specifici
• Le eccezioni processuali (es. tardività di contestazioni) devono essere tempestivamente dedotte nel merito, secondo le regole del processo civile, altrimenti possono essere ritenute inammissibili
• La liquidazione delle spese segue il principio che la soccombenza si valuta sull'esito finale della lite; il giudice di merito ha ampia discrezionalità nel compenso o nell'allocazione delle spese
• Se si intende affidare la decisione su un punto a vincoli urbanistici o autorizzazioni amministrative, è opportuno documentare e comprovare concretamente la fattibilità dell'uso prospettato già nella fase istruttoria