Cassazione Civile, Sentenza n. 16890/2021 del 15/06/2021

Esito

La controversia

Il ricorrente, conduttore dell'immobile, impugnava la sentenza della Corte d'Appello di Firenze che aveva confermato la decisione del Tribunale: il Tribunale aveva condannato Garbari al pagamento di canoni locativi arretrati (C 5.111,82) e al risarcimento parziale in favore dei locatori (C 15.109,00), respingendo la sua domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto e risarcimento per inidoneità dell'immobile dovuta a infiltrazioni e danni subiti durante il nubifragio del novembre 2012. Garbari deduceva errori di imputazione dei pagamenti (art. 1193 c.c.), sosteneva di avere sospeso il pagamento per grave inadempimento del locatore (art. 1460 c.c.) in relazione alla mancata manutenzione straordinaria del tetto e delle facciate, e contestava la quantificazione e la natura delle riparazioni a suo carico. I locatori avevano avanzato ricorso incidentale per maggior risarcimento e per le spese processuali aggravate.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato sia il ricorso principale che il ricorso incidentale. Ha ritenuto inammissibili vari motivi che in realtà chiedevano una nuova valutazione dei fatti e ha dichiarato infondate le censure restanti. In particolare: la Corte d'Appello era corretta nel ritenere che il conduttore non avesse provato il pagamento dei canoni indicati né l'inabitabilità dell'immobile per cause diverse dalla propria incuria; l'inondazione del 2012 è stata considerata evento eccezionale e i danni risultavano prontamente riparati dai locatori; le condizioni degradate erano imputate alla negligenza del conduttore; la clausola contrattuale sull'adeguamento dell'impianto elettrico non è stata ritenuta vessatoria nel contesto del contratto specifico; le domande di responsabilità aggravata e di maggior risarcimento dei locatori non hanno trovato fondamento. Le spese del grado sono compensate tra le parti e la Corte dà atto degli eventuali oneri contributivi relativi al contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1193 cod. civ.

  Il principio di imputazione del pagamento è richiamato ma la Corte osserva che la controversia sulla corretta imputazione è questione di fatto; la valutazione probatoria spetta al giudice di merito e non è sindacabile in Cassazione salvo vizio di motivazione.

• art. 1460 cod. civ.

  La sospensione del pagamento da parte del conduttore è ammessa (autotutela) in presenza di inadempimento del locatore, ma richiede che l'inadempimento sia provato e proporzionato; qui la Corte ha ritenuto mancante la prova dell'inadempimento del locatore, per cui la sospensione non era giustificata.

• art. 1575 cod. civ.

  Imposta l'obbligo del locatore di consegnare e mantenere la cosa in buono stato; la Corte ricorda la presunzione di responsabilità del proprietario che tuttavia può essere vinta dimostrando il caso fortuito o fatto del terzo; nel caso concreto i giudici di merito hanno ritenuto provato il carattere eccezionale dell'evento e la riparazione tempestiva da parte del locatore.

• art. 1576, 1578, 1590 cod. civ.

  Norme richiamate in ordine agli obblighi di manutenzione e garanzia del locatore: la Corte sottolinea che l'accertamento del loro adempimento o inadempimento è questione di fatto di competenza del giudice di merito.

• art. 2697 cod. civ.

  Regola la ripartizione dell'onere della prova; la Corte ha confermato che chi allega un fatto deve provarlo e che la valutazione delle prove è rimessa al giudice di merito.

• art. 112 cod. proc. civ.

  Richiamato in relazione all'accusa di ultravizione/ultrapetizione: la Corte rileva che la non considerazione di un documento o la valutazione della sua rilevanza è questione di motivazione del giudice di merito e non configura automaticamente ultrapetizione.

• art. 1341 cod. civ.

  Riguarda l'approvazione specifica di clausole vessatorie nei contratti predisposti; la Corte ha ritenuto che la clausola contestata non fosse da qualificare come clausola predisposta in serie tale da richiedere la doppia firma, quindi non è stata dichiarata vessatoria.

• art. 1362 cod. civ.

  Norme sull'interpretazione del contratto: la Corte osserva che la contestazione interpretativa presentata in termini generici non consente il sindacato in cassazione; l'interpretazione dei patti è compito del giudice di merito salvo errori di diritto evidenti.

• art. 96 cod. proc. civ.

  Prevede la condanna per responsabilità aggravata per chi agisce o resiste in giudizio con mala fede o colpa grave; la corte ha escluso l'applicabilità perché non sussisteva una netta soccombenza imputabile a mala fede o colpa grave, anzi vi era reciproca soccombenza.

• art. 91 cod. proc. civ.

  Norma sulla compensazione delle spese processuali: la Corte ha compensato le spese di giudizio tra le parti, ritenendo la soccombenza reciproca.

• art. 360 cod. proc. civ.

  Elenca i motivi di ricorso per cassazione; la Corte ha rilevato che numerosi motivi erano inammissibili perché richiedevano una rivalutazione di fatto o non indicavano puntualmente i vizi di motivazione impugnati.

• art. 13 d.P.R. n.115/2002

  Richiamato in dispositivo per l'eventuale versamento del contributo unificato in misura duplicata: la Corte prende atto dei presupposti per l'applicazione del comma 1-bis.

Massime di principio

• La Corte di legittimità non riesamina i fatti: questioni probatorie e valutazioni sulla congruità delle prove spettano al giudice di merito e sono sindacabili in Cassazione solo per vizi di motivazione o errori di diritto.
• Per sospendere il pagamento del canone ex art. 1460 c.c. il conduttore deve provare l'inadempimento del locatore e la proporzione degli inadempimenti; semplice disagio o evento eccezionale non provato non giustificano automaticamente la sospensione.
• La presunzione iuris tantum di responsabilità del locatore (art. 1575 c.c.) può essere superata dimostrando il caso fortuito o intervento tempestivo di riparazione da parte del locatore.
• Le contestazioni sull'imputazione dei pagamenti ex art. 1193 c.c. sono risolte sulla base della prova documentale concreta; in assenza di prova convincente il giudice di merito decide l'imputazione.
• Le clausole contrattuali sono valutate nel loro contesto: per qualificare una clausola come vessatoria ex art. 1341 c.c. è necessario che il contratto sia di tipo preformulato o stipulato in serie; clausole negoziate in una specifica trattativa non rientrano automaticamente nella disciplina delle clausole vessatorie.
• Per ottenere condanne per responsabilità processuale aggravata (art. 96 c.p.c.) è necessario dimostrare mala fede o colpa grave della parte soccombente; la mera soccombenza non basta, e la norma non si applica in caso di soccombenza reciproca.
• In Cassazione è essenziale indicare con precisione i punti della motivazione di merito che si censurano e riprodurre/documentare gli atti rilevanti: censure generiche o richieste di riesame del merito sono inammissibili.