Cassazione Civile, Sentenza n. 16743/2021 del 14/06/2021

Esito

La controversia

La società locatrice CHIARI S.r.l. (aderita da Mario Bellini) ha chiesto il pagamento dei canoni di locazione e delle spese maturati dal 2004 al 2013 per un immobile locato a Claudio F. Bellini (figlio e socio). Il conduttore ha eccepito che il rapporto fosse in realtà gratuito o che la società, con la sua pluriennale inerzia nel richiedere i canoni, avesse ingenerato un affidamento tale da escludere o limitare la pretesa per il periodo antecedente la prima formale richiesta (rinuncia tacita/remissione per facta concludentia o abuso del diritto/Verwirkung). In primo grado il Tribunale accolse parzialmente le pretese della società; la Corte d'appello ridusse l'importo dovuto riconoscendo i canoni solo dal luglio 2011 (prima richiesta formale) sino al rilascio nel dicembre 2013, ritenendo che la protratta inerzia della locatrice avesse creato un affidamento nel conduttore e che la successiva richiesta "in blocco" costituisse esercizio abusivo del diritto. CHIARI S.r.l. e Mario Bellini ricorrono per cassazione per violazione di norme (anche su prescrizione e qualificazione del rapporto), mentre il conduttore propone ricorso incidentale su alcuni punti di quantificazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale e quello incidentale. Ha confermato il principio applicato dalla Corte d'appello secondo cui, in contratti a esecuzione continuata, la protratta inerzia del titolare del credito può, in presenza di elementi oggettivi che abbiano generato nell'altra parte un affidamento sulla non esercitazione del diritto (o di una rinuncia per facta concludentia) e ove l'improvviso esercizio determini un sacrificio eccessivo, integrare abuso del diritto e legittimare la negazione o la limitazione della tutela per il periodo antecedente alla ripresa della attività esecutiva. Applicando tale principio al caso concreto, la Cassazione ha confermato che i canoni sono dovuti solo dal luglio 2011 al dicembre 2013 (dieci rate trimestrali) e il rimborso spese nelle misure contrattuali per quel periodo; ha altresì rigettato le doglianze sulla prescrizione e sulle prove contabili, e ha dichiarato inammissibili o infondati i motivi relativi alla regolazione delle spese processuali, confermando la compensazione parziale decisa in appello.

Norme richiamate

• art. 1175 cod.civ.

  Principio di diligenza: richiamato come fondamento della buona fede e del dovere di cooperazione nell'esecuzione delle obbligazioni; usato per giustificare l'obbligo di tener conto dell'interesse della controparte nella dinamica esecutiva del contratto

• art. 1375 cod.civ.

  Principio di buona fede nell'esecuzione del contratto: interpretato come obbligo generale di solidarietà che può imporre al titolare di un diritto, nelle concrete modalità di esercizio, di non perseguire un esercizio che determini un sacrificio ingiustificato alla controparte

• art. 1591 cod.civ.

  Norma applicata dalla Corte d'appello e richiamata in relazione al periodo di occupazione dell'immobile: il canone è dovuto fino alla riconsegna dell'immobile; la Corte ha valutato gli effettivi periodi di occupazione per quantificare il dovuto

• art. 2948, comma 3 cod.civ.

  Riguarda la prescrizione quinquennale per canoni di locazione: evocata dai ricorrenti per sostenere l'insussistenza dell'eccezione fondata su buona fede/affidamento, ma la Cassazione ha ritenuto che la questione della prescrizione fosse subordinata alla qualificazione dell'inerzia della locatrice

• legge 392/1978 (art. 9 e art. 5 richiamati)

  Norme sulle locazioni abitative: richiamate in relazione alle spese condominiali e alla ripartizione delle stesse («salvo conguaglio»), confermando la liceità di richiedere l'importo convenzionalmente determinato anche in mancanza di un conguaglio dettagliato

• art. 360 cod.proc.civ. (n.3 e n.5)

  Norme procedurali invocate per i motivi di cassazione (violazione di legge, vizio di motivazione). La Corte ha ritenuto infondati o inammissibili i vari profili dedotti con riferimento a tali articoli

• Cost. art. 2

  Richiamata in ordine al valore costituzionale dei doveri di solidarietà, come sfondo normativo per l'interpretazione della buona fede contrattuale

Massime di principio

• In contratti a prestazioni periodiche o a esecuzione continuata (es. locazione), la protratta inerzia del creditore nel richiedere prestazioni periodiche può, se oggettivamente idonea a generare un affidamento nel debitore circa la non esercitazione del diritto, giustificare la non tutela o la limitazione della pretesa per il periodo anteriore alla ripresa dell'attività del creditore (abusivo revirement).
• La valutazione se l'inerzia configuri una rinuncia tacita (remissione per facta concludentia) o un abuso del diritto è fattuale e spetta al giudice di merito: occorre verificare la costanza e la chiarezza dell'affidamento, l'assenza di giustificazioni per l'inerzia e l'equilibrio tra il sacrificio imposto al creditore e il vantaggio acquisito dal debitore.
• La mera annotazione contabile o la presenza di voci in bilancio non sono, di per sé, conclusivi a dimostrare l'assenza di affidamento o la mancata rinuncia: il giudice deve considerare la sostanza dei comportamenti e il contesto (es. rapporti societari e familiari) per valutare l'effetto dell'inerzia.
• La prescrizione resta un rimedio distinto: l'eccezione di prescrizione va valutata secondo le regole ordinarie; il vizio per ritardo sleale nell'esercizio del diritto non sostituisce automaticamente la prescrizione, ma può condurre alla perdita di tutela in presenza di abuso del diritto.
• Nei contratti contenenti clausole per il rimborso delle spese «salvo conguaglio», il creditore può richiedere l'importo convenzionalmente stabilito anche in assenza del dettaglio, salvo che il conduttore provi l'inesistenza o la sproporzione delle spese effettive.
• In tema di spese processuali, la compensazione può essere disposta anche tenendo conto di elementi extragiudiziali (es. rapporti di parentela e modalità di instaurazione della controversia) se adeguatamente motivata dal giudice di merito.