Cassazione Civile, Sentenza n. 16891/2021 del 15/06/2021

Esito

La controversia

I ricorrenti, quali inquilini dell'edificio "Torre Azzurra", hanno impugnato la sentenza d'appello che aveva respinto le loro domande volte ad ottenere l'accertamento della nullità del contratto preliminare di compravendita tra ENPAM ed Emme 1 s.r.l. e il riconoscimento del loro diritto di prelazione all'acquisto. Contestavano altresì la regolarità dell'operazione in relazione alla normativa sui beni pubblici/contratti pubblici, sostenendo che la vendita avrebbe violato norme pubblicistiche e i diritti di prelazione degli inquilini.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che la Corte d'appello aveva correttamente: 1) dichiarato la cessazione della materia del contendere tra Emme 1 e ENPAM, con la conseguente estinzione delle relative pretese, rispetto alle quali i terzi intervenuti (gli odierni ricorrenti) non avevano interesse processuale rilevante; 2) escluso il diritto di prelazione legale degli inquilini, rilevando che ENPAM era divenuta fondazione privata (privatizzata prima delle norme invocate) e dunque la disciplina pubblicistica non trovava applicazione; 3) accertato che la vendita era avvenuta "in blocco" (alienazione dell'edificio come complesso unitario) e non in forma tale da consentire l'esercizio della prelazione convenzionale da parte dei singoli inquilini, i quali non avevano formulato offerta per l'acquisto dell'intero complesso; 4) ritenuto inapplicabili le norme sui contratti pubblici richiamate dai ricorrenti (d.lgs. 104/1996, legge 410/2001, d.lgs. 163/2006) alla fattispecie. Per questi motivi il ricorso è dichiarato infondato e i ricorrenti sono condannati al rimborso delle spese di giudizio.

Norme richiamate

• art. 308 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti in relazione alla ostensione della cessazione della materia del contendere; la Corte ha ritenuto però che la pronuncia di cessazione, fondata sulla volontà delle parti principali del rapporto sostanziale, sia efficace anche se i terzi intervenuti manifestino volontà contraria, posto che tali terzi sono estranei al rapporto sostanziale tra le parti originarie

• art. 112 c.p.c.

  La Corte ha confermato che il giudice del merito può decidere anche questioni non costituenti il petitum immediato se esse sono logicamente e giuridicamente indispensabili per la decisione delle domande effettivamente proposte dalle parti

• art. 360 c.p.c. nn. 3 e 4

  Richiamati come criteri di impugnazione in cassazione; la Corte ha escluso i motivi fondati, rilevando che non è possibile in sede di legittimità rivedere valutazioni di merito quali la qualificazione della vendita come "in blocco"

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  Invocato dai ricorrenti per vizio di motivazione; la Corte ha invece ritenuto la motivazione della corte territoriale adeguata, logica e non contraddittoria

• art. 1418 c.c.

  Richiamato in relazione alla nullità del contratto; la Corte ha ritenuto infondata la censura perché la presunta violazione di norme pubblicistiche non era dimostrata e le norme invocate non erano applicabili all'ENPAM privatizzata

• d.lgs. n. 104/1996

  La Corte ha ritenuto la disciplina non applicabile al caso perché ENPAM era diventata ente privatizzato anteriormente all'entrata in vigore della disciplina richiamata, per cui le norme sulla gestione e dismissione dei beni pubblici non si estendono agli enti privatizzati

• legge n. 243/2004, art. 1, comma 38

  "l'articolo 1, comma 1, del decreto legislativo 16 febbraio 1996, n. 104, si interpreta nel senso che la disciplina afferente alla gestione dei beni, alle forme del trasferimento della proprietà degli stessi e alle forme di realizzazione di nuovi investimenti immobiliari contenuta nel medesimo decreto legislativo, non si applica agli enti privatizzati ai sensi del decreto legislativo 30 giugno 1994, n. 509, ancorché la trasformazione in persona giuridica di diritto privato sia intervenuta successivamente alla data di entrata in vigore del medesimo decreto legislativo n. 104 del 1996"

  La Corte ha fatto proprio questo principio interpretativo per escludere l'applicabilità della disciplina dei beni pubblici all'ENPAM, essendosi la trasformazione in privatizzazione verificata prima dell'applicazione delle norme richiamate

• d.lgs. n. 163/2006

  Ritenuto non pertinente: le norme sui contratti pubblici di lavori, servizi e forniture non regolano la dismissione del patrimonio degli enti previdenziali privatizzati e quindi non possono essere invocate per dichiarare la nullità del preliminare

• d.P.R. n. 115/2002, art. 13 (comma 1-quater) e art. 1-bis

  Richiamati esclusivamente per la determinazione e l'obbligo del versamento del contributo unificato in sede di cassazione; la corte ha dato atto dell'esistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo

Massime di principio

• La dichiarazione di cessazione della materia del contendere tra le parti principali estingue le pretese relative a quel rapporto sostanziale: i terzi intervenuti non acquisiscono automaticamente interesse processuale idoneo a impedire l'estinzione se sono estranei al rapporto definito
• Il diritto di prelazione degli inquilini può essere escluso quando la vendita abbia carattere "in blocco" di un complesso unitario; la distinzione tra vendita "in blocco" e vendita "cumulativa" è fattuale e rimessa al giudice del merito, non sindacabile in sede di legittimità salvo vizio di diritto
• La qualificazione della natura giuridica del proprietario vende (es. ente privatizzato vs soggetto pubblico) è cruciale per stabilire l'applicabilità delle norme pubblicistiche: la data e le modalità della privatizzazione possono escludere l'applicazione di normative sui beni/contratti pubblici
• Il giudice può pronunciarsi su questioni non esplicitamente chieste dalle parti se ciò è necessario per risolvere la controversia: la decisione su questioni "preliminari" o accessorie è ammessa se indispensabile al giudizio
• In sede di cassazione non è possibile rimettere in discussione la valutazione di fatto del giudice di merito circa la natura dell'operazione (es. vendita in blocco) salvo profili di vizio giuridico nell'accertamento; quindi le strategie difensive devono puntare a profili di diritto o a carenze motivazionali evidenti