Cassazione Civile, Sentenza n. 15678/2024 del 05/06/2024

Esito

La controversia

La controversia riguardava la validità del diniego di rinnovo comunicato dalla proprietaria (Maria S.r.l.) durante una procedura esecutiva sul bene locato e la registrazione tardiva del contratto intervenuta nella procedura. Gobbi 1842 contestava il rilascio dell'immobile e denunciava anche il pagamento di extra-canoni a terzi. Il nodo giuridico principale era se il proprietario-debitore, in pendenza di pignoramento e senza essere autorizzato o senza agire nella qualità di custode, potesse compiere atti di gestione del rapporto locativo (in particolare la registrazione del contratto e il diniego di rinnovo alla prima scadenza) efficaci nei confronti della procedura esecutiva e del conduttore.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo che gli atti di gestione del rapporto locativo posti in essere dal debitore esecutato, se non compiuti nella qualità di custode o senza previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, siano radicalmente improduttivi di effetti sia nei confronti della procedura che verso il conduttore, e rimangano tali anche se la procedura si estingua prima della prima scadenza del contratto. Perciò la sentenza impugnata è stata cassata nella parte che dichiarava cessato il contratto e confermava l'ordinanza di rilascio; la causa è rinviata al giudice di merito per nuova valutazione conforme al principio di diritto indicato. Altri motivi di ricorso sono stati dichiarati inammissibili o assorbiti. Le spese del giudizio di legittimità sono regolate dal giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 30 legge 27 luglio 1978, n. 392

  Norma invocata per l'azione di rilascio promossa dalla locatrice; la Cassazione ha ritenuto che la dichiarazione di cessazione del contratto basata su un diniego posto dal debitore pignorato senza poteri fosse insostenibile.

• art. 29 legge 27 luglio 1978, n. 392

  Disciplina il diniego di rinnovo alla prima scadenza per gravi motivi: la Corte ha qualificato il diniego come atto di gestione/negoziale che, se posto dal debitore esecutato privo di legittimazione, è improduttivo di effetti.

• art. 65 cod. proc. civ.

  "La conservazione e la amministrazione dei beni pignorati o sequestrati sono affidate a un custode, quando la legge non dispone altrimenti"

  Fondamento della tesi secondo cui i poteri di gestione spettano al custode e non al debitore pignorato, salvo quanto previsto dalla legge o da provvedimento del giudice dell'esecuzione.

• art. 559 cod. proc. civ.

  "Col pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati ... / Su istanza del creditore pignorante ... il giudice dell'esecuzione ... può nominare custode una persona diversa"

  Regola la titolarità della custodia e mostra come la qualità di custode e i relativi poteri siano funzione della procedura; la Corte ha sottolineato che, in ogni caso, l'esercizio dei poteri di gestione dipende dall'investitura prevista dalla norma.

• art. 560 cod. proc. civ.

  "Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto ... / Ad essi è fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice dell'esecuzione"

  Sancisce l'obbligo di autorizzazione del giudice per certi atti gestori; la Corte l'ha interpretata come indice della riserva procedimentale su tutte le scelte gestorie dell'immobile pignorato.

• art. 2912 cod. civ.

  Stabilisce che il pignoramento comprende gli accessori e i frutti (quali i canoni): supporta l'idea che la procedura debba tutelare le rendite del bene e quindi il controllo sulla gestione locativa.

• art. 2923 cod. civ.

  "se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento ..."

  Utilizzato per spiegare che l'inopponibilità formale della locazione alla procedura non la rende irrilevante: la procedura comunque può curarsi del rapporto locativo e delle sue conseguenze.

• art. 1, comma 346, legge n. 311/2004

  Riferito alla disciplina della registrazione tardiva del contratto: la Corte ha rilevato che anche la registrazione è atto di gestione e, se resa dal debitore non autorizzato, non può avere effetto sanante nei confronti della procedura.

• artt. 115 e 116 cod. proc. civ.

  Richiamati nei motivi di ricorso relativi all'onere probatorio e alle ammissioni; la Corte ha affrontato (e in parte assorbito) censure legate alla valutazione dei fatti e delle prove alla luce di questi artt.

Massime di principio

• Durante una procedura esecutiva gli atti di gestione dell'immobile pignorato (es. diniego di rinnovo, registrazione del contratto, nuovo rilascio) possono essere validamente compiuti solo dal custode o da chi sia espressamente autorizzato dal giudice dell'esecuzione; se il debitore esecutato li pone in essere senza tale qualità o autorizzazione, quegli atti sono radicalmente improduttivi di effetti sia rispetto alla procedura che verso il conduttore.
• La registrazione tardiva di un contratto intervenuta per mano del debitore pignorato costituisce un atto di gestione e non può, senza legittimazione o autorizzazione, sanare la posizione contrattuale nei confronti della procedura esecutiva.
• Il diniego di rinnovo alla prima scadenza è un atto negoziale che incide su interessi patrimoniali e procedurali: se comunicato dal proprietario-debitore privo di poteri, il conduttore può considerarlo inefficace e confidare nella continuazione/ rinnovo del rapporto fino a che la procedura non abbia consentito diversamente.
• L'inopponibilità formale del contratto alla procedura (es. per mancata data certa) non rende il rapporto del tutto estraneo alla procedura: la procedura può e deve tener conto della fruttuosità del bene e delle scelte gestorie che incidono sulle rendite.
• In pratiche analoghe è cruciale verificare: (a) se sia stata disposta o meno la nomina di un custode diverso dal debitore; (b) se esista un'autorizzazione del giudice dell'esecuzione per atti gestori; (c) l'esistenza di contratti anteriori al pignoramento con data certa o altra prova della detenzione anteriore.
• Le contestazioni su atti gestori poste in giudizio richiedono attenzione alla legittimazione sostanziale: domande basate su atti compiuti da soggetto non autorizzato possono essere dichiarate inammissibili o inefficaci.