Cassazione Civile, Ordinanza n. 14532/2026 del 16/05/2026

Esito

La controversia

Una società che conduceva in locazione un immobile ad uso commerciale ha agito per far accertare la nullità della cessione, da uno dei comproprietari locatori a un terzo, di una sola quota dell'immobile, sostenendo che la vendita avesse violato il suo diritto di prelazione e che, a seguito della volontà di riscatto dell'immobile, i convenuti dovessero restituire i canoni corrisposti e non dovuti. La società ha inoltre chiesto il risarcimento dei danni asseritamente subiti per la cessazione del rapporto alla prima scadenza, dopo che il nuovo comproprietario aveva comunicato il diniego di rinnovo per destinare l'immobile alla propria attività commerciale. Nei motivi di ricorso per cassazione ha dedotto: violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, assumendo che i giudici di merito avessero deciso su una domanda di impugnazione del diniego di rinnovo mai proposta; nullità della sentenza per motivazione apparente; violazione delle norme sull'interpretazione del contratto, sostenendo che dal testo negoziale e dalle trattative fosse desumibile una prelazione convenzionale estesa anche alle singole quote; e ha anche sollevato questioni di legittimità costituzionale degli artt. 38 e 39 della L. 392/1978 e dell'art. 348-ter c.p.c.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondate le censure sul vizio di ultrapetizione, chiarendo che i giudici di merito non avevano affermato una domanda di annullamento diretto del diniego di rinnovo, ma solo una domanda risarcitoria collegata a tale diniego. Ha escluso la motivazione apparente, osservando che la decisione di merito era chiara e coerente nel negare la prelazione per la cessione di una sola quota di comproprietà, in linea con la giurisprudenza di legittimità consolidata. Ha dichiarato inammissibili le doglianze sull'interpretazione del contratto perché, in sostanza, miravano a una nuova valutazione di merito e non evidenziavano una reale violazione dei canoni ermeneutici. Le questioni di legittimità costituzionale sono state ritenute manifestamente infondate o comunque prive di pregio. La ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  il giudice non può pronunciare su domande non proposte; nel caso concreto non vi è stata ultrapetizione perché il merito aveva solo qualificato correttamente la domanda come risarcitoria e non come impugnazione diretta del diniego di rinnovo

• art. 163, comma 3, n. 3, c.p.c.

  richiamato come parametro delle censure sul contenuto della domanda introduttiva e sulla corrispondenza tra chiesto e pronunciato

• art. 189, comma 1, c.p.c.

  richiamato come norma processuale asseritamente violata nella ricostruzione dell'oggetto della domanda

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  la motivazione è nulla solo se manca o è meramente apparente; qui la motivazione dei giudici di merito è stata ritenuta sufficiente e comprensibile

• art. 111 Cost.

  richiamato sia sul requisito della motivazione, sia per il sindacato di legittimità sull'ordinanza ex art. 348-ter c.p.c. per vizi propri

• art. 348-bis c.p.c.

  norma processuale che consente la declaratoria di inammissibilità dell'appello quando non ha ragionevole probabilità di essere accolto

• art. 348-ter c.p.c.

  l'ordinanza di inammissibilità è ricorribile per cassazione solo per vizi propri, cioè se resa fuori dai casi consentiti o affetta da vizi processuali

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  utilizzato come parametro dei vizi processuali denunciati, inclusa la nullità della sentenza per ultrapetizione o motivazione apparente

• art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c.

  richiamati per le censure di violazione di legge e nullità della sentenza

• art. 1362 c.c.

  canone di interpretazione del contratto fondato sulla comune intenzione delle parti

• art. 1367 c.c.

  canone interpretativo della conservazione dell'efficacia del contratto, invocato dal ricorrente ma ritenuto non violato

• art. 1337 c.c.

  richiamato dal ricorrente quale parametro di correttezza nelle trattative e nell'assetto negoziale

• art. 1375 c.c.

  richiamato quale canone di esecuzione del contratto secondo buona fede

• art. 12 disp. prel. c.c.

  richiamato come criterio interpretativo generale

• art. 38 L. 392/1978

  riconosce la prelazione del conduttore nei casi previsti dalla legge, ma non è estensibile alla cessione di una sola quota dell'immobile locato

• art. 39 L. 392/1978

  disciplina il riscatto conseguente alla violazione della prelazione legale; non opera quando sia trasferita soltanto una quota di comproprietà dell'immobile

• art. 3 Cost.

  invocato per sostenere la pretesa disparità di trattamento, ma la Corte ha ritenuto non manifestamente irragionevole la scelta legislativa

• art. 384 c.p.c.

  la Corte può correggere la motivazione del giudice di merito quando la decisione sia comunque giuridicamente esatta

• art. 111, comma 7, Cost.

  consente il ricorso per cassazione contro l'ordinanza ex art. 348-ter per i vizi propri del provvedimento

• art. 13, comma 1-quater, d.p.r. n. 115/2002

  presuppone il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• La prelazione e il conseguente riscatto del conduttore di immobile ad uso commerciale, previsti dagli artt. 38 e 39 della L. 392/1978, operano solo nel trasferimento dell'intera proprietà dell'immobile e non si estendono alla cessione di una sola quota di comproprietà.
• Quando la censura investe l'interpretazione di una domanda processuale, non vi è violazione dell'art. 112 c.p.c. se i giudici di merito non hanno deciso su una domanda diversa, ma hanno semplicemente qualificato in modo corretto la pretesa proposta.
• La motivazione è solo apparente quando non consente di comprendere la ratio decidendi; non lo è se il giudice espone chiaramente le ragioni della decisione, anche richiamando la giurisprudenza di legittimità consolidata.
• In sede di legittimità l'interpretazione del contratto non può essere sostituita da una diversa lettura del testo proposta dalla parte; la censura è ammissibile solo se indica specificamente la violazione di uno o più canoni ermeneutici e il modo in cui il giudice se ne è discostato.
• L'ordinanza di inammissibilità dell'appello ex art. 348-ter c.p.c. è impugnabile in cassazione solo per vizi propri del provvedimento, ossia quando sia emessa fuori dai casi consentiti o presenti vizi processuali.
• La mancanza o insufficienza della motivazione su una questione di diritto non determina cassazione se la decisione è comunque corretta in diritto, potendo la Corte correggerne la motivazione ai sensi dell'art. 384 c.p.c.

Come è indicizzato