Cassazione Civile, Ordinanza n. 19552/2024 del 16/07/2024

Esito

La controversia

La lite nasce da un contratto preliminare di vendita immobiliare relativo a un immobile sito in Alba, per il prezzo di euro 160.000, di cui euro 80.000 già versati. Il promissario acquirente ha chiesto l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento coattivo della proprietà. Gli eredi del promittente venditore e la società subentrata in una quota ereditaria hanno resistito sostenendo: la nullità del preliminare per indeterminatezza dell'oggetto; la rescissione per lesione ex art. 1448 c.c.; in subordine, il risarcimento del danno per dolo incidente ex art. 1440 c.c.; e l'impossibilità di emettere la sentenza traslativa perché l'immobile presentava difformità edilizie non sanabili, consistenti soprattutto nell'ampliamento del bagno e in altre difformità rispetto all'ultimo titolo edilizio rinvenuto (autorizzazione del 1979). La Corte d'appello aveva confermato la decisione di primo grado che aveva accolto la domanda ex art. 2932 c.c. e rigettato le domande riconvenzionali. Nel ricorso per cassazione gli eredi e la società hanno denunciato violazione degli artt. 40, comma 2, L. 47/1985, 2932, 1418 e 1423 c.c., sostenendo che la presenza di abusi edilizi non sanabili, in centro storico e in assenza di titolo idoneo per le opere eseguite, avrebbe reso l'immobile incommerciabile e impedito il trasferimento coattivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato l'unico motivo di ricorso. Ha affermato che, in materia di esecuzione specifica del preliminare, la nullità urbanistica è una nullità testuale che colpisce solo gli atti privi dell'indicazione degli estremi del titolo abilitativo realmente esistente e riferibile all'immobile; quando il titolo esiste ed è menzionato, la validità del contratto non dipende dalla conformità sostanziale dell'opera al titolo. Inoltre, anche sotto il profilo sostanziale, la difformità descritta dalla Corte d'appello era al più parziale, non essenziale, e quindi non ostava alla pronuncia ex art. 2932 c.c., pur se eventualmente non sanabile in sede amministrativa. Ha quindi confermato il trasferimento coattivo dell'immobile e condannato i ricorrenti alle spese, oltre all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Viene richiamato come parametro del motivo di ricorso per violazione di legge.

• art. 2932 c.c.

  La sentenza costitutiva può trasferire coattivamente il bene se l'atto sarebbe valido tra le parti e se non mancano le condizioni urbanistiche richieste dalla legge per il trasferimento.

• art. 1418 c.c.

  La nullità urbanistica è ricondotta al terzo comma, come nullità testuale specificamente prevista dalla normativa speciale.

• art. 1423 c.c.

  È richiamato dai ricorrenti, ma non assume autonoma rilevanza decisiva nella motivazione della Corte.

• art. 40, secondo comma, legge n. 47/1985

  La nullità dell'atto traslativo opera solo nei casi previsti dalla norma, con funzione testuale e non sostanziale.

• art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001

  La nullità urbanistica riguarda la mancata indicazione negli atti degli estremi del titolo abilitativo, non la sola difformità dell'opera.

• artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985

  Sono richiamati per ribadire che la nullità colpisce gli atti privi degli estremi del titolo edilizio, non quelli con titolo esistente ma opera difforme.

• art. 34, comma 2-ter, d.P.R. n. 380 del 2001

  È utilizzato come parametro per distinguere le difformità non rilevanti da quelle parziali, richiamando la soglia del 2%.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Giustifica l'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1448 c.c.

  Richiamato per la domanda riconvenzionale di rescissione per lesione, poi respinta nei gradi di merito.

• art. 1440 c.c.

  Richiamato per la domanda subordinata di risarcimento del danno da dolo incidente, respinta nei gradi di merito.

Massime di principio

• In tema di nullità urbanistica degli atti traslativi immobiliari, la sanzione è di natura testuale: l'atto è nullo solo se manca la dichiarazione degli estremi del titolo abilitativo realmente esistente e riferibile all'immobile, non anche per la sola difformità dell'opera rispetto al titolo indicato.
• Ai fini dell'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., la presenza di un titolo edilizio esistente e correttamente menzionato non impedisce il trasferimento coattivo, anche se l'immobile presenti difformità esecutive rispetto al titolo.
• L'ostacolo alla pronuncia costitutiva deriva dalla radicale assenza del titolo abilitativo richiesto dalla legge, non dalla mera irregolarità urbanistico-edilizia dell'opera.
• La distinzione tra difformità totale e difformità parziale è decisiva: solo la difformità totale, intesa come realizzazione di un organismo edilizio radicalmente diverso o di volumi non assentiti in modo essenziale, può precludere il trasferimento; la difformità parziale, incidente su elementi non essenziali, non lo impedisce.
• La non sanabilità amministrativa dell'abuso non coincide automaticamente con l'incommerciabilità civilistica del bene ai fini dell'art. 2932 c.c., se la difformità è solo parziale e il titolo edilizio esiste.

Come è indicizzato