Cassazione Civile, Ordinanza n. 00233/2025 del 07/01/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da una sequenza di atti stipulati lo stesso giorno: una compravendita di un complesso immobiliare industriale, un deposito cauzionale con costituzione di pegno e un preliminare di retrovendita/riacquisto. La controparte ha agito sostenendo che tali atti, letti unitariamente, celassero in realtà un prestito con garanzia reale atipica, quindi un patto commissorio vietato. Il tribunale ha accolto solo in parte la domanda, dichiarando la nullità della vendita limitatamente ai fabbricati, ordinandone la restituzione e condannando l'acquirente al risarcimento per occupazione illegittima. In appello l'acquirente ha contestato: la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti della società nominata dal promissario acquirente; l'erronea valutazione delle prove; l'incongruenza della nullità parziale; l'assenza di interesse ad agire; la necessità di coinvolgere il terzo nominato; e l'erroneità della condanna risarcitoria. In cassazione ha riproposto sei motivi: violazione del divieto di patto commissorio e delle norme sulle prove presuntive e testimoniali; illegittimità della nullità solo parziale; violazione delle regole processuali sul contraddittorio e sull'interesse ad agire; errata liquidazione del danno da occupazione senza titolo. La Corte di cassazione ha ritenuto infondate o inammissibili tutte le censure, confermando che l'operazione era stata correttamente qualificata come vendita dissimulante un prestito a scopo di garanzia, che la prova del patto commissorio poteva essere desunta da una pluralità di indizi convergenti e che il danno da mancato godimento del bene era presunto per un immobile strumentale occupato illegittimamente.

La decisione

Il ricorso è stato integralmente rigettato. La Corte ha confermato la sentenza d'appello che, a sua volta, aveva confermato la decisione di primo grado: nullità della vendita per violazione del divieto di patto commissorio almeno quanto ai fabbricati, restituzione del cespite e condanna al risarcimento del danno per occupazione illegittima. La Corte ha escluso la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti della società nominata nel preliminare, ha ritenuto sussistente l'interesse ad agire della società attrice, ha riconosciuto la correttezza del ragionamento presuntivo sulla causa di garanzia dell'operazione e ha giudicato legittima la liquidazione del danno da mancato godimento dell'immobile. Sono state poste le spese a carico del ricorrente e disposto l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2744 c.c.

  Vieta il patto commissorio; la Corte ribadisce che anche un'operazione formalmente diversa dalla garanzia commissoria è nulla se realizzata in funzione elusiva della norma imperativa.

• art. 1344 c.c.

  La vendita con patto di retrovendita, quando serve a costituire una garanzia e a eludere il divieto di patto commissorio, integra causa illecita e quindi nullità per frode alla legge.

• art. 1470 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la qualificazione della vendita, ma la Corte lo ritiene non dirimente rispetto alla funzione di garanzia accertata in fatto.

• art. 1500 c.c.

  Norma richiamata in relazione al patto di riscatto/retrovendita; la Corte osserva che il suo uso concreto era strumentale alla garanzia e quindi illecito se funzionale a eludere l'art. 2744 c.c.

• art. 2729 c.c.

  Le presunzioni devono essere gravi, precise e concordanti; la Corte conferma che il giudice di merito può inferire la causa di garanzia da una pluralità di indizi convergenti.

• art. 116 c.p.c.

  Il ricorrente lo invoca per contestare la valutazione delle prove; la Corte ribadisce che il sindacato di legittimità non può sostituirsi alla valutazione di merito se il ragionamento è logicamente coerente.

• art. 100 c.p.c.

  L'interesse ad agire va valutato in relazione alla utilità della tutela richiesta; nel caso di azione di nullità esso è in re ipsa per le parti contraenti.

• art. 102 c.p.c.

  Non era necessario integrare il contraddittorio verso la società nominata nel preliminare, perché non era parte degli atti oggetto di accertamento e la controversia riguardava l'operazione negoziale originaria.

• art. 1417 c.c.

  La prova testimoniale è ammessa per dimostrare la simulazione o il carattere illecito del negozio anche tra le parti, quando il negozio è posto in essere per eludere una norma imperativa.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato in tema di danno risarcibile, ma la Corte conferma la liquidazione del pregiudizio da mancato godimento come conseguenza immediata e diretta dell'occupazione illegittima.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per la domanda risarcitoria; la Corte conferma la debenza del danno da occupazione illegittima quale conseguenza dell'illecita privazione del godimento.

• art. 2056 c.c.

  Norma richiamata per i criteri di liquidazione del danno; la Corte ne fa applicazione in combinazione con la prova presuntiva del pregiudizio.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in relazione all'onere probatorio; la Corte ritiene assolto l'onere probatorio della parte che deduce la causa di garanzia mediante indizi e testimonianza, mentre grava sul detentore l'onere della prova contraria sul danno da mancato godimento.

• art. 40 c.p.

  Richiamato dal ricorrente nel motivo sul danno, ma non assume rilievo decisivo nella motivazione della Corte.

• art. 41 c.p.

  Richiamato dal ricorrente nel motivo sul danno, ma non assume rilievo decisivo nella motivazione della Corte.

• art. 2932 c.c.

  Richiamato per spiegare l'efficacia della sentenza costitutiva di esecuzione specifica del preliminare e la decorrenza ex nunc degli effetti traslativi dal passaggio in giudicato.

• art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c.

  L'autosufficienza del ricorso per cassazione è compatibile con l'art. 6 CEDU se non degeneri in formalismo eccessivo; è sufficiente indicare e localizzare gli atti richiamati.

• art. 369, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  L'onere di deposito è soddisfatto se il documento o l'atto indicato nel ricorso è accompagnato da un riferimento idoneo a identificarne la fase processuale.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per il rito camerale e per le memorie illustrative depositate dalle parti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Applicato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La vendita con patto di retrovendita, o con meccanismi negoziali contigui, è nulla quando il complessivo assetto di interessi riveli che il trasferimento è stato utilizzato come garanzia di un mutuo o di un credito, e non come vero scambio sinallagmatico.
• La violazione del divieto di patto commissorio può essere accertata anche attraverso presunzioni semplici e prova testimoniale, purché il quadro indiziario sia complessivamente grave, preciso e concordante; non è necessario un documento che attesti espressamente il credito garantito.
• In tema di presunzioni, il controllo di legittimità non consente di sostituire una diversa ricostruzione probabilistica dei fatti a quella compiuta dal giudice di merito, se quest'ultima è logicamente coerente e sorretta da plurimi indici convergenti.
• L'interesse ad agire in nullità sussiste in re ipsa per le parti del contratto, dovendo essere valutato in relazione alla domanda proposta e non all'esito poi concretamente raggiunto nel giudizio.
• Non è necessario integrare il contraddittorio nei confronti di un terzo non parte degli atti impugnati solo perché destinatario di un successivo effetto negoziale collegato, se l'accertamento richiesto investe esclusivamente l'operazione originaria.
• Il danno da illegittima occupazione di un immobile normalmente fruttifero è presunto in favore del proprietario, salvo prova contraria dell'infruttuosità del bene; la sua liquidazione può avvenire sulla base di criteri presuntivi e di stima tecnica.
• Quando il bene occupato è strumentale all'attività d'impresa, il mancato godimento può essere desunto in via presuntiva dalla destinazione economica del bene e dalla sua pregressa utilizzazione.
• La prova testimoniale è ammissibile per dimostrare che un negozio formalmente lecito è stato posto in essere per eludere una norma imperativa, perché in tal caso si controverte sul fatto storico dell'accordo e non sulla mera qualificazione giuridica.

Come è indicizzato