Cassazione Civile, Ordinanza n. 00175/2025 del 07/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un mutuo fondiario erogato per la costruzione di un complesso immobiliare, garantito da ipoteca sull'intero fabbricato. Il proprietario/assegnatario di una singola unità immobiliare, avendo pagato integralmente al costruttore il prezzo del bene senza accollarsi alcuna quota del mutuo, ha chiesto di ottenere la liberazione del proprio immobile dall'ipoteca. Sosteneva che il successivo frazionamento unilaterale del finanziamento e dell'ipoteca fosse nullo nella parte riferita alla sua unità, perché eseguito in violazione dell'orientamento giurisprudenziale che, a suo dire, imponeva la cancellazione della garanzia quando non vi fosse accollo. Il tribunale e la corte d'appello gli avevano dato ragione, ritenendo che, in assenza di accollo, la quota di mutuo e l'ipoteca non potessero gravare sull'immobile e che la banca dovesse procedere alla cancellazione. In cassazione, la cessionaria del credito e la banca hanno denunciato violazione dell'art. 39 TUB e dell'art. 1372 c.c., sostenendo che il frazionamento comporta solo la suddivisione del mutuo e dell'ipoteca in misura proporzionale, ma non la cancellazione della garanzia; per ottenere la liberazione del bene sarebbe comunque necessario il consenso del creditore e il pagamento della quota di credito garantita, altrimenti il finanziatore perderebbe ingiustificatamente la propria garanzia.

La decisione

La Corte ha accolto sia il ricorso principale sia quello incidentale, ha cassato la sentenza impugnata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito rigettando la domanda dell'assegnatario dell'unità immobiliare. Ha quindi escluso che, in assenza di accollo e di pagamento della quota di mutuo riferibile all'immobile, il frazionamento possa determinare la cancellazione dell'ipoteca. Le spese sono state poste a carico dell'attore soccombente.

Norme richiamate

• art. 39 TUB

  la norma sul mutuo fondiario e sul frazionamento dell'ipoteca è letta nel senso che consente la suddivisione del finanziamento e della garanzia, ma non comporta la cancellazione automatica dell'ipoteca sull'unità del terzo assegnatario privo di accollo; la liberazione richiede il pagamento della quota garantita e il consenso del creditore alla cancellazione.

• art. 1372 c.c.

  richiamato dalle ricorrenti per escludere che il contratto di mutuo e i suoi effetti possano essere modificati o compressi nei confronti del creditore al di fuori dei presupposti previsti e senza il suo consenso alla cancellazione della garanzia.

• art. 2809 c.c.

  evocato dalla corte d'appello come principio di indivisibilità dell'ipoteca, che il TUB derogherebbe solo nei limiti del frazionamento proporzionale, non fino alla caducazione della garanzia.

• art. 384, comma 2, c.p.c.

  consente alla Corte di cassazione, una volta cassata la sentenza e non occorrendo ulteriori accertamenti di fatto, di decidere nel merito rigettando la domanda originaria.

• art. 335 c.p.c.

  la notificazione del ricorso della banca successiva a quella dell'altra ricorrente ha comportato la qualificazione del ricorso come incidentale.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  costituisce il parametro del motivo di ricorso per violazione e falsa applicazione di norme di diritto.

Massime di principio

• Nel mutuo fondiario garantito da ipoteca sull'intero complesso, l'acquirente o assegnatario di una singola unità che non abbia accollato alcuna quota del debito ha diritto al frazionamento del finanziamento e della garanzia nei limiti della quota riferibile all'unità, ma non alla cancellazione automatica dell'ipoteca.
• La liberazione dell'immobile dalla garanzia ipotecaria presuppone, oltre al frazionamento, il pagamento alla banca della quota di credito garantita, salvo diversa e minore pretesa del creditore, non potendosi imporre la perdita della garanzia per il solo fatto della vendita o assegnazione inter alios.
• Il frazionamento del mutuo e dell'ipoteca non può essere interpretato in modo da svuotare la tutela reale del creditore fondiario e da rendere la garanzia priva di effettività; l'assetto normativo va letto in coerenza con il principio di indivisibilità dell'ipoteca.
• Quando la questione sia esclusivamente di diritto e non richieda ulteriori accertamenti di fatto, la Corte di cassazione può cassare la decisione impugnata e definire direttamente il merito ai sensi dell'art. 384, comma 2, c.p.c.

Come è indicizzato