Cassazione Civile, Ordinanza n. 25578/2025 del 18/09/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio per il pagamento di quote relative alla manutenzione della piscina condominiale, sulla base di una delibera assembleare del 18 luglio 2008 non impugnata. La società opponente sosteneva di non essere tenuta a versare tali somme perché non condomina, ma solo titolare di un diritto di uso della piscina e di alcune pertinenze in forza di atto pubblico del 30 giugno 2006; deduceva inoltre che la delibera non le fosse opponibile e che, comunque, le somme richieste comprendessero voci non riferibili alla piscina. Con il secondo motivo lamentava violazione delle regole sull’imputazione dei pagamenti e sull’onere della prova, assumendo che i bonifici eseguiti nel 2008 e 2009 dovessero essere imputati ai debiti oggetto di ingiunzione. Con il terzo motivo denunciava omesso esame di documenti ritenuti decisivi per dimostrare che il posto auto indicato come codice 70 coincidesse con il posto auto P108, quindi per escludere o ridurre la pretesa condominiale. Il condominio resisteva chiedendo il rigetto del ricorso.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, correggendo però la motivazione della sentenza impugnata: il condominio può pretendere i contributi di manutenzione delle parti e dei servizi comuni dall’effettivo titolare del diritto reale, ma non dai titolari di un mero diritto personale di godimento; nel caso concreto, la società risultava titolare di un diritto di uso sulla piscina ed era quindi legittimata a impugnare la delibera relativa alle spese, sicché l’argomento della mancata impugnazione non poteva fondare la decisione nei termini in cui era stato espresso dalla corte territoriale. Tuttavia il motivo era comunque rigettato anche perché la censura difettava di specificità, non essendo stati riportati gli elementi essenziali della delibera e della partecipazione all’assemblea. I motivi secondo e terzo sono stati dichiarati inammissibili: le contestazioni sulla corretta imputazione dei pagamenti e sulla corrispondenza tra posto auto e bonifici attenevano, in sostanza, a questioni di annullabilità della deliberazione di riparto e avrebbero dovuto essere fatte valere con tempestiva impugnazione ex art. 1137 c.c., non soltanto in via difensiva nell’opposizione al decreto ingiuntivo. Il ricorso è stato pertanto respinto, con condanna della ricorrente alle spese e con applicazione dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1135 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare l’addebito di spese condominiali; la Corte non lo considera decisivo, poiché la questione ruota attorno alla legittimazione passiva del titolare del diritto di uso e alla necessità di impugnazione della delibera.

• art. 1137 c.c.

  La Corte ribadisce che le doglianze relative alla ripartizione concreta delle spese e alla loro imputazione attengono all’annullabilità della delibera e devono essere fatte valere con tempestiva impugnazione, non solo in via di eccezione nell’opposizione a decreto ingiuntivo.

• art. 384 c.p.c.

  La Corte corregge la motivazione della sentenza impugnata pur confermandone il dispositivo.

• art. 366 n. 6 c.p.c.

  Viene richiamato per affermare il difetto di specificità del ricorso, che non riportava gli elementi decisivi della delibera e della partecipazione assembleare.

• art. 1193 c.c.

  Richiamato in tema di imputazione dei pagamenti; la censura è ritenuta inammissibile perché investe in realtà una questione di contestazione della delibera di riparto.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente sull’onere della prova in ordine all’imputazione dei pagamenti; la Corte ritiene che la contestazione, nel caso concreto, non possa essere proposta solo come difesa nell’opposizione, ma richieda impugnazione della delibera.

• art. 63 disp. att. c.c.

  È la base del decreto ingiuntivo per il recupero dei contributi condominiali; la Corte ribadisce i limiti del sindacato del giudice dell’opposizione sulle delibere poste a fondamento dell’ingiunzione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Viene dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in ragione del rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato quale parametro dell’ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per contributi condominiali, il sindacato del giudice si estende alla nullità della delibera posta a fondamento dell’ingiunzione e, se l’annullabilità è dedotta, richiede una specifica domanda riconvenzionale di annullamento proposta nei termini di legge.
• Le contestazioni sulla ripartizione concreta delle spese condominiali, sulla loro imputazione e sui criteri di attribuzione non possono essere fatte valere solo come eccezioni nell’opposizione se integrano profili di annullabilità della delibera; devono essere oggetto di tempestiva impugnazione ex art. 1137 c.c.
• L’amministratore può richiedere i contributi per manutenzione e gestione delle parti e dei servizi comuni al titolare effettivo del diritto reale; i titolari di un mero diritto personale di godimento non sono, di regola, tenuti come condomini, ma la titolarità di un diritto reale di uso può incidere sulla legittimazione e sugli effetti della delibera.
• Nel ricorso per cassazione è necessario indicare con precisione gli atti e i documenti rilevanti, riportandone il contenuto essenziale quando la censura si fonda su di essi, altrimenti il motivo difetta di specificità.
• Le doglianze relative all’imputazione dei pagamenti e alla corrispondenza tra versamenti effettuati e poste debitorie devono essere valutate alla luce della delibera condominiale e non possono essere introdotte tardivamente per eludere i termini di impugnazione della deliberazione.

Come è indicizzato