Cassazione Civile, Ordinanza n. 05253/2026 del 09/03/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda il diritto del condominio di accedere a una terrazza a livello/lastrico solare di asserita proprietà esclusiva dei ricorrenti per eseguire lavori urgenti di riparazione dovuti a infiltrazioni negli appartamenti sottostanti. In origine il condominio aveva ottenuto un provvedimento cautelare ex art. 700 c.p.c. e, nel giudizio di merito, il Tribunale aveva riconosciuto il diritto di accesso ex art. 843 c.c. La Corte d'appello, in sede di rinvio dopo una precedente cassazione, ha confermato la natura condominiale del bene sulla base dell'atto di divisione del 1997 e dei successivi verbali assembleari, ritenendo applicabile la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. I ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 c.c., sostenendo che la terrazza era in realtà pertinenza esclusiva del loro appartamento, di notevole pregio e solo incidentalmente idonea alla copertura dei vani sottostanti; deducono inoltre che l'atto di divisione avrebbe escluso la terrazza dal novero dei beni comuni, che al momento del loro acquisto il lastrico era ancora di proprietà esclusiva del loro dante causa e che una delibera assembleare successiva, richiamata dai giudici di merito, era stata annullata. In sostanza, chiedono alla Cassazione di riesaminare la qualificazione giuridica del bene e, quindi, la sussistenza del presupposto per il diritto di accesso del condominio.

La decisione

La Corte rigetta il ricorso. Ribadisce che, nel giudizio di rinvio, il giudice deve attenersi ai principi di diritto enunciati nella precedente sentenza di cassazione, ma può procedere all'accertamento dei fatti e alla interpretazione degli atti entro il perimetro tracciato dall'annullamento. Nel caso concreto, la Corte d'appello si è correttamente attenuta ai principi fissati in sede rescindente, interpretando l'atto di divisione e gli altri atti richiamati per verificare se la terrazza/lastrico fosse comune o esclusiva. La censura dei ricorrenti, secondo la Cassazione, non denuncia una vera violazione di legge, ma mira solo a sostituire una diversa lettura degli atti e delle prove a quella data dal giudice di merito, operazione non consentita in sede di legittimità. Conseguentemente, oltre al rigetto del ricorso, i ricorrenti sono condannati alle spese di legittimità e, in applicazione dell'art. 96 c.p.c. richiamato dalla decisione resa su proposta ex art. 380-bis c.p.c., al pagamento di ulteriori somme a favore del controricorrente e della cassa delle ammende, nonché all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 86 c.p.c.

  consente alla parte di stare in giudizio personalmente, come avvenuto per uno dei ricorrenti.

• art. 700 c.p.c.

  utilizzato per ottenere in via cautelare l'ordine di accesso urgente al lastrico solare.

• art. 843 c.c.

  riconosce il diritto del proprietario o del condominio di accedere al fondo altrui per eseguire riparazioni necessarie, previa verifica dei presupposti del bene comune e della necessità dell'accesso.

• art. 2041 c.c.

  invocato in appello per la ripetizione della somma pagata; la domanda è stata respinta perché il pagamento risultava effettuato in esecuzione di un accordo tra le parti.

• art. 1117 c.c.

  stabilisce la presunzione di condominialità per le parti del fabbricato ivi indicate, presunzione superabile solo da un titolo contrario specifico.

• art. 819 c.c.

  richiamato nel principio di diritto per affermare che l'uso pertinenziale o la diversa utilità tratta da alcuni non esclude la comunione del bene.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  parametro del motivo di ricorso per dedurre la violazione di legge.

• art. 380-bis c.p.c.

  procedura camerale definita su proposta del consigliere delegato; la decisione conforme alla proposta comporta l'applicazione delle sanzioni di cui all'art. 96 c.p.c.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la fissazione dell'adunanza in camera di consiglio e la trattazione del ricorso.

• art. 384 c.p.c.

  regola i poteri del giudice di rinvio, che deve uniformarsi al principio di diritto enunciato dalla Cassazione.

• art. 1362 c.c. e segg.

  disciplinano i canoni legali di interpretazione contrattuale, la cui violazione è deducibile in cassazione solo con specifica indicazione dei canoni asseritamente violati e del modo in cui il giudice se ne sarebbe discostato.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  richiamato in relazione al vizio motivazionale solo nei limiti dell'anomalia motivazionale costituzionalmente rilevante.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  non consente di sindacare la mera sufficienza o persuasività della motivazione né la rivalutazione del merito probatorio.

• art. 96 c.p.c.

  in caso di decisione conforme alla proposta ex art. 380-bis c.p.c., consente la condanna alle ulteriori somme per responsabilità aggravata.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  comporta l'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione.

Massime di principio

• Nel giudizio di rinvio il giudice deve attenersi al principio di diritto enunciato dalla Cassazione, ma conserva il potere di accertare i fatti e di interpretare gli atti nei limiti segnati dalla sentenza rescindente.
• La terrazza a livello con funzione di copertura dei vani sottostanti si presume bene condominiale ex art. 1117 c.c., salvo che un titolo specifico e contrario ne dimostri l'attribuzione esclusiva o l'uso esclusivo.
• La presunzione di condominialità non è superata da una semplice diversa destinazione pratica del bene o dal fatto che alcuni comproprietari ne traggano utilità maggiori.
• La deroga al regime legale di comunione deve risultare da uno specifico atto negoziale o dispositivo, e la sua interpretazione è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito.
• In cassazione non è consentito sostituire alla ricostruzione del giudice di merito una diversa lettura degli atti o delle prove, salvo violazione dei canoni legali di ermeneutica o anomalia motivazionale rilevante.
• L'accesso al fondo altrui per eseguire riparazioni è giustificato solo previa verifica della titolarità del bene e della necessità dell'intervento sulle parti comuni o sul bene che legittima la pretesa di accesso.

Come è indicizzato