Cassazione Civile, Ordinanza n. 33848/2025 del 23/12/2025

Esito

La controversia

La società contribuente impugnava un avviso di accertamento con cui l'Ufficio aveva disposto, ai sensi dell'art. 1, comma 335, L. n. 311/2004, la revisione parziale del classamento di immobili siti in Roma, in una microzona ritenuta "anomale" per lo scostamento tra valore medio di mercato e valore medio catastale. La Commissione tributaria regionale aveva ritenuto sufficiente la motivazione dell'atto, valorizzando lo scostamento di valore, il prospetto di calcolo e l'appartenenza degli immobili a una zona di pregio, senza pretendere una specifica indagine sulle caratteristiche del singolo immobile. La ricorrente denunciava, in particolare con il quarto motivo esaminato per ragione più liquida, violazione dell'art. 7 L. n. 212/2000 e dell'art. 2697 c.c., sostenendo che il provvedimento era motivato in modo generico e standardizzato, e che l'Amministrazione non aveva indicato in modo analitico i presupposti fattuali, i criteri di calcolo, le fonti dei dati e la concreta ricaduta del riallineamento sul singolo immobile. Gli altri motivi sono stati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 1, comma 335, L. 311/2004

  revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali

  La revisione per microzone richiede la dimostrazione del significativo scostamento tra valore medio di mercato e valore medio catastale della microzona rispetto alla media comunale; non consente motivazioni generiche né integrazioni postume in giudizio.

• art. 1, comma 339, L. 311/2004

  provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate con cui sono stabilite le modalità tecniche e operative

  Il richiamo al comma 339 non basta a colmare la carenza motivazionale né sostituisce l'indicazione concreta dei criteri e delle modalità di rilevazione ed elaborazione dei valori.

• art. 7, L. 212/2000

  L'atto impositivo deve essere motivato in modo tale da rendere conoscibili al contribuente le concrete ragioni della pretesa; una motivazione standardizzata e generica è insufficiente.

• art. 2697 c.c.

  Grava sull'Amministrazione l'onere di allegare e provare i presupposti fattuali della revisione catastale e i criteri applicati alla singola unità immobiliare.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Norma processuale richiamata quale parametro del motivo per violazione di legge.

• d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, art. 2

  Definisce la microzona come porzione del territorio comunale omogenea per caratteristiche di posizione, urbanistiche, storico-ambientali e socioeconomiche.

• d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, art. 8, comma 7

  Le caratteristiche edilizie del singolo immobile restano rilevanti nell'attribuzione della classe e della rendita catastale, una volta accertato il presupposto della revisione di microzona.

• art. 8, comma 3, d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138

  Il nuovo classamento deve riflettersi nella determinazione della classe e della rendita catastale del singolo immobile.

Massime di principio

• Nel procedimento di revisione parziale del classamento ex art. 1, comma 335, L. n. 311/2004, la motivazione dell'avviso deve consentire al contribuente di verificare in modo effettivo i presupposti della riclassificazione e il metodo seguito, non essendo sufficiente il mero richiamo allo scostamento tra valori medi di mercato e valori catastali della microzona.
• L'Amministrazione deve distinguere chiaramente tra i presupposti della revisione di microzona e i criteri di attribuzione della nuova rendita alla singola unità immobiliare; i fattori e le ragioni tipici di procedure diverse non sono fungibili né possono essere introdotti successivamente in giudizio.
• L'onere probatorio dell'Ufficio si articola in due fasi: deve prima dimostrare in modo specifico la sussistenza della microzona anomala e poi spiegare, per la singola unità, perché e in quale misura il mutato rapporto tra valori abbia inciso su classe e rendita.
• La motivazione non può essere apodittica né basata su formule di stile o sul solo "notorio": occorre indicare fonti, dati, criteri di rilevazione, modalità di elaborazione e, se del caso, il metodo inferenziale adottato.
• La mancata specificazione dei parametri tecnici e temporali utilizzati per il confronto tra valori medi impedisce al contribuente il controllo della pretesa e determina l'illegittimità dell'atto di riclassamento.
• Una volta accolto il motivo che investe la motivazione dell'avviso catastale, la cassazione può decidere nel merito se non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto.

Come è indicizzato