Cassazione Civile, Ordinanza n. 22869/2023 del 27/07/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da una domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. proposta dalla promissaria acquirente per ottenere il trasferimento di alcuni immobili oggetto di un contratto preliminare. In primo grado il tribunale accolse la domanda nei confronti del fallimento della promittente venditrice, ma non subordinò il pagamento del saldo prezzo alla cancellazione dell’ipoteca gravante sull’immobile e rigettò la richiesta di trasferimento in favore del figlio della ricorrente. In appello la parte acquirente dedusse: 1) che il preliminare dovesse essere qualificato come contratto a favore di terzo, non come contratto per persona da nominare; 2) che la clausola sull’immobile libero da vincoli, salvo l’ipoteca a favore della banca, andasse interpretata nel senso che la venditrice fosse comunque tenuta a estinguere/cancellare l’ipoteca, o quanto meno che il saldo prezzo dovesse essere subordinato a tale adempimento. La corte d’appello rigettò l’impugnazione ritenendo il contratto per persona da nominare e negando l’obbligo di cancellare l’ipoteca. Con il ricorso per cassazione furono dedotti quattro motivi: violazione dei criteri legali di interpretazione del contratto e dell’art. 2932 c.c. in relazione alla clausola sull’ipoteca e al sinallagma dell’operazione; violazione delle norme processuali per la pretesa tardività della domanda di subordinazione del pagamento; violazione dell’art. 1411 c.c. per errata qualificazione del negozio; e censura sulle spese di lite. La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo, accogliendolo perché l’interpretazione della clausola data dalla corte territoriale era non plausibile e illogica: il dato letterale doveva essere letto nel complesso dell’atto, secondo buona fede e funzione economico-sociale dell’accordo, e la clausola, inserita in un preliminare di vendita, non poteva essere intesa in modo da snaturare la causa del contratto e rendere aleatoria la vendita, lasciando al venditore la scelta se estinguere o meno l’ipoteca. È stato invece rigettato il terzo motivo sulla qualificazione come contratto per persona da nominare, ritenuta plausibile e fondata sugli elementi testuali e sull’assenza di adesione del terzo; il secondo e il quarto motivo sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Torino in diversa composizione per nuovo esame della domanda relativa alla cancellazione dell’ipoteca e alla regolazione delle spese.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo del ricorso, ha rigettato il terzo, ha dichiarato assorbiti il secondo e il quarto, e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Torino in diversa composizione. Il rinvio è stato disposto perché il giudice di merito rivaluti l’interpretazione della clausola contrattuale relativa all’ipoteca e, conseguentemente, la disciplina del saldo prezzo nell’ambito dell’esecuzione specifica del preliminare.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Costituisce il rimedio azionato per ottenere il trasferimento coattivo del bene promesso in vendita; il giudice del rinvio deve valutarne l’operatività tenendo conto dell’equilibrio sinallagmatico dell’operazione.

• art. 1362 c.c.

  L’interpretazione del contratto deve muovere dal senso letterale delle parole, ma la censura è ammissibile se il giudice di merito si discosta dai canoni legali di ermeneutica.

• art. 1363 c.c.

  Le clausole contrattuali vanno interpretate le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell’atto.

• art. 1366 c.c.

  Il contratto va interpretato secondo buona fede, evitando significati unilaterali o incoerenti con l’affidamento dell’uomo medio.

• art. 1369 c.c.

  L’interpretazione deve considerare lo scopo pratico perseguito dalle parti e la causa concreta del negozio.

• art. 1411 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la qualificazione del negozio come contratto a favore del terzo; la censura è stata però rigettata.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il parametro formale dei motivi di ricorso per violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 163 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo per la dedotta tardività della domanda di subordinazione del pagamento.

• art. 183, comma 5, c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo in relazione alla pretesa tardività delle difese/domande.

• art. 189 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo in tema di precisazione delle conclusioni e sviluppo della domanda.

• art. 190 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo con riguardo alla fase conclusiva della trattazione.

• art. 39 TUB

  Richiamato nel primo motivo dalla ricorrente in relazione al contratto e al mutuo/accollamento.

• art. 3-bis, comma 2, L. 53/1994

  Consente la notificazione telematica con attestazione di conformità della copia informatica all’originale.

• art. 6, comma 1, L. 53/1994

  Richiamato per la disciplina della notificazione in proprio via PEC.

• art. 16-undecies D.L. 179/2012

  Richiamato per l’attestazione di conformità nei documenti notificati telematicamente.

Massime di principio

• L’interpretazione di un contratto è censurabile in cassazione solo se il giudice di merito viola i canoni legali di ermeneutica o rende una motivazione illogica/non plausibile; non è consentito sostituire alla valutazione di merito una diversa lettura del testo negoziale.
• Nel ricercare la comune intenzione delle parti, il dato letterale ha rilievo centrale ma non esclusivo: le clausole devono essere lette nel loro complesso, secondo buona fede e in funzione dello scopo pratico dell’operazione.
• Una clausola di stile, generica e frequente negli atti negoziali, non può essere interpretata isolatamente se il tenore complessivo del contratto mostra un diverso assetto di interessi.
• In un preliminare di vendita immobiliare, la clausola che richiami la libertà del bene da vincoli deve essere coordinata con la natura economica dell’affare: non può essere letta in modo da snaturare la causa del contratto o renderlo aleatorio.
• Nel giudizio ex art. 2932 c.c., il giudice può subordinare il pagamento del residuo prezzo all’estinzione dell’ipoteca da parte del promittente alienante per preservare l’equilibrio sinallagmatico, anche in assenza di una previsione espressa.
• La qualificazione del preliminare come contratto per persona da nominare o come contratto a favore del terzo dipende dall’effettiva volontà delle parti e dagli elementi testuali e contestuali del negozio; la presenza o assenza dell’adesione del terzo può assumere rilievo decisivo.

Come è indicizzato