Cassazione Civile, Ordinanza n. 11802/2025 del 05/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione di immobile ad uso diverso dall'abitativo. La locatrice ha intimato sfratto per morosità lamentando il mancato pagamento di alcuni canoni e di oneri condominiali anticipati. La conduttrice si è opposta alla convalida; il giudizio è stato trasformato in rito ordinario. Nel corso del giudizio la locatrice ha chiesto anche la risoluzione del contratto, invocando in via principale la clausola risolutiva espressa e in subordine il grave inadempimento. I giudici di merito hanno dichiarato la risoluzione e condannato al rilascio, riducendo poi in appello l'importo dovuto per oneri condominiali. In Cassazione la fondazione ha dedotto: 1) nullità della sentenza per violazione delle regole processuali conseguente alla concessione di un solo termine per le integrazioni ex art. 426 c.p.c., che le avrebbe impedito di replicare a una domanda nuova e di proporre eccezioni e riconvenzionali; 2) nullità per violazione delle norme sulle prove, sostenendo che il canone non doveva essere considerato rivalutato e che la Corte d'appello avesse fondato la decisione su una produzione tardiva e lesiva del contraddittorio; 3) violazione di legge in ordine alla risoluzione del contratto, perché la domanda ex art. 1456 c.c. sarebbe stata nuova e comunque il pagamento dei canoni sarebbe intervenuto prima della notifica dell'intimazione, escludendo il grave inadempimento.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto il primo motivo inammissibile perché la doglianza sulla presunta nullità derivante dalla concessione di un solo termine non era stata dedotta nei motivi di appello e quindi era nuova in cassazione; ha osservato inoltre che, comunque, non risultava dovuto un doppio termine. Ha dichiarato inammissibile anche il secondo motivo perché non si confrontava con la reale ratio decidendi della sentenza impugnata: la Corte territoriale aveva valorizzato il fatto che sulla misura del canone si fosse formato giudicato per effetto della mancata opposizione a decreti ingiuntivi, non già la produzione della sentenza richiamata solo ad abundantiam. Il terzo motivo è stato parimenti ritenuto inammissibile: la Corte d'appello non aveva accolto la risoluzione sulla base della clausola risolutiva espressa, ma per grave inadempimento; la censura sul giudizio di gravità è stata reputata rivolta a un apprezzamento di merito, insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato. La Corte ha anche rilevato, solo in via ulteriore, che nel procedimento di opposizione a sfratto il locatore può proporre una diversa causa petendi e che, per i contratti di locazione non abitativa, non opera la disciplina di sanatoria ex art. 55 l. 392/1978. Ha condannato la ricorrente alle spese di legittimità, al pagamento di Euro 500 ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c. per abuso del processo e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1456 c.c.

  La clausola risolutiva espressa può essere evocata, ma nel caso concreto la Corte d'appello non ha fondato la decisione su di essa; la Cassazione richiama comunque la clausola come indice della non tollerabilità del ritardo nei pagamenti.

• art. 1453 c.c.

  La risoluzione per grave inadempimento è stata ritenuta correttamente pronunciata dal giudice di merito sulla base di una valutazione insindacabile in cassazione se adeguatamente motivata.

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento va valutata in relazione all'interesse del creditore; nel caso concreto il ritardo nei pagamenti è stato ritenuto grave anche alla luce della clausola risolutiva espressa pattuita.

• art. 416 c.p.c.

  È richiamato dalla ricorrente per sostenere il diritto di difesa e la necessità di poter replicare alle difese avversarie, ma la censura è stata dichiarata inammissibile per novità.

• art. 426 c.p.c.

  Nel mutamento di rito il giudice di primo grado aveva assegnato un termine per integrare gli atti; la doglianza sulla necessità di un doppio termine è stata ritenuta nuova e, comunque, infondata.

• art. 447-bis, comma 4, c.p.c.

  È richiamato nel primo motivo per la disciplina del rito locatizio dopo il mutamento di rito, ma la censura è stata dichiarata inammissibile.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È la norma processuale invocata per i motivi di nullità della sentenza e degli atti processuali; la Corte ha escluso l'ammissibilità delle censure per novità o difetto di confronto con la ratio decidendi.

• art. 111 Cost.

  È richiamato a sostegno delle censure di violazione del contraddittorio e del giusto processo, ma senza successo.

• art. 437, comma 2, c.p.c.

  È richiamato per contestare il deposito tardivo di una sentenza prodotta in appello; la Corte ha però rilevato che quel richiamo era estraneo alla ratio decidendi.

• art. 161 c.p.c.

  La nullità dedotta contro la sentenza di primo grado avrebbe dovuto essere fatta valere con i motivi di appello, non per la prima volta in cassazione.

• art. 420 c.p.c.

  È richiamato dalla Corte nel rilevare che l'eventuale replica dell'intimato doveva svolgersi secondo la scansione prevista per il rito del lavoro dopo il mutamento di rito.

• art. 658 c.p.c.

  È richiamato nel terzo motivo in relazione al procedimento per convalida di sfratto e alla sua trasformazione dopo l'opposizione.

• art. 665 c.p.c.

  L'opposizione dell'intimato alla convalida di sfratto determina la fine del procedimento sommario e l'instaurazione di un autonomo giudizio ordinario.

• art. 664 c.p.c.

  La disciplina sulla proroga per il pagamento opera solo per i canoni e non si applica agli oneri condominiali.

• art. 55 l. 27 luglio 1978, n. 392

  La disposizione sulla sanatoria della morosità non si applica alle locazioni ad uso diverso dall'abitativo.

• art. 96, comma 3, c.p.c.

  La proposizione di un ricorso del tutto inammissibile e aspecifico può integrare abuso del processo e giustificare la condanna equitativa a favore della controparte.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Ricorrono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione sono inammissibili le censure che introducono per la prima volta questioni di nullità o vizi processuali non dedotti nei gradi di merito, quando tali vizi avrebbero dovuto essere fatti valere con i motivi di impugnazione avverso la sentenza di primo grado.
• Il motivo di ricorso per cassazione deve confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata: se la censura colpisce un argomento solo accessorio o non decisivo, il motivo è inammissibile.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione contrattuale è un apprezzamento di merito, censurabile in cassazione solo per vizio logico-giuridico o motivazionale nei limiti consentiti, non per mera diversa lettura dei fatti.
• Nel procedimento di opposizione a sfratto per morosità, la fase ordinaria successiva all'opposizione consente al locatore di articolare una diversa causa petendi rispetto a quella originaria, con pieno dispiegamento delle facoltà difensive delle parti.
• Nelle locazioni ad uso diverso dall'abitativo non si applica la speciale disciplina di sanatoria della morosità prevista per le locazioni abitative; il ritardato pagamento dei canoni può quindi rilevare ai fini della risoluzione per inadempimento.
• La proposizione di ricorsi manifestamente inammissibili, aspecifici o volti a riesaminare il merito può integrare abuso del processo e giustificare una condanna equitativa ex art. 96, comma 3, c.p.c.

Come è indicizzato