Cassazione Civile, Ordinanza n. 22816/2026 del 06/07/2026

Esito

La controversia

La lite trae origine dall’impugnazione di una delibera assembleare del 18.12.2018, relativa al consuntivo d’esercizio 1.9.2017-31.8.2018, con cui erano state ripartite le spese di pulizia dell’edificio secondo criteri che i ricorrenti ritenevano non conformi alle tabelle millesimali e alla disciplina legale. In particolare, i ricorrenti contestavano: il riparto delle spese di pulizia e di immondizie, che avrebbe gravato in misura molto maggiore sui condomini degli ultimi piani e su alcuni esercizi commerciali; la valorizzazione, da parte dei giudici di merito, di una pretesa modifica per fatti concludenti delle tabelle millesimali e dei criteri di riparto, ritenuta invece incompatibile con l’art. 69 disp. att. c.c.; nonché, quanto all’impianto ascensore, il richiamo a una delibera del 2001 e il mancato rilievo del giudicato asseritamente formatosi sul non utilizzo dell’ascensore da parte di una condomina. Con l’unico motivo di ricorso è stata dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 69 disp. att. c.c. e 1104, 1123 e 1124 c.c., lamentando anche che la Corte d’appello si fosse limitata a trascrivere la motivazione del Tribunale senza affrontare davvero le censure.

La decisione

La Corte ha respinto l’eccezione preliminare di improcedibilità sollevata dalla controricorrente, richiamando il principio secondo cui non vi è improcedibilità se la documentazione sulla notificazione della sentenza è comunque nella disponibilità del giudice. Nel merito, ha accolto il ricorso nei limiti indicati in motivazione, ritenendo erronea la tesi della Corte d’appello secondo cui le tabelle millesimali e i criteri di riparto potessero essere modificati per facta concludentia o per tacita acquiescenza. La Cassazione ha affermato che l’approvazione o revisione delle tabelle millesimali richiede forma scritta ad substantiam, e che la deroga al criterio legale di ripartizione delle spese ex art. 1123, comma 1, c.c. richiede l’unanimità dei condomini. Ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 369, comma 2, n. 2, c.p.c.

  improcedibilità del ricorso

  l’improcedibilità non va dichiarata se la documentazione sulla notificazione della sentenza è comunque disponibile per il giudice perché prodotta dalla controparte o acquisita al fascicolo d’ufficio

• art. 370, comma 3, c.p.c.

  richiamato per affermare la rilevanza della produzione del controricorrente nel termine previsto

• art. 325 c.p.c.

  richiamato quale norma da cui decorre il termine breve per impugnare quando la notificazione del provvedimento è eseguita dalla cancelleria o comunque prevista dalla legge

• l. n. 53/1994

  richiamata in tema di attestazione di conformità di copie di documenti informatici

• d.lgs. n. 82/2005

  richiamato in tema di potere del difensore di attestare la conformità di copia di documento informatico

• art. 69 disp. att. c.c.

  i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale ... possono essere rettificati o modificati all’unanimità

  la rettifica o modificazione delle tabelle millesimali richiede, fuori dai casi ricognitivi previsti dalla norma, l’approvazione unanime; non è ammessa la modifica per comportamenti concludenti

• art. 68 disp. att. c.c.

  richiamato nel combinato disposto con l’art. 1138 c.c. per affermare la forma scritta ad substantiam dell’approvazione o revisione delle tabelle

• art. 1138 c.c.

  richiamato nel combinato disposto con l’art. 68 disp. att. c.c. per escludere la formazione delle tabelle per facta concludentia

• art. 1136, comma 2, c.c.

  la maggioranza qualificata è sufficiente solo nei casi di rettifica o modifica avente funzione ricognitiva dei valori e dei criteri di legge, non per la deroga alla disciplina legale di riparto

• art. 1123, comma 1, c.c.

  la diversa convenzione che deroghi al criterio legale di riparto delle spese richiede l’unanimità dei condomini

• art. 1104 c.c.

  norma invocata dai ricorrenti tra quelle asseritamente violate in tema di riparto e partecipazione alle spese condominiali

• art. 1124 c.c.

  norma invocata dai ricorrenti in relazione al riparto delle spese connesse all’ascensore

• art. 1123 c.c.

  richiamato, insieme al comma 1, quale criterio legale di ripartizione derogabile solo con unanimità

Massime di principio

• In materia condominiale, l’approvazione o revisione delle tabelle millesimali ha natura di deliberazione assembleare e richiede forma scritta ad substantiam; non è configurabile una loro formazione o modifica per facta concludentia.
• La deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali costituisce una diversa convenzione e, in quanto tale, richiede il consenso unanime dei condomini, salvo i casi espressamente previsti di mera rettifica o modifica ricognitiva.
• La partecipazione a più deliberazioni di riparto difformi dalle tabelle o la mera acquiescenza non bastano, di per sé, a dimostrare una valida modifica convenzionale dei criteri di riparto se manca un consenso inequivoco e strutturalmente idoneo.
• Nel giudizio di cassazione non va dichiarata improcedibilità per mancato deposito della prova della notificazione della sentenza impugnata quando tale documentazione sia comunque nella disponibilità del giudice per effetto di produzione della controparte o acquisizione del fascicolo d’ufficio.

Come è indicizzato