Cassazione Civile, Ordinanza n. 03307/2025 del 10/02/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da un avviso di accertamento per l’anno d’imposta 2009 con cui l’Ufficio ha tassato una plusvalenza ritenuta non dichiarata derivante dalla vendita di un terreno edificabile. La contribuente aveva in precedenza avviato la procedura di rivalutazione del terreno prevista dall’art. 7 della L. n. 448/2001, con redazione di perizia giurata e versamento dell’imposta sostitutiva. Nell’atto di vendita, però, era stato indicato un corrispettivo inferiore al valore risultante dalla rivalutazione. La CTR ha ritenuto che tale discordanza non facesse venir meno gli effetti della rivalutazione e ha annullato l’accertamento. In cassazione l’Agenzia ha dedotto la violazione dell’art. 7, comma 6, L. n. 448/2001, sostenendo che il valore rivalutato costituirebbe valore normale minimo di riferimento e che, ove il prezzo dichiarato sia inferiore, il contribuente decadrebbe dal beneficio, consentendo all’Ufficio di rideterminare la plusvalenza secondo il valore storico del bene ex art. 68 TUIR.

La decisione

La Corte ha ritenuto il motivo ammissibile ma infondato. Ha richiamato il principio già affermato dalle Sezioni Unite secondo cui, per i terreni edificabili o agricoli, l’indicazione nell’atto di vendita di un corrispettivo inferiore al valore rideterminato mediante perizia giurata ai sensi dell’art. 7 L. n. 448/2001 non comporta la decadenza dal beneficio fiscale né consente all’Amministrazione di accertare la plusvalenza facendo riferimento al valore storico del bene. La CTR, avendo applicato tale regola, è stata considerata corretta. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dell’Agenzia alle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 7, comma 6, L. n. 448/2001

  La rideterminazione del valore mediante perizia giurata e pagamento dell’imposta sostitutiva non perde efficacia se nell’atto di vendita è indicato un corrispettivo inferiore al valore periziato; non si verifica decadenza automatica dal beneficio fiscale.

• art. 67, comma 1, lett. a) e b), d.P.R. n. 917/1986

  È la norma di riferimento per la tassazione delle plusvalenze immobiliari richiamata nel principio di diritto delle Sezioni Unite.

• art. 68 TUIR

  L’Agenzia lo invocava come criterio ordinario di determinazione della plusvalenza in caso di pretesa decadenza dal beneficio, ma la Corte esclude che esso possa essere applicato per il solo fatto che il prezzo di vendita sia inferiore al valore rivalutato.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Parametro del vizio denunciato in cassazione per violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la memoria depositata dalla controricorrente nel procedimento camerale.

• D.P.R. n. 115/2002, art. 13, comma 1-quater

  La Corte esclude la sua applicazione nel caso di specie in ragione della qualità di amministrazione pubblica dell’Agenzia, ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato.

Massime di principio

• In tema di plusvalenze su terreni edificabili o agricoli, la vendita a un prezzo inferiore al valore rideterminato tramite perizia giurata ex art. 7 L. n. 448/2001 non comporta decadenza dal beneficio fiscale, purché siano stati adempiuti gli oneri previsti dalla legge.
• Il valore rideterminato costituisce un valore di riferimento per il regime agevolativo, ma non si trasforma, per il solo fatto della rivalutazione, in un vincolo assoluto che imponga al contribuente di indicarlo nell’atto di alienazione a pena di perdita dell’agevolazione.
• L’Amministrazione finanziaria non può, per la sola divergenza tra prezzo dichiarato e valore periziato, recuperare a tassazione la plusvalenza assumendo il valore storico del bene, se la procedura di rivalutazione è stata validamente perfezionata.
• Quando la controversia sia già stata risolta in modo conforme da una pronuncia delle Sezioni Unite, il giudice di legittimità deve uniformarsi a tale principio di diritto salvo diverse ragioni non presenti nel caso concreto.

Come è indicizzato