Cassazione Civile, Ordinanza n. 20101/2022 del 22/06/2022

Esito

La controversia

Gli acquirenti di un appartamento in un fabbricato ristrutturato agivano contro la società che aveva loro venduto l'immobile, deducendo che infiltrazioni d'acqua verificatesi negli anni successivi all’acquisto avevano causato gravi danni all’unità immobiliare e chiedendo il rimborso delle spese di ripristino e il risarcimento ulteriore. La società convenuta contestava la propria responsabilità e, in seguito alla chiamata in causa del tecnico direttore dei lavori, sosteneva di non essere subentrata nella posizione del costruttore/committente. La Corte d’appello, applicando l’art. 1669 c.c., l’aveva ritenuta responsabile perché avrebbe acquistato l’immobile in corso di ristrutturazione, subentrando nell’attività edilizia e nel relativo potere-dovere di controllo. In Cassazione la società denunciava: 1) l’illegittima applicazione retroattiva dell’art. 11 d.P.R. 380/2001; 2) la mancata distinzione tra concessioni edilizie già scadute e lavori ancora in corso, nonché la violazione della disciplina sul trasferimento del titolo edilizio e l’omessa considerazione dei patti che escludevano il subentro; 3) l’erronea qualificazione come costruttore-venditore, non essendo essa artefice dei vizi né titolare del potere di direzione e controllo; 4) in subordine, la mancata valutazione del concorso causale di una tubazione della proprietà vicina rispetto alle infiltrazioni.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo, secondo e terzo motivo del ricorso, dichiarando assorbito il quarto. Ha cassato la sentenza d’appello nei limiti dell’accoglimento e ha rinviato alla Corte d’appello di Bologna, in diversa composizione, per un nuovo esame dei fatti rilevanti: in particolare, del rapporto tra acquisto dell’immobile, stato e trasferibilità delle concessioni edilizie, eventuale subentro nella posizione di committente/costruttore e conseguente sussistenza o meno della responsabilità ex art. 1669 c.c. Le spese del giudizio di legittimità sono state rimesse al giudice del rinvio. È stata inoltre esclusa l’applicazione dell’ulteriore contributo unificato per effetto dell’accoglimento del ricorso.

Norme richiamate

• art. 1669 c.c.

  La responsabilità per rovina e gravi difetti dell’immobile può gravare non solo sull’appaltatore, ma anche sul venditore che abbia costruito o comunque partecipato alla costruzione con autonomia decisionale, potere di direttiva o controllo, e i vizi devono essere riconducibili alla sua attività.

• art. 11 d.P.R. n. 380/2001

  Non può essere applicato retroattivamente a fatti anteriori alla sua entrata in vigore; nel caso concreto la Corte d’appello ne aveva fatto un uso improprio come riferimento normativo per affermare il subentro nell’attività edilizia.

• art. 11 delle preleggi

  Impone il principio di irretroattività della legge, violato dall’applicazione della disciplina sopravvenuta a un acquisto e a lavori risalenti a epoca precedente.

• art. 4 della legge n. 10/1977

  Richiamato ai fini della trasferibilità della concessione edilizia e della distinzione tra titoli ancora efficaci e titoli già scaduti.

• art. 2055 c.c.

  Invocato dalla ricorrente per sostenere il concorso di colpa di un terzo nella causazione delle infiltrazioni; il motivo è stato dichiarato assorbito.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Norma processuale usata per denunciare violazioni di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Norma processuale usata per denunciare l’omesso esame di fatti decisivi.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nel chiarire che il fatto omesso deve essere un fatto principale o secondario rilevante ai fini del giudizio e oggetto di discussione tra le parti.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Richiamato per l’onere del ricorrente di indicare specificamente il fatto storico, il dato da cui risulta e il suo rilievo processuale.

• art. 369, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Richiamato insieme all’art. 366 c.p.c. per gli oneri di specificazione del ricorso per cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Non trova applicazione quando il ricorso è accolto, anche solo parzialmente.

Massime di principio

• La responsabilità ex art. 1669 c.c. può estendersi al venditore dell’immobile soltanto se questi abbia assunto, in concreto, una posizione di diretta partecipazione alla costruzione o ristrutturazione, con poteri di direzione, coordinamento o vigilanza sull’attività edilizia, e i gravi difetti siano riferibili a tale attività.
• Non è consentito fondare la responsabilità del venditore su un richiamo retroattivo a una disciplina sopravvenuta; occorre verificare il quadro normativo vigente al momento dei fatti rilevanti, nel rispetto del principio di irretroattività.
• Quando la decisione di merito si fonda sull’asserito subentro dell’acquirente nella posizione del committente o del titolare del titolo edilizio, il giudice deve esaminare specificamente i fatti allegati sulle concessioni, sulla loro efficacia temporale, sui patti contrattuali di esclusione del subentro e sulla concreta riferibilità delle opere viziate.
• In sede di legittimità, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo richiede l’indicazione di un fatto storico specifico, discusso tra le parti, che, se valutato, avrebbe potuto condurre a una decisione diversa; non è sufficiente una censura generica della motivazione.
• La prova dell’assenza di poteri di direttiva o controllo sull’impresa appaltatrice assume rilievo decisivo per escludere la responsabilità del venditore-costruttore o comunque del soggetto al quale l’opera sia riferibile.

Come è indicizzato