Cassazione Civile, Ordinanza n. 20625/2024 del 24/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare del 9 novembre 2011 avente ad oggetto un complesso immobiliare sito in Roma. La promissaria acquirente, inizialmente, aveva chiesto l'esecuzione in forma specifica del trasferimento ex art. 2932 c.c.; poi aveva modificato la domanda chiedendo l'accertamento della legittimità del proprio recesso per inadempimento della controparte e la condanna della promittente venditrice alla restituzione del doppio della caparra, pari a euro 6.400.000,00. I giudici di merito avevano ritenuto che, alla data fissata per il definitivo, mancasse ancora il verbale di intesa Stato-Regione attestante la conformità urbanistico-edilizia, redatto solo dopo il termine contrattuale, e che pertanto il promittente venditore non potesse validamente pretendere la stipula né trattenere la caparra. Nel ricorso per cassazione la società venditrice deduceva: 1) violazione dell'art. 29 D.L. n. 269/2003 conv. in L. n. 326/2003, sostenendo che la destinazione urbanistica degli immobili trasferiti ai fondi pubblici fosse equiparata ex lege ad attività direzionali o di servizi e che quindi il verbale Stato-Regione avesse mera funzione ricognitiva, con conseguente legittimità del recesso e del trattenimento della caparra; 2) violazione degli artt. 1358 e 1385 c.c., sostenendo che, anche ove il verbale fosse stato necessario, la dichiarazione di recesso inviata il 16 dicembre 2011 sarebbe stata inefficace a pregiudicare la posizione della promissaria acquirente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo affermando che l'art. 29, comma 1-bis, D.L. n. 269/2003 non determina una conformità ex lege al PRG degli immobili da conferire al FIP, poiché l'intesa Stato-Regione prevista dal D.P.R. n. 383/1994 resta l'atto finale della procedura complessa di accertamento della conformità dell'immobile alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie; ne consegue che, in assenza di tale provvedimento entro il termine pattuito, non era regolare procedere al trasferimento e la richiesta dell'acquirente di differire il definitivo era legittima. Ha parimenti rigettato il secondo motivo, osservando che la Corte d'appello non si era limitata a stigmatizzare l'illegittimità del recesso della venditrice, ma aveva riconosciuto il diritto della promissaria acquirente a ottenere il doppio della caparra, essendo l'inadempimento imputabile alla controparte che aveva rifiutato il differimento della stipula. La ricorrente è stata condannata anche alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Richiamato solo come domanda originaria di esecuzione in forma specifica del preliminare; non oggetto della decisione di legittimità.

• art. 29 D.L. n. 269/2003 conv. in L. n. 326/2003

  La disposizione non introduce una conformità automatica o ex lege al piano regolatore; ai soli fini dell'accertamento di conformità, equipara la destinazione degli uffici pubblici ad attività direzionali o di servizi, ma non elimina la necessità dell'intesa Stato-Regione.

• art. 2 D.P.R. 18 aprile 1994, n. 383

  L'intesa Stato-Regione prevista da tale norma resta l'atto conclusivo della procedura di conformità urbanistica ed edilizia.

• artt. 1358 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere l'inefficacia del recesso; la Corte respinge la censura perché il punto decisivo è l'inadempimento della promittente venditrice e il diritto della controparte al doppio della caparra.

• artt. 1385 c.c.

  La Corte conferma che, in presenza di inadempimento della parte che non ha rispettato gli impegni contrattuali, la promissaria acquirente può trattenere/pretendere il doppio della caparra secondo la disciplina della caparra confirmatoria.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Norma processuale richiamata quale parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Accertata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  Usato come riferimento per la quantificazione dell'ulteriore contributo unificato dovuto.

Massime di principio

• L'equiparazione normativa di una destinazione urbanistica a un'altra, prevista ai soli fini dell'accertamento di conformità, non elimina il procedimento amministrativo finalizzato a verificare la conformità dell'immobile alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie; l'intesa o il provvedimento conclusivo resta necessario.
• In un preliminare di vendita di immobili pubblici destinati alla dismissione, la mancanza del provvedimento amministrativo conclusivo entro il termine pattuito può legittimare la parte promissaria acquirente a rifiutare la stipula e a chiedere il differimento del definitivo.
• La parte che, essendo tenuta a fornire la documentazione amministrativa necessaria alla regolare stipula, non sia in grado di farlo entro il termine contrattuale, non può validamente imputare inadempimento all'altra parte né trattenere la caparra confirmatoria.
• Ai fini dell'applicazione dell'art. 1385 c.c., il diritto alla caparra doppia presuppone l'inadempimento della controparte ritenuto rilevante dal giudice di merito; una censura che non scalfisca tale ratio è destinata al rigetto.

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