Parere n. 696/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 1

Esito

La questione giuridica

I ricorrenti hanno impugnato il permesso di costruire rilasciato alla società proprietaria del fondo, sostenendo che il Comune non avrebbe verificato adeguatamente la disponibilità giuridica dell’area, l’esistenza di un accesso carrabile e di una servitù di passaggio a favore del fondo edificando, nonché la legittimità dell’allaccio fognario su area di proprietà di un terzo. Sono stati dedotti, tra gli altri, la violazione dell’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001, il difetto di istruttoria e di motivazione, lo sviamento, la violazione di norme civilistiche in materia di servitù e comunione, l’omessa comunicazione a un controinteressato e il mancato esercizio dell’autotutela. Il tema centrale riguarda i limiti dell’obbligo del Comune di verificare il titolo di disponibilità del richiedente e l’incidenza di eventuali diritti reali di terzi sul rilascio del titolo edilizio.

Il parere

Il Consiglio di Stato ha ritenuto il ricorso infondato e ne ha proposto il rigetto. I motivi sono stati esaminati congiuntamente per connessione argomentativa. L’amministrazione deve verificare che il richiedente sia proprietario dell’immobile o disponga di un titolo idoneo a realizzare l’intervento, ma non è tenuta a risolvere controversie civilistiche tra privati né a ricostruire in modo approfondito tutte le vicende dominicali o l’esistenza e l’estensione di servitù e altri diritti reali. Nel caso concreto non era contestata la proprietà del fondo né la sua capacità edificatoria, ma soltanto la questione dell’accesso e dei diritti di passaggio. Il Comune aveva quindi legittimamente rilasciato il permesso dopo aver accertato la conformità urbanistica ed edilizia dell’intervento. Le eventuali controversie sull’esistenza, sull’ampiezza o sulle modalità di esercizio della servitù di passaggio, così come sull’interferenza dell’intervento con diritti soggettivi dei ricorrenti, devono essere sottoposte al giudice ordinario. La clausola di salvezza dei diritti dei terzi conferma che il permesso di costruire opera sul piano pubblicistico e non attribuisce diritti soggettivi opponibili ai terzi.

Osservazioni

Norme richiamate

• art. 11 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo

  Il Comune deve verificare che il richiedente sia proprietario o disponga di un titolo idoneo all’intervento, ma non è tenuto a risolvere controversie civilistiche tra privati né a svolgere accertamenti approfonditi su diritti reali di terzi.

• art. 27 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  È richiamato dai ricorrenti in relazione ai poteri e agli obblighi di controllo edilizio dell’amministrazione, senza che il Consiglio di Stato ravvisi una violazione nel caso concreto.

• art. 3 l. 7 agosto 1990, n. 241

  È richiamato dai ricorrenti per il difetto di motivazione e di istruttoria, ma il Consiglio di Stato ritiene sufficienti gli accertamenti comunali sulla proprietà del fondo e sulla conformità urbanistico-edilizia.

• art. 7 l. 7 agosto 1990, n. 241

  È richiamato in relazione alla mancata comunicazione ai ricorrenti, ma la Sezione non ravvisa un obbligo di loro coinvolgimento per controversie riguardanti diritti soggettivi e servitù.

• art. 1027 codice civile

  È richiamato dai ricorrenti in materia di servitù prediale; la relativa esistenza, estensione e incidenza sull’intervento edilizio costituiscono questioni da sottoporre al giudice ordinario.

• art. 1051, comma 4, codice civile

  È richiamato dai ricorrenti nell’ambito della disciplina civilistica del passaggio, senza incidere sulla valutazione amministrativa di conformità edilizia.

• art. 1059 codice civile

  È richiamato con riferimento alla costituzione della servitù, la cui effettiva configurabilità non deve essere approfonditamente accertata dal Comune in sede di rilascio del permesso.

• art. 1108 codice civile

  È richiamato dai ricorrenti in relazione ai rapporti tra comproprietari, ma la relativa questione resta estranea all’oggetto pubblicistico del permesso di costruire.

• art. 11 d.P.R. 29 dicembre 1971, n. 1199

  Disciplina la relazione istruttoria ministeriale nel procedimento relativo al ricorso straordinario al Presidente della Repubblica.

Massime di principio

• In sede di rilascio del permesso di costruire, il Comune deve verificare che il richiedente sia proprietario dell’immobile o disponga di un titolo idoneo a realizzare l’intervento, attraverso un’istruttoria ragionevole e adeguata alle circostanze concrete.
• L’obbligo comunale di verificare il titolo di disponibilità dell’immobile non si traduce nel dovere di risolvere controversie tra privati sull’assetto proprietario, sull’esistenza di servitù o sull’estensione di diritti reali di terzi.
• Il permesso di costruire accerta la conformità dell’intervento alla disciplina urbanistico-edilizia e regola il rapporto pubblicistico tra amministrazione e titolare del permesso; non attribuisce diritti soggettivi nei rapporti tra privati.
• Le controversie relative all’esistenza, all’ampiezza o alle modalità di esercizio di una servitù di passaggio, anche quando incidano concretamente sulla realizzazione o sull’uso dell’intervento edilizio, appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario.
• La clausola “salvi i diritti dei terzi” impedisce di interpretare il permesso di costruire come soluzione o pregiudizio definitivo delle controversie civilistiche relative all’immobile e ai fondi limitrofi.

Come è indicizzato