Cassazione Civile, Ordinanza n. 34533/2024 del 27/12/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento Irpef per l’anno d’imposta 2014, con cui l’Ufficio aveva recuperato a tassazione un maggior canone locativo ritenendo irrilevante, ai fini fiscali, un accordo di riduzione del canone relativo a un contratto di locazione immobiliare. La Commissione tributaria regionale aveva confermato il rigetto del ricorso della contribuente sul rilievo che l’accordo di riduzione fosse privo di data certa, perché registrato solo nel 2018, quindi dopo l’accertamento. In cassazione la contribuente proponeva due motivi: con il primo lamentava omesso esame di fatti decisivi e vizio motivazionale, sostenendo che la CTR avesse acriticamente applicato un precedente di legittimità senza verificare l’effettiva analogia con il caso concreto e senza considerare la documentazione prodotta per dimostrare la congruenza tra i canoni dichiarati e quelli risultanti dagli atti; con il secondo deduceva violazione degli artt. 2704 c.c. e 26 TUIR, affermando che l’accordo riduttivo non era soggetto a registrazione obbligatoria e che la data certa poteva essere provata anche con mezzi diversi dalla registrazione, che non costituirebbe l’unico criterio idoneo a renderlo opponibile al Fisco.

La decisione

La Corte ha esaminato prioritariamente il secondo motivo, ritenendolo fondato. Ha affermato la continuità con il principio già espresso in materia di redditi fondiari: la scrittura privata di riduzione del canone di locazione non è soggetta a obbligo fiscale di registrazione e la data certa dell’accordo può essere provata anche con altri mezzi diversi dalla registrazione. Ha quindi censurato la CTR per avere attribuito rilievo esclusivo al dato della registrazione, trattando tale aspetto come decisivo in diritto. Il primo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio

  richiamato come parametro del primo motivo di ricorso, poi assorbito dall’accoglimento del secondo

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  richiamato come parametro del secondo motivo, per violazione di legge

• art. 115, primo comma, c.p.c.

  evocato dalla ricorrente in relazione al lamentato omesso esame della prova documentale

• art. 132, primo comma, n. 4, c.p.c.

  evocato dalla ricorrente quale vizio della motivazione della sentenza di merito

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  evocato dalla ricorrente in relazione alla motivazione della decisione

• art. 2704, primo comma, c.c.

  la data della scrittura privata non autenticata non è opponibile ai terzi se non dal giorno della registrazione, ma la certezza della data può essere provata anche mediante altri fatti idonei a stabilire in modo egualmente certo l’anteriorità del documento

• art. 26 TUIR

  norma richiamata in relazione alla determinazione del reddito fondiario da contratto di locazione

• art. 3 DPR 26 aprile 1986, n. 131

  richiamato nella risoluzione dell’Agenzia per escludere che l’accordo di riduzione del canone rientri tra gli atti soggetti a registrazione obbligatoria

• art. 17 DPR 26 aprile 1986, n. 131

  richiamato nella risoluzione dell’Agenzia per escludere l’obbligo di registrazione dell’accordo di riduzione del canone

• art. 18 DPR 26 aprile 1986, n. 131

  la registrazione attesta l’esistenza degli atti e attribuisce data certa nei confronti dei terzi ai sensi dell’art. 2704 c.c.

• art. 19 DPR 26 aprile 1986, n. 131

  richiamato nella risoluzione dell’Agenzia per escludere che l’accordo di riduzione del canone sia evento successivo da registrare obbligatoriamente

• art. 1, comma 346, L. 311/2004

  richiamato a sostegno dell’esclusione dell’obbligo di registrazione dell’accordo modificativo del canone

Massime di principio

• In tema di redditi fondiari derivanti da locazione, l’accordo con cui le parti riducono il canone pattuito non è, di per sé, soggetto a un autonomo obbligo fiscale di registrazione, salvo che sia formalizzato in atto pubblico o scrittura privata autenticata.
• Ai fini dell’opponibilità ai terzi, compresa l’Amministrazione finanziaria, la data certa di una scrittura privata non autenticata può essere provata non solo tramite registrazione, ma anche con qualsiasi altro fatto idoneo a dimostrarne con certezza l’anteriorità rispetto al momento rilevante.
• Il giudice di merito non può attribuire rilievo esclusivo alla mancata o tardiva registrazione dell’accordo modificativo, dovendo valutare anche gli ulteriori elementi probatori offerti dalla parte sulla data certa e sull’effettiva decorrenza della riduzione del canone.
• La qualificazione di un precedente di legittimità richiede la verifica della concreta analogia della fattispecie decisa con quella oggetto del giudizio; l’applicazione automatica del precedente senza tale confronto può integrare errore di diritto nella ricostruzione della regola applicabile.

Come è indicizzato