Cassazione Civile, Ordinanza n. 36616/2022 del 14/12/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Il promissario acquirente aveva agito in giudizio deducendo profili di abusività/incommerciabilità dell'immobile promesso in vendita, sostenendo che la difformità catastale e la presenza di un vano condominiale aggregato all'appartamento rendessero il bene non commerciabile e incidessero sulla validità/efficacia del preliminare. La Corte d'appello, confermando il Tribunale, aveva invece ritenuto che l'acquirente fosse inadempiente alle proprie obbligazioni, con conseguente legittimità del recesso della controparte ex art. 1385 c.c., e aveva escluso la prova della dedotta difformità tra stato di fatto e consistenza catastale; inoltre aveva osservato che il contratto preliminare non è nullo per le ipotesi di irregolarità urbanistico-edilizia richiamate, poiché ha efficacia solo obbligatoria. Con il ricorso per cassazione il promissario acquirente ha dedotto tre motivi: 1) violazione di legge per asserita errata qualificazione della sua comunicazione alla venditrice, sostenendo che non si trattasse di diffida ad adempiere e che la venditrice fosse già inadempiente per mancanza delle qualità del bene; 2) violazione delle norme processuali e sulla consulenza tecnica, lamentando che la Corte territoriale si fosse aderita acriticamente alle conclusioni del CTU senza considerare le osservazioni del CTP e i motivi di appello; 3) violazione della disciplina urbanistica ed edilizia sulla commerciabilità del bene, sostenendo che la Corte avesse liquidato la questione con motivazione insufficiente e senza affrontare adeguatamente la pretesa incommerciabilità del bene promesso in vendita, anche ai fini della risoluzione del preliminare.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto il primo motivo inammissibile perché fondato su riferimenti normativi estranei alla materia del contendere e comunque non idoneo a individuare con precisione la parte della decisione censurata né le conseguenze della pretesa errata qualificazione. Ha inoltre dichiarato inammissibili, congiuntamente, il secondo e il terzo motivo perché non coglievano la ratio decidendi della sentenza impugnata: la Corte d'appello aveva fondato la decisione sia sulla mancanza di prova della lamentata difformità dell'immobile rispetto alla consistenza catastale, sia sull'irrilevanza di tale difformità ai fini della nullità del contratto preliminare, che ha natura meramente obbligatoria e non è colpito dalla nullità urbanistica di cui alla disciplina richiamata. Conseguentemente il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e, ricorrendone i presupposti, al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  Richiamato dalla Corte d'appello come base del recesso della promittente venditrice a fronte dell'inadempimento della controparte.

• art. 1453 c.c.

  Evocato dal ricorrente in relazione alla domanda di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  Norma richiamata per incardinare i motivi di ricorso per cassazione per violazione di legge.

• artt. 113, 115 e 116 c.p.c.

  Invocati dal ricorrente per contestare la valutazione delle prove e delle risultanze della consulenza tecnica.

• artt. 61 e 62 c.p.c.

  Richiamati dal ricorrente in relazione alla consulenza tecnica d'ufficio.

• legge 1 marzo 1866 n. 3682 (legge Messedaglia)

  Richiamata dal ricorrente quale disciplina istitutiva del Catasto e delle successive modifiche.

• artt. 17 e 40 L. n. 47/1985

  Invocati dal ricorrente in tema di nullità e commerciabilità del bene per irregolarità urbanistico-edilizie.

• art. 46 d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato dal ricorrente sulla pretesa incommerciabilità del bene promesso in vendita.

• art. 13 comma 1-quater d.P.R. n. 115/2002

  Applicato per dare atto dei presupposti del raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il motivo è inammissibile quando non individua con chiarezza la statuizione impugnata, si fonda su norme estranee alla ratio della decisione o non spiega in modo coerente quale errore di diritto abbia inciso sul decisum.
• Il ricorso per cassazione deve cogliere la ratio decidendi della sentenza impugnata: se la decisione si fonda su più autonome ragioni, il ricorrente deve censurarle tutte, altrimenti la doglianza è inammissibile.
• La dedotta difformità catastale o urbanistica dell'immobile non consente, di per sé, di ottenere la nullità del contratto preliminare di compravendita, che ha efficacia meramente obbligatoria; la questione può semmai rilevare sotto altri profili, ma non nei termini prospettati se la nullità non è configurabile.
• Quando la decisione di merito accerta l'assenza di prova del fatto dedotto a fondamento della domanda o dell'eccezione, la censura in cassazione deve confrontarsi specificamente con tale accertamento probatorio e non con questioni diverse.
• La censura relativa alla valutazione delle risultanze tecniche è inammissibile se si limita a contestazioni generiche o a una diversa lettura degli esiti della consulenza senza dimostrare un vizio giuridicamente rilevante della motivazione o dell'iter logico della sentenza.

Come è indicizzato