Cassazione Civile, Ordinanza n. 28913/2024 del 11/11/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto di locazione di immobile destinato ad uso diverso dall'abitativo, nel quale erano state stipulate nel tempo convenzioni modificative del canone. La società conduttrice, subentrata prima come affittuaria e poi come cessionaria del ramo d'azienda, ha chiesto la declaratoria di nullità di tali pattuizioni ai sensi degli artt. 32 e 79 della L. n. 392/1978 e la ripetizione delle somme asseritamente pagate in eccedenza. Il locatore ha resistito eccependo, tra l'altro, difetto di legittimazione/titolarità attiva e decadenza; inoltre ha chiamato in garanzia il professionista che aveva redatto gli accordi, il quale ha a sua volta chiamato la propria assicurazione. I motivi di ricorso per cassazione erano cinque: (1) violazione degli artt. 32 e 79 L. 392/1978, sostenendo che il canone a scaletta sarebbe consentito solo alla stipula iniziale e non in corso di rapporto; (2) violazione degli artt. 115 e 416 c.p.c. e 2697 c.c., per avere i giudici ritenuto non provati i pagamenti eccedenti nonostante la pretesa mancata contestazione specifica; (3) violazione degli artt. 420, comma 5, e 421 c.p.c., per la tardiva produzione documentale relativa ai pagamenti, che la ricorrente riteneva giustificata dalla non contestazione stragiudiziale; (4) violazione degli artt. 421 e 437 c.p.c., per il mancato esercizio dei poteri istruttori officiosi del giudice; (5) violazione dell'art. 91 c.p.c. sulle spese, in relazione alla condanna della ricorrente a rifondere anche le spese dei terzi chiamati. Il controricorso del locatore conteneva anche un ricorso incidentale condizionato con cui si ribadivano difetto di legittimazione/titolarità della società attrice e decadenza semestrale ex art. 79, comma 2, L. 392/1978.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale. Ha dichiarato inammissibile il primo motivo perché investiva una ratio decidendi della sentenza d'appello non riferibile alla posizione della ricorrente principale; ha ritenuto manifestamente infondati il secondo, il terzo, il quarto e il quinto motivo, affermando rispettivamente che la contestazione dei pagamenti era sufficiente, che i documenti dovevano essere prodotti tempestivamente, che i poteri officiosi non possono supplire a una radicale carenza probatoria e che la regolazione delle spese dei terzi chiamati segue il principio di causalità della lite. Il ricorso incidentale condizionato del locatore è stato dichiarato assorbito. La ricorrente principale è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità verso il locatore e verso la società assicuratrice, nonché all'ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 32 L. 27 luglio 1978, n. 392

  È richiamato come norma che disciplina il canone nei contratti di locazione ad uso diverso; la ricorrente sosteneva che il canone a scaletta fosse ammesso solo alla stipula iniziale, ma la Corte non accoglie la censura sul punto per difetto di legittimazione a contestare quella specifica ratio decidendi.

• art. 79 L. 27 luglio 1978, n. 392

  È richiamato sia quale norma posta a fondamento della domanda di nullità delle pattuizioni modificative sia in relazione all'eccezione di decadenza semestrale sollevata dal locatore nel ricorso incidentale condizionato.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in tema di riparto dell'onere della prova: la Corte ribadisce che spettava alla conduttrice dimostrare i pagamenti asseritamente eseguiti in eccedenza.

• art. 115 c.p.c.

  È richiamato per la dedotta non contestazione; la Corte afferma che la contestazione del convenuto era sufficiente rispetto alle allegazioni contenute negli atti introduttivi.

• art. 416, comma 3, c.p.c.

  Richiamato in relazione agli oneri di contestazione del convenuto nel rito del lavoro richiamato dalla ricorrente; la Corte non accoglie la censura.

• art. 420, comma 5, c.p.c.

  È interpretato nel senso che l'ammissione di prove non tempestivamente offerte presuppone che la parte non abbia potuto proporle prima; la mancata contestazione stragiudiziale non giustifica di per sé la tardività della produzione.

• art. 421 c.p.c.

  I poteri officiosi del giudice non possono sopperire alle carenze probatorie delle parti né trasformarsi in poteri di indagine sostitutivi dell'onere di prova.

• art. 437 c.p.c.

  Richiamato in combinazione con l'art. 421 c.p.c. sul tema dei poteri istruttori in appello; la Corte esclude che possano essere esercitati in presenza di una radicale carenza di prova.

• art. 91 c.p.c.

  Applicato secondo il principio di causalità della lite: le spese dei terzi chiamati possono essere poste a carico della parte che ha provocato e giustificato la chiamata in causa.

• art. 366, comma 1, n. 6), c.p.c.

  Richiamato per il requisito di specifica indicazione degli atti e documenti; la ricorrente non ha indicato in modo adeguato i documenti dai quali desumere la pretesa non contestazione stragiudiziale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  È applicato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228

  Richiamato come norma che ha introdotto il testo applicabile dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

• art. 111, comma 6, Cost.

  È evocato nel motivo incidentale sul preteso difetto di motivazione della sentenza d'appello.

• art. 132, comma 2, n. 4), c.p.c.

  È evocato nel motivo incidentale quale parametro della nullità della sentenza per difetto di motivazione.

Massime di principio

• In materia di locazione ad uso diverso, la censura in cassazione deve investire una ratio decidendi effettivamente riferibile alla posizione processuale del ricorrente; non è ammissibile contestare un capo motivazionale che attiene esclusivamente all'appello di altra parte.
• L'onere di contestazione è rapportato alle allegazioni contenute negli atti di parte: una contestazione anche sintetica può essere sufficiente se riferita specificamente al fatto allegato; in assenza di prova del pagamento, non opera automaticamente la non contestazione.
• Chi agisce per la ripetizione di somme asseritamente indebitamente pagate deve produrre tempestivamente i documenti che dimostrano l'avvenuto pagamento; la produzione tardiva non è giustificata solo dal fatto che il fatto fosse stato considerato pacifico in sede stragiudiziale.
• I poteri istruttori officiosi del giudice non possono colmare una totale mancanza di prova, perché non sono strumenti sostitutivi dell'onere probatorio delle parti.
• In caso di rigetto della domanda principale, le spese del terzo chiamato possono essere poste a carico della parte che abbia provocato e giustificato la chiamata in causa, secondo il principio di causalità della lite.

Come è indicizzato