Sentenza del 05/04/2019 n. 9606 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva assoggettato a IRPEF, per l'anno 2007, la plusvalenza che ciascun contribuente avrebbe realizzato mediante la vendita di immobili compresi in un piano di recupero urbanistico. Secondo l'Amministrazione, l'operazione doveva essere qualificata come cessione onerosa di area edificabile, poiché il piano consentiva una cubatura superiore a quella esistente. La CTR aveva invece ritenuto che il contratto avesse ad oggetto un fabbricato con pertinenze. In Cassazione l'Agenzia ha denunciato, da un lato, la violazione dei criteri di interpretazione del contratto e, dall'altro, la violazione dell'art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, sostenendo che la maggiore potenzialità edificatoria dell'area determinasse una plusvalenza tassabile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di autosufficienza, poiché l'Agenzia non aveva riportato integralmente le clausole contrattuali rilevanti né spiegato adeguatamente come il giudice di merito avesse violato i criteri ermeneutici. Il secondo motivo è stato ritenuto infondato: ai fini delle imposte dirette, l'art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR tassa le plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni edificabili non edificati, non quelle relative alla vendita di fabbricati già esistenti. La futura demolizione del fabbricato e la successiva realizzazione di una maggiore cubatura da parte dell'acquirente non trasformano, ai fini IRPEF, l'oggetto della vendita in un'area edificabile. Nessuna statuizione sulle spese, poiché i contribuenti non si sono costituiti.

Norme richiamate

• Codice civile, artt. 1362, 1363, 1367 e 1369

  Stabiliscono i criteri legali per interpretare i contratti, tra cui il significato letterale delle clausole, la comune intenzione delle parti, l'interpretazione complessiva e il criterio conservativo. Chi denuncia la loro violazione in Cassazione deve riportare integralmente le clausole rilevanti e indicare precisamente come il giudice se ne sia discostato.

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 67, comma 1, lett. b), TUIR

  "Sono soggette a tassazione [...] le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione"

  La norma riguarda la cessione di terreni non edificati con destinazione edificatoria. Non si applica, secondo l'orientamento richiamato, alla vendita di un fabbricato con terreno pertinenziale, anche se l'immobile è destinato a essere demolito e sostituito da una costruzione con maggiore potenzialità edificatoria.

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 17, comma 1, lett. g-bis), TUIR

  Richiamato insieme all'art. 67 per il regime delle plusvalenze qualificate come redditi diversi e soggette a tassazione separata.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito nella L. n. 248/2006

  "Area fabbricabile" è l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione di strumenti attuativi

  La nozione generale di area fabbricabile opera ai fini fiscali, ma non modifica la qualificazione dell'oggetto della vendita ai fini dell'IRPEF quando il contratto riguarda un fabbricato già esistente.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 20, come modificato dalla L. n. 205/2015, art. 1, comma 87, lett. a), e interpretato autenticamente dalla L. n. 145/2018, art. 1, comma 1084

  "L'imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici dell'atto [...] sulla base degli elementi desumibili dall'atto medesimo, prescindendo da quelli extratestuali e dagli atti ad esso collegati"

  La disciplina riguarda l'imposta di registro e non può essere automaticamente trasferita alle imposte dirette. La sentenza distingue la riqualificazione dell'atto ai fini dell'imposta di registro dalla verifica della plusvalenza imponibile ai fini IRPEF.

Massime di principio

• Ai fini IRPEF, la vendita di un fabbricato con terreno pertinenziale non genera normalmente la plusvalenza prevista per la cessione di terreni edificabili, anche se l'area consente una futura maggiore edificazione.
• La qualificazione dell'oggetto della compravendita dipende dal contenuto effettivo del contratto e dall'accertamento del giudice di merito: una successiva demolizione o ricostruzione programmata dall'acquirente non cambia automaticamente la natura della vendita.
• La potenzialità edificatoria futura è irrilevante ai fini dell'art. 67 TUIR quando deriva da un intervento successivo alla vendita e rimesso all'iniziativa dell'acquirente.
• Non bisogna confondere il trattamento ai fini delle imposte dirette con quello dell'imposta di registro: una medesima operazione può essere interpretata diversamente in ragione delle diverse norme e finalità fiscali.
• In Cassazione, chi contesta l'interpretazione di un contratto deve trascrivere integralmente le clausole rilevanti, indicare il canone ermeneutico violato e spiegare puntualmente l'errore commesso dal giudice; richiami parziali o generici possono comportare l'inammissibilità del motivo.