Cassazione Civile, Ordinanza n. 25392/2023 del 29/08/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra le parti per la vendita di un immobile sito in Cassina Rizzardi, con caparra confirmatoria già versata. Il promittente venditore agiva chiedendo sentenza ex art. 2932 c.c. per l'esecuzione in forma specifica del preliminare, subordinando l'effetto traslativo al pagamento integrale del prezzo. La promissaria acquirente, invece, deduceva di avere legittimamente receduto dal preliminare per grave inadempimento del venditore, sostenendo che questi avesse dichiarato falsamente che l'immobile era conforme urbanisticamente ed ediliziamente e libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, mentre risultavano una difformità catastale/edilizia e un'ipoteca giudiziale iscritta sul bene. In corso di causa la promissaria acquirente otteneva anche un decreto ingiuntivo per il doppio della caparra confirmatoria, opposto dal venditore. Il tribunale riuniva i procedimenti e rigettava la domanda del venditore, dichiarava legittimo il recesso della acquirente e confermava il decreto ingiuntivo; la corte d'appello confermava. Nel ricorso per cassazione il venditore deduceva: 1) violazione degli artt. 2644 e 2828 c.c., sostenendo che l'ipoteca non era opponibile perché iscritta dopo il suo acquisto dell'immobile; 2) violazione degli artt. 1218 e 1453 c.c., perché l'omessa menzione dell'ipoteca non integrerebbe inadempimento, anche alla luce della successiva declaratoria di illegittimità dell'iscrizione; 3) violazione dell'art. 1385 c.c. e dell'art. 112 c.p.c., contestando il riconoscimento del diritto al doppio della caparra e la qualificazione della domanda della controparte; 4) violazione dell'art. 345 c.p.c. per asserita erronea mancata ammissione di documenti prodotti in appello; 5) violazione degli artt. 24 e 26 del d.P.R. 380/2001 e degli artt. 1453 e 1455 c.c., oltre a omesso esame di fatto decisivo, in relazione alla asserita conformità dell'immobile e al certificato di agibilità, con particolare riguardo ai lucernari.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i primi due motivi perché miravano a una diversa ricostruzione del fatto e non coglievano la ratio decidendi, che non si fondava sull'opponibilità dell'ipoteca ma sulla circostanza oggettiva che, al momento del preliminare, sul bene gravava un'iscrizione pregiudizievole non dichiarata, in violazione dei canoni di correttezza e buona fede. Ha ritenuto infondato il terzo motivo, osservando che la corte territoriale aveva correttamente riconosciuto la legittimità del recesso della promissaria acquirente e il suo diritto al doppio della caparra a fronte del grave inadempimento del venditore; la successiva domanda di risoluzione risultava incompatibile con il già avvenuto recesso. Ha ritenuto generico e irrilevante il quarto motivo, poiché la corte d'appello non aveva escluso in blocco le produzioni documentali, ma solo quelle tardivamente depositate all'udienza di precisazione delle conclusioni, e comunque il motivo non indicava specificamente il nesso tra tardività e decisione. Ha dichiarato inammissibile il quinto motivo nella parte relativa al vizio motivazionale per la presenza di doppia conforme e, comunque, ha rilevato che la corte d'appello aveva reputato irrilevante la questione della conformità edilizia e dell'agibilità, poiché il grave inadempimento già accertato del venditore rendeva comunque legittimo il recesso della controparte. Conseguentemente il ricorso è stato respinto, con condanna del ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  "sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c."

  richiamato come rimedio richiesto dal promittente venditore per ottenere l'effetto traslativo del preliminare; la sua domanda non è stata accolta perché il suo comportamento è stato ritenuto gravemente inadempiente.

• art. 2901 c.c.

  "azione revocatoria ex art 2901 c.c."

  citato solo per descrivere la ragione dell'iscrizione ipotecaria e l'intenzione della banca di agire per l'inefficacia dell'atto di acquisto del venditore.

• art. 2644 c.c.

  invocato dal ricorrente in tema di pubblicità immobiliare e opponibilità delle formalità pregiudizievoli, ma ritenuto non decisivo rispetto alla ratio della decisione.

• art. 2828 c.c.

  invocato dal ricorrente in tema di iscrizione ipotecaria, ma non ritenuto pertinente al fondamento della decisione della corte territoriale.

• art. 1218 c.c.

  richiamato dal ricorrente per negare l'inadempimento, ma la Corte ha invece valorizzato la violazione degli obblighi di correttezza e buona fede nella fase precontrattuale e di esecuzione.

• art. 1453 c.c.

  richiamato dal ricorrente per contestare la risoluzione; la Corte ha ritenuto corretto il rilievo del grave inadempimento e ha distinto il recesso già esercitato dalla successiva domanda di risoluzione.

• art. 1385 c.c.

  richiamato in tema di caparra confirmatoria; la Corte ha confermato il diritto della promissaria acquirente al doppio della caparra a seguito del recesso legittimamente esercitato.

• art. 112 c.p.c.

  invocato per asserita ultrapetizione o errata qualificazione della domanda della controparte; la censura è stata respinta perché la corte ha correttamente interpretato la domanda in coerenza con il recesso e la pretesa alla caparra.

• art. 345 c.p.c.

  richiamato per contestare la gestione delle produzioni documentali in appello; la censura è stata ritenuta generica e non decisiva.

• art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c.

  la Corte ha dichiarato inammissibile il motivo perché non specificava adeguatamente gli atti e la decisività della censura sulla tardiva produzione documentale.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  norma processuale posta a base di più censure di violazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  norma processuale richiamata per le doglianze di nullità e ultrapetizione.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  richiamato per omesso esame di fatto decisivo; la censura è stata dichiarata inammissibile per la presenza di doppia conforme.

• art. 348-ter c.p.c.

  ha precluso il vizio di omesso esame del fatto decisivo in cassazione, essendovi coincidenza di decisione tra primo e secondo grado.

• art. 24 d.P.R. 380/2001

  citato dal ricorrente in tema di agibilità dell'immobile; la questione è stata ritenuta irrilevante rispetto al grave inadempimento già accertato.

• art. 26 d.P.R. 380/2001

  citato dal ricorrente insieme all'art. 24 d.P.R. 380/2001 sulla conformità/agibilità, senza incidere sull'esito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  richiamato per dare atto dei presupposti del raddoppio del contributo unificato a seguito del rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 115/2002

  richiamato in collegamento con l'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare immobiliare, l'omessa dichiarazione da parte del promittente venditore dell'esistenza di un gravame o di una trascrizione pregiudizievole già esistente al momento della stipula può integrare grave inadempimento, indipendentemente dalla questione dell'effettiva opponibilità del gravame al venditore o all'acquirente.
• Ai fini della responsabilità contrattuale e della legittimità del recesso della controparte, è decisiva la circostanza oggettiva che il bene fosse gravato e che tale dato non sia stato comunicato, soprattutto se il venditore abbia espressamente garantito l'assenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.
• Il comportamento del contraente che, in sede di trattative e di stipula, taci un peso gravante sul bene e ne attesti invece la libertà viola i doveri di correttezza e buona fede ed è idoneo a giustificare il recesso della controparte e la richiesta del doppio della caparra confirmatoria.
• La domanda ex art. 2932 c.c. non può essere accolta quando il promittente venditore risulti gravemente inadempiente agli obblighi assunti nel preliminare, specie se la controparte ha già esercitato legittimamente il recesso per inadempimento.
• In cassazione non è consentito ottenere una nuova valutazione del merito dei fatti o delle risultanze istruttorie sotto la veste della violazione di legge; i motivi devono confrontarsi con la ratio decidendi effettiva della sentenza impugnata.
• Il motivo di ricorso che censura la tardiva produzione documentale in appello deve indicare specificamente quali documenti siano stati prodotti, quando, e in che modo la tardività abbia inciso sulla decisione; in difetto, la censura è inammissibile.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non è deducibile in cassazione quando ricorra la "doppia conforme" tra primo e secondo grado, salvo che il ricorrente individui specifiche divergenze consentite dalla legge.

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