Cassazione Civile, Ordinanza n. 25187/2024 del 19/09/2024

Esito

La controversia

Un imprenditore alberghiero, conduttore di alcuni locali adibiti ad albergo, aveva convenuto in giudizio i locatori deducendo che, a seguito della riapertura nel 2011 di una porta di comunicazione tra l'albergo e un immobile adiacente, si sarebbe venuto meno il presupposto della certificazione antincendi necessaria per la prosecuzione dell'attività. Egli sosteneva che tale fatto integrasse inadempimento dei locatori agli obblighi di cui agli artt. 1575, nn. 2 e 3, c.c. e alla garanzia per molestie ex art. 1585 c.c., con conseguente risoluzione della locazione e risarcimento dei danni da cessazione dell'attività, perdita di avviamento, oneri sostenuti e danno esistenziale; chiedeva inoltre il rimborso del 50% delle spese di migliorie eseguite sull'immobile. I locatori resistevano affermando che la cessazione dell'attività dipendeva da scelte economiche del conduttore e che il locale adiacente era ormai destinato ad abitazione e bed and breakfast, sicché non vi era prova della decadenza della certificazione antincendi né di una molestia giuridicamente rilevante; in via riconvenzionale chiedevano i canoni non versati fino al rilascio effettivo. In cassazione il conduttore ha dedotto, in sintesi: tardività dell'appello per essere stato proposto con citazione ma depositato oltre il termine; ultrapetizione e violazione del divieto di domande nuove; violazione degli artt. 1575 e 1585 c.c. e delle norme sulla certificazione antincendi; erronea esclusione della responsabilità dei locatori; mancato riconoscimento del rimborso per migliorie; erroneo accoglimento della domanda di pagamento dei canoni; omesso esame dell'appello incidentale sul quantum.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che, poiché il giudizio di primo grado era stato erroneamente trattato con rito ordinario, l'appello doveva essere proposto con citazione e la tempestività andava valutata sulla notifica, non sul deposito. Ha respinto anche la censura di ultrapetizione, rilevando che la Corte d'appello si era pronunciata entro i confini delle censure formulate. Quanto al merito, ha condiviso il giudizio della Corte territoriale secondo cui non vi era prova che la riapertura della porta avesse determinato la decadenza della certificazione antincendi, né che il locatore avesse violato l'obbligo di garantire il pacifico godimento ex art. 1585 c.c., perché mancava un conflitto tra il terzo e un diritto del conduttore riconosciuto dal contratto; ha inoltre ritenuto non decisivi i richiami alle norme antincendio, perché il giudice di merito aveva accertato in fatto l'assenza di prova della decadenza della CPI. È stato dichiarato inammissibile il motivo rivolto contro un'argomentazione svolta ad abundantiam sulla diversa ipotesi dei vizi sopravvenuti, nonché il motivo relativo alle migliorie, perché volto a contestare un accertamento di merito sulla mancata prova sia dell'esistenza delle migliorie sia del loro effettivo aumento di valore al momento della riconsegna. È stata inoltre ritenuta infondata la censura contro la condanna ai canoni, perché, esclusa la responsabilità dei locatori, il conduttore restava obbligato al pagamento fino al rilascio avvenuto nel 2018. L'appello incidentale sul quantum è stato considerato assorbito.

Norme richiamate

• art. 1575 c.c.

  Gli obblighi del locatore di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto e di garantire il pacifico godimento sono stati esclusi in difetto di prova che la riapertura della porta avesse inciso sull'idoneità del bene o integrato una molestia giuridicamente rilevante.

• art. 1585 c.c.

  La molestia di diritto ricorre solo se il terzo esercita pretese confliggenti con i diritti attribuiti al conduttore dal contratto; se il conflitto non riguarda un diritto spettante al conduttore, non opera la garanzia del locatore.

• art. 1592 c.c.

  Il rimborso delle migliorie richiede prova dell'effettivo aumento di valore dell'immobile; non basta la mera sommatoria delle spese documentate.

• art. 1581 c.c.

  Richiamato solo in via ipotetica: in presenza di vizi sopravvenuti della cosa locata, il rimedio sarebbe la risoluzione, non il risarcimento richiesto nel caso concreto.

• art. 1578 c.c.

  Richiamato solo in via ipotetica: i vizi sopravvenuti possono fondare la risoluzione, ma non erano stati provati come causa del danno lamentato.

• art. 1453 c.c.

  Invocato dal ricorrente in relazione alla risoluzione per inadempimento, ma la Corte ha escluso l'inadempimento dei locatori.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per il danno risarcibile; la domanda è stata respinta perché mancava il presupposto dell'inadempimento imputabile.

• art. 1362 c.c. e ss.

  Invocate per l'interpretazione del contratto di locazione, ma la Corte ha valorizzato il contenuto contrattuale nel senso che non vi era rinuncia dei locatori alla facoltà di aprire la porta.

• art. 1372 c.c.

  Richiamato per l'efficacia vincolante del contratto, ma non ha condotto a una diversa lettura rispetto a quella accolta dal giudice di merito.

• art. 112 c.p.c.

  Esclusa la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, perché la Corte d'appello si è pronunciata entro i motivi d'appello.

• art. 329 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ultrapetizione, ma non ritenuto violato.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato per il divieto di domande nuove in appello, ma la Corte d'appello non ha introdotto questioni estranee ai motivi devoluti.

• art. 156, comma 2, c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo in tema di forma degli atti e del rito applicabile all'appello.

• art. 325 c.p.c.

  Il termine breve per impugnare è stato considerato nel calcolo della tempestività dell'appello, che però è stato ritenuto tempestivo perché la notificazione rilevava quale atto introduttivo in rito ordinario.

• art. 326 c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo sulla tempestività dell'appello.

• art. 447-bis c.p.c.

  Invocato per sostenere il rito locatizio, ma la Corte ha applicato il principio di ultrattività del rito erroneamente scelto in primo grado.

• art. 360 c.p.c.

  Costituisce il parametro dei motivi di ricorso, molti dei quali sono stati respinti o dichiarati inammissibili perché diretti contro accertamenti di merito o rationes non decisive.

• D.P.R. n. 151 del 2011

  Richiamato insieme alla normativa antincendio, ma la Corte ha ritenuto non provata la decadenza della certificazione a seguito della riapertura della porta.

• D.M.I. 7 agosto 2012

  Richiamato sulla disciplina attuativa antincendio, senza incidere sull'esito per difetto di prova del nesso causale e della decadenza della CPI.

• art. 16, comma 1, D.lgs. n. 139 del 2006

  Richiamato sulla certificazione di prevenzione incendi; la Corte ha ritenuto in fatto non provata la sua perdita di efficacia.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Applicato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Quando un giudizio di primo grado è stato erroneamente introdotto o trattato con un rito diverso da quello astrattamente corretto, opera il principio di ultrattività del rito concretamente seguito: anche l'impugnazione va proposta secondo le forme di quel rito, e la tempestività si valuta in base a tali forme.
• La violazione dell'obbligo del locatore di garantire il pacifico godimento del bene locato richiede che la pretesa del terzo confligga con un diritto attribuito al conduttore dal contratto; non è sufficiente qualsiasi intervento del terzo sul bene o nell'area di accesso se il conduttore non aveva un titolo contrattuale a opporvisi.
• L'inerzia o le scelte imprenditoriali del conduttore possono escludere il nesso causale tra un fatto esterno e la cessazione dell'attività, specialmente quando non sia provato che l'evento dedotto abbia effettivamente determinato la perdita del titolo amministrativo o l'impossibilità di prosecuzione dell'attività.
• Il rimborso delle migliorie ex art. 1592 c.c. presuppone prova non solo delle spese sostenute, ma anche dell'effettivo incremento di valore del bene al momento della riconsegna; la semplice contabilizzazione dei costi non basta.
• In sede di legittimità non sono scrutinabili le censure rivolte contro argomentazioni svolte ad abundantiam, perché prive di incidenza sulla ratio decidendi e, quindi, difettano di interesse all'impugnazione.
• Le censure di legittimità che si limitano a sollecitare una diversa valutazione delle prove o a contestare accertamenti di fatto motivatamente compiuti dal giudice di merito sono inammissibili, salvo i limiti del vizio motivazionale oggi consentito nei ristretti termini di legge.

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