Cassazione Civile, Ordinanza n. 17112/2026 del 31/05/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto di locazione ad uso commerciale. Dopo la morte dell’originaria locatrice, più eredi sono subentrati nella posizione contrattuale. La conduttrice, alla scadenza del rapporto, ha subordinato il rilascio dell’immobile al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale; la locatrice ha invece sostenuto che la conduttrice fosse rimasta nel godimento dell’immobile oltre la scadenza, chiedendo il pagamento dei canoni per il periodo successivo e contestando la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i coeredi. La ricorrente ha dedotto quattro motivi: 1) violazione degli artt. 101 e 107 c.p.c. per mancata integrazione del contraddittorio verso tutti gli eredi dell’originaria locatrice, assumendo che l’obbligazione sarebbe parziaria; 2) violazione degli artt. 1591, 1223, 1226 e 2697 c.c. e degli artt. 34 e 69 l. n. 392/1978, per avere escluso il diritto ai canoni o al risarcimento per il periodo successivo alla scadenza nonostante la permanenza nell’immobile; 3) violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 36 c.p.c. per omessa pronuncia sulla domanda riconvenzionale di pagamento del corrispettivo per il periodo di ritenzione; 4) violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. per mancata parziale compensazione delle spese di lite, considerando il rigetto della domanda ex art. 96 c.p.c. proposta dalla controparte.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, precisando che, quando più coeredi succedono nel rapporto di locazione non ancora estinto, essi assumono congiuntamente l’intera posizione contrattuale e ciascuno può gestire la posizione anche nell’interesse degli altri, salvo dissenso espresso; perciò non era necessaria l’integrazione del contraddittorio. Ha rigettato anche il secondo motivo, affermando che, nelle locazioni non abitative, la ritenzione dell’immobile da parte del conduttore è legittima fino al pagamento dell’indennità di avviamento prevista dagli artt. 34 e 69 l. n. 392/1978, con esclusione della mora e del risarcimento ex art. 1591 c.c. per il periodo anteriore alla corresponsione dell’indennità. Il terzo motivo è stato ritenuto infondato perché la corte di merito aveva comunque deciso, sia pure implicitamente, sulla domanda relativa al pagamento per il periodo di ritenzione, giudicandola infondata. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile perché la compensazione delle spese rientra nel potere discrezionale del giudice di merito e il mancato esercizio di tale facoltà non è censurabile in cassazione. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna della ricorrente alle spese e con declaratoria dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato; è stata inoltre rigettata la domanda della controricorrente ex art. 96 c.p.c.

Norme richiamate

• art. 101 c.p.c.

  Invocato per contestare la mancata integrazione del contraddittorio; la Corte non ne ha ravvisato violazione perché il rapporto successorio nel contratto consentiva la gestione della posizione da parte di uno dei coeredi anche nell’interesse degli altri.

• art. 107 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di integrazione del contraddittorio; la Corte ha escluso la necessità di integrare il contraddittorio verso tutti i coeredi.

• art. 754 c.c.

  «Gli eredi sono tenuti verso i creditori al pagamento dei debiti e pesi ereditari personalmente in proporzione della loro quota ereditaria»

  Opera per i singoli debiti ereditari; la Corte distingue tale ipotesi dalla successione in un rapporto contrattuale ancora pendente.

• art. 1722 c.c.

  È richiamato per affermare che, se la morte della parte non estingue di per sé il rapporto contrattuale, gli eredi succedono nella posizione contrattuale complessiva.

• art. 1591 c.c.

  Non si applica, per il periodo in cui il conduttore trattiene legittimamente l’immobile in attesa del pagamento dell’indennità di avviamento; in tale fase non matura mora né risarcimento per ritardata restituzione.

• artt. 34 e 69 l. n. 392/1978

  La corresponsione dell’indennità di avviamento costituisce condizione per l’esecuzione del rilascio nelle locazioni non abitative; fino a quel momento la ritenzione è legittima.

• art. 1223 c.c.

  Censurato dalla ricorrente nella prospettiva del danno da ritardata restituzione; la Corte ne esclude l’applicazione in presenza di ritenzione legittima.

• art. 1226 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso in tema di liquidazione del danno; non rileva poiché manca un danno risarcibile nel periodo di ritenzione legittima.

• art. 2697 c.c.

  Invocato dalla ricorrente sul riparto dell’onere probatorio; la Corte ribadisce che la locatrice non ha provato un uso dell’immobile idoneo a fondare una pretesa risarcitoria autonoma.

• art. 36 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla domanda riconvenzionale; la Corte ritiene che la questione sia stata comunque decisa, seppure implicitamente, come infondata.

• art. 112 c.p.c.

  Non vi è omessa pronuncia quando la questione o domanda risulti decisa implicitamente dalla motivazione complessiva della sentenza.

• artt. 91 e 92 c.p.c.

  La compensazione delle spese è rimessa al potere discrezionale del giudice di merito e il suo mancato esercizio non è censurabile in cassazione.

• art. 96 c.p.c.

  La domanda di responsabilità aggravata è stata ritenuta infondata, non essendo emerso abuso degli strumenti processuali da parte della ricorrente.

• art. 13, comma 1-quater, d.p.r. n. 115/2002

  Applicato per dare atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nella successione mortis causa in un rapporto contrattuale non ancora esaurito, i coeredi succedono nella posizione contrattuale complessiva del de cuius; non si applica automaticamente il regime della mera obbligazione ereditaria parziaria previsto per i singoli debiti dell’asse.
• Se più coeredi subentrano come parte locatrice e non risulta un loro dissenso espresso, ciascuno può gestire la posizione contrattuale anche in giudizio nell’interesse comune, senza necessità di integrazione del contraddittorio verso tutti gli altri.
• Nelle locazioni ad uso non abitativo, la ritenzione dell’immobile da parte del conduttore è legittima fino al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale; in tale periodo non matura la mora nella riconsegna né il risarcimento ex art. 1591 c.c.
• La pretesa di canoni o di un diverso danno per il periodo di ritenzione successivo alla scadenza deve essere specificamente allegata e fondata su fatti autonomi; non può essere ricondotta automaticamente all’art. 1591 c.c. quando la ritenzione sia assistita da legittima causa di giustificazione.
• L’omessa pronuncia non sussiste quando il giudice abbia deciso implicitamente la domanda o l’eccezione dalla motivazione complessiva della sentenza.
• La compensazione delle spese processuali è un potere discrezionale del giudice di merito e il suo mancato esercizio non è di regola sindacabile in cassazione.
• La responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. richiede la prova di un abuso dello strumento processuale, non desumibile dalla sola proposizione di un ricorso poi rigettato.

Come è indicizzato