Cassazione Civile, Ordinanza n. 22645/2026 del 03/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'azione proposta da un Comune per ottenere dagli assegnatari di un alloggio realizzato da una cooperativa edilizia su area espropriata il rimborso pro quota delle somme pagate ai proprietari ablati a titolo di differenza sull'indennità di esproprio. Il Tribunale aveva accolto la domanda, ritenendo che l'obbligazione di rimborso avesse natura reale o propter rem e che, ai sensi dell'art. 35 della legge n. 865/1971, gravasse non solo sul concessionario originario ma anche sull'assegnatario/successivo beneficiario dell'alloggio. La Corte d'appello ha invece riformato la decisione, escludendo che la pretesa potesse essere fatta valere nei confronti degli assegnatari in difetto di una espressa pattuizione negoziale o di una previsione nella convenzione con il Comune. Il Comune ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi, tutti centrati sulla violazione e falsa applicazione dell'art. 35 l. n. 865/1971 e dell'art. 1339 c.c., sostenendo: che la Corte d'appello avrebbe applicato una disciplina riferita a fattispecie diversa; che l'art. 35 imporrebbe il principio del pareggio finanziario e l'inderogabilità dell'onere di conguaglio; che il socio assegnatario della cooperativa sarebbe parte attiva della fattispecie concessoria e quindi soggetto passivo dell'obbligo propter rem; che la motivazione sarebbe apparente e avrebbe male interpretato la convenzione e l'atto di assegnazione, i quali avrebbero traslato l'obbligo di rimborso anche sugli assegnatari.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto tutti i motivi, confermando l'impostazione della Corte d'appello. Ha ribadito che, in materia di PEEP ed edilizia convenzionata, l'obbligo di rimborso dei maggiori oneri di espropriazione è sì configurabile come obbligazione propter rem tra Comune e concessionario/cessionario/lottizzatore e i loro subentranti solo quando la trasmissione sia prevista nella convenzione o nel successivo atto negoziale, ma non si estende automaticamente ai successivi acquirenti o assegnatari in assenza di una espressa clausola di traslazione. Ha inoltre ritenuto incensurabile in sede di legittimità l'interpretazione della convenzione e dell'atto di assegnazione compiuta dal giudice di merito, che aveva escluso qualsiasi assunzione dell'obbligo da parte degli intimati. Quanto al richiamo al rapporto sociale della cooperativa, la Corte lo ha reputato inammissibile perché non risultante dalla sentenza impugnata e comunque infondato, poiché nelle cooperative occorre distinguere tra rapporto sociale e rapporto di scambio. Nulla è stato disposto sulle spese per la mancata costituzione degli intimati; è stato inoltre dato atto dell'obbligo, se dovuto, di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 35 l. n. 865/1971

  Disciplina gli interventi di edilizia economica e popolare e gli oneri connessi; l'obbligo di rimborso dei maggiori oneri di espropriazione è ricondotto alla convenzione e alla posizione del concessionario, ma non si estende automaticamente ai successivi acquirenti o assegnatari senza espressa previsione di traslazione.

• art. 1339 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere l'inserzione automatica di clausole, ma non ritenuto idoneo a fondare la trasmissione dell'obbligo agli assegnatari in assenza di una clausola o previsione normativa.

• art. 1372 c.c.

  Il contratto produce effetti solo tra le parti e non verso i terzi, salvo i casi previsti dalla legge; la Corte lo usa per escludere che l'obbligo convenzionale si trasmetta ai subacquirenti senza specifica previsione.

• art. 11 l. n. 241/1990

  Gli accordi tra pubblica amministrazione e interessati sono regolati, per quanto compatibile, dai principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti; ciò conferma la necessità di una trasfusione negoziale dell'obbligo verso i terzi.

• artt. 1362, 1363, 1366, 1371 c.c.

  Invocati per censurare l'interpretazione della convenzione e dell'atto di assegnazione; la Corte rileva che la doglianza è generica e che l'interpretazione del merito è plausibile e non sindacabile in cassazione.

• art. 375, secondo comma, c.p.c.

  Richiamato per la trattazione in camera di consiglio.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione camerale del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato come parametro per la quantificazione dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nei procedimenti di edilizia economica e popolare, i maggiori oneri di espropriazione possono essere posti a carico del concessionario o cessionario originario e, per effetto della loro natura propter rem, possono seguire il bene nei passaggi successivi solo se la trasmissione sia prevista nella convenzione o nell'atto di trasferimento; in mancanza, il subacquirente o assegnatario non ne risponde automaticamente.
• L'art. 35 della legge n. 865/1971 non consente di estendere per via interpretativa l'obbligo di rimborso degli oneri di espropriazione a soggetti estranei al rapporto convenzionale originario, essendo decisivo il contenuto della convenzione e degli atti successivi di trasferimento.
• L'interpretazione delle clausole contrattuali e convenzionali compiuta dal giudice di merito è insindacabile in cassazione se sorretta da motivazione plausibile; il ricorrente che deduca violazione dei criteri ermeneutici deve indicare specificamente il vizio e non può limitarsi a contrapporre una diversa lettura del testo.
• Nelle cooperative edilizie va distinta la sfera del rapporto sociale da quella del rapporto di scambio: l'assegnazione dell'alloggio non comporta, di per sé, l'assunzione di ulteriori obblighi economici non espressamente previsti nel regolamento negoziale.
• Il principio di pareggio economico sotteso alla disciplina dell'edilizia convenzionata non consente di imporre oneri ulteriori al di fuori dei casi previsti dalla legge o dalla convenzione, né di derogare al principio di relatività del contratto verso i terzi.

Come è indicizzato